融資期間は、建物耐用年数により変わる

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不動産投資の醍醐味といえば、融資を活用して自己資本金以上の投資を行える「レバレッジ効果」です。金融機関から融資を受け、不動産投資を行うことでより効率的に利益を上げることが可能となります。
そのため、不動産投資において「融資」は非常に重要なポイントとなりますが、特に注意しなければいけないのは融資期間です。

〔不動産投資における融資期間の重要性〕
不動産投資において融資期間がなぜ重要かと言えば、不動産投資で最も注意すべきなのが実際に得られる収入とコストの差額による資金の流れである「キャッシュフロー」です。銀行融資を受けて不動産投資をする場合は、毎月の返済が生じます。家賃などの収入から返済しても利益が残るように資金計画を立てなければ、その不動産投資は必ず失敗してしまいます。

そして、毎月の返済金額に最も影響する要素が融資期間です。例として1億円を無利子で借りた場合、融資期間が10年の場合は毎年1,000万円、月々およそ83万円を返済していかなければいけませんが、融資期間が20年であれば毎年500万、月々の返済額はおよそ42万円となりますので、黒字になりやすいのです。

〔融資期間の算定方法〕
それでは融資期間はどのようにして決まるのでしょうか。融資期間を決めるのは銀行です。銀行が基準とするのは、建物の「法定耐用年数」というその建物の物理的な寿命から計算した、税法上の法定耐用年数です。これは建物の構造によって定められており、木造の場合は22年、軽量鉄骨の場合は27年、重量鉄骨の場合は34年、鉄筋コンクリートの場合は47年となっています。
銀行は融資の際、その不動産を担保とする抵当権を設定します。もしも融資したお金が返済不可能となる恐れが出た場合は、抵当権を実施して担保となった不動産を売却し、残っている融資の返済に充てることになるので、対象物件の法定耐用年数によって融資期間が異なってくるのです。
ただし、法定耐用年数がそのまま融資期間となるのではなく、一般的には融資期間のほうが短くなります。

例えば新築の鉄筋コンクリートマンションであれば法定耐用年数は47年ですが、融資期間は最長で30年というのが原則となります。不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、簡単には融資期間を長くしてもらえません。また、実績が少ない初心者の投資家は信用も薄いので、融資期間が短縮となるケースもあります。

〔中古物件は融資期間に注意〕
先ほどの法定耐用年数は新築であることが前提となっています。もしも投資対象が中古物件だった場合は、法定耐用年数の計算は次のようになります。

例えば築15年の鉄筋コンクリートマンションの場合は、新築の法定耐用年数47年から経過年数を引いて32年が残存する法定耐用年数となり、融資期間はその分短縮して計算されます。
ただし、ここでいう法定耐用年数というのは減価償却費を計算する際の経過年数とは違うことに注意してください。
中古マンションの減価償却費を計算する際は、法定耐用年数を過ぎてしまっている場合は法定耐用年数の20%が残存耐用年数となります。また、法定耐用年数がまだ残っている場合は、法定耐用年数から経過年数を引き、さらに経過年数の20%を足した年数が残存耐用年数となります。
先ほどの例でいえば、47年から15年を引いて32年、さらに15年の20%である3年を足した35年が残存耐用年数となります。
ただし、この残存耐用年数はあくまで減価償却費の計算の際に用いられるものです。銀行が融資の目安にする残存耐用年数ではありませんので混同しないようにしましょう。

〔融資期間は残存耐用年数よりも短くなる〕
このように融資期間というのは対象となる物件の残存耐用年数を一つの目安として決められますが、実際はその年数よりも短く融資期間が設定されることがほとんどです。

銀行としては、もしもの時にその物件を売却して残っている債務を回収できるか、という点が最も重要なので、例えば土地の価格が高い都心部の物件と土地の価格が安い地方の物件では、残存耐用年数が同じであっても融資期間に違いが出る可能性があります。
地価や需要などを含めた担保価値も含めて慎重に検討して、銀行側は融資期間を算定するのです。

〔銀行では経済的残存耐用年数という考え方を用いる〕
通常の残存耐用年数のほかに、経済的残存耐用年数という考え方があります。これは税法上の法定耐用年数とは違い、経済状況や建物の劣化状況などを総合的にみて、実際にはあと何年稼働できるかという点から算出した耐用年数のことをいいます。

こうした考え方は、特に融資審査が厳しい都市銀行や一部の地方銀行などで用いられ、例えば鉄筋コンクリートの場合は法定耐用年数を47年ではなく40年として、そこから経過年数を差し引いて計算します。

例えば築年数20年の鉄筋コンクリートの建物の場合、通常であれば残存耐用年数は47年から20年を引いて27年となりますが、経済的残存耐用年数の場合は40年から20年を引いて20年となります。

そのため同じ条件であっても経済的残存耐用年数の考え方をベースにした場合、融資期間が短縮されてしまいます。

〔まとめ〕
不動産投資における融資期間は、法定耐用年数を基準としますがそれよりも短い期間となる傾向があります。
融資を利用する際は、事前に必ず返済シミュレーションを実施して、毎月の収入と支出の予想と返済計画について確認しなければいけません。

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