不動産査定 失敗しない業者の選び方8選!高額査定会社の落とし穴とは?/2019年度版最新/八王子

不動産査定 なぜ金額が違うのか?
「査定価格が違う。どこに頼めば良い?」売買編

どうしてこんなに査定価格が違うの?不動産の査定や販売はどこに頼めば良い?

はじめに
私たちの人生にとって、「不動産を売却する」というのは文字通り一大イベントですよね。絶対に失敗したくない出来事です。 愛着のある我が家の売値に関しては、少しでも高く買い取ってもらいたいというのが本音のところ。
この不動産の売却方法は、大きく分けて仲介してもらう「不動産仲介業者」と不動産業者に購入してもらう「不動産買取業者」の2通りがあります。

それではこの両者、少しでも不動産を高く売るためにはどちらに頼めばよいのでしょうか?
ほとんどの人は、「複数社に見積りをだしてもらって比較する」と答えるではないでしょうか。確かに複数社で相見積をとる方が高く売却できる可能性が増します。
それではなぜ、不動産業者によって買取価格が大きく違うのでしょうか?
単純に高い買取価格を提示してくれる業者に売れば良いのでしょうか?

本記事では、値段の高い安いだけではなく、不動産を売却する際に注意しなければならない点について紹介します。




不動産業者によって査定価格が全然違うのはなぜ?
実は不動産業者によって大きな差が生じることも珍しくない不動産の査定価格に関して。その理由は主に、「不動産業者の査定方法の違い」「担当者の性格」「季節や景気」の3つに起因すると言われています。


不動産業者の査定方法
では一般的な不動産業者は、どのような基準や方法で不動産の査定を行っているのでしょうか?

査定は建設大臣が指定した不動産流通機構が運営している「レインズ」とよばれる情報源(ネットワーク)を使って行われています。
レインズでは、近隣物件の売り出し情報や過去の成約事例等を調べることができます。不動産の売買に関しては路線価格や固定資産評価額も参考にすることが多いですが、日当たりや住宅環境など「その土地に暮らしてみなければわからないこと」に関しては詳しく確認することができないのが実際のところ。つまり売り出し情報や成約事例が、最も査定価格に大きく影響すると言うことができるのです。

一方で、頻繁に売買されているような大都会は別として、レインズに掲載されている内容に関しては情報量そのものが少ない場合がほとんどです。

その場合、次に重要となるのが、不動産業者がもっている独自のデータベースです。不動産を売る視点で考えるとそのエリアで不動産を探している顧客が何人いるかも重要になってきます。
たくさんの人が探しているならば当然高く売れます、逆に探している人が1人で今後も現れないと思われる場合は、ある程度価格をさげてでも買ってもらう必要があります。

このように需要の情報は業者がもつ独自のデータベースを使っています。この両方の情報から不動産の査定は行われます。レインズの情報は各社同じなので、後者の業者独自のデータベースの情報によって価格が大きく変わると言えます。

担当者の性格とは?
不動産の査定には不動産会社独自のデータベースを使っているという話をしましたが、現実には、独自データベースでも情報が足りないことが多いです。その場合、最終的には不動産業者の性格によって査定価格が決まります。
不動産業者はこれくらいの価格ならば売れるかなと思う金額を提示します。極端な話、楽観的な業者だと高めに提示してきますが、慎重な業者だと売却できそうな慎重な価格を提示してくると言えるのです。また、値引きされることを想定して最初は高めに売却価格を設定する業者もあります。

季節や世間の景気とは?
同じ立地条件、同じ築年数の不動産でも、時期や景気によってその売却価格に大きな差が出る場合があります。
まずは季節に関して。こちらは容易に想像がつきますよね。
「新年を新しい家で迎えたい」という購入者の気持ちから、年末の頃は多少高値が付く場合もあります。また子どもの入学や転入等を考え、年度末も同様に購入者にとっては人気の購入時期です。

また、当然ながら「景気」も不動産の査定価格を決定する重要なファクターです。
景気が良いとき、つまり人々が多く不動産を求めているときは査定価格も上がりますし、逆に景気が悪く大きな買い物を控える傾向にあるときは、必然的に不動産の査定も上がりません。需要と供給のバランスはこの不動産買取査定にも大きな影響を与えていると言えます。

不動産査定の落とし穴

一番査定価格が高いところに頼んで大丈夫?
いずれにせよ多くの方は複数の業者に相見積をとった上で、売買仲介契約する業者を決めることになると思いますが、この売却価格だけに注目しても大丈夫なのでしょうか?査定価格が高い業者だからと言って安易に契約しても大丈夫なのでしょうか?


不動産仲介業者の査定価格はあくまでも希望価格です。高い査定価格の業者と契約をしても、売れなければいつまでたっても売買を行うことができないというのは忘れてはいけないポイントです。適正だとご自身が思われる中での高い査定価格を提示してくれる業者と契約するのが一番間違いありません。普段から頻繁にやりとりをしていれば業者の善し悪しがわかりますが、頻度が少ない不動産業者はどこが良いか判断に困ります。

実際私たちも、査定をする際いくらに設定すればいいかのは?は常の悩ましいところです。仮に、近所にたった1つ高額で売れた物件があったとしても、よく見てみると【たまたま高額で売れた】【運が良かっただけ】なんて物件もあります。

もし、私が売る側でしたらできるだけ高く売りたいと考えるのは当たり前ですが、では、なぜ低めに設定する会社があるのでしょうか。その辺を考えれば高いだけがいいとは言えないことはわかります。




以下より、不動産業者の善し悪しを判断するポイントを紹介します。

査定価格の根拠を明確に説明できないところはダメ


業者によっては仲介契約を結ぶため、いったん高い査定価格を提示してくるところがあります。いったん査定価格で売却チラシをつくったりしますが、すぐに売れなければ、価格をさげないと売れないなどと言って売却価格を下げる提案をしてくるケースも散見できます。査定価格の妥当性を確認するためにも、各社の査定価格およびその根拠を確認して、少なくとも2社以上の情報をもっておくようにしましょう


マイナスとなる要因は予め理解しておきべき


  1. 接道間口が短いとマイナスになる

  2. 土地が大きすぎても、小さすぎてもマイナスになる

  3. 道路の幅員によって金額が変わる

  4. 家がある場合、築年数が古すぎると解体費用がマイナスになる

  5. リフォームをしなければならないとき工事費用がマイナスになる

  6. 土砂災害警戒区域などは擁壁を築造する費用がマイナスになる

  7. 私道で持分や通行掘削承諾書がないとマイナスになる


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売却実績があまりない業者
不動産業者によっては不動産売却といっても一戸建てではなくマンションや賃貸部門が得意なところもあります。その場合、専門分野と異なる売買業務になるので、査定が甘く実際の売買時の価格とかい離が大きくなることがあります。
また、地域に密着した業者であれば、ある程度実績をもっているので大丈夫ですが、地域のことをあまり知らない業者に依頼するといつまでも売却できないなんてことになりかねません。

結局どんな不動産業者に売却依頼をすればよい?
では、どのような不動産業者に売却の依頼をすればよいのでしょうか?以下にまとめてみます。

特に業者の窓口となる営業員の態度は重要です。
・自身が思う売却希望価格に近い価格を提示してくれる
・売却物件の価値を評価してくれる
・査定時の対応が良い
・説明がわかりやすい、連絡をすると返事が早い、営業のやる気が感じられる
・その地域での売買実績が豊富
・近隣の一戸建て住宅の売買実績が豊富
・査定価格の説明に根拠がある
・査定価格を聞く際、根拠の説明を求めたらその場で答えることができる

まとめ
あなたの不安は、知らない不動産会社に安く見積もられ、叩かれ、損をするのでは?と思っていませんか?でも、よく考えてみてください。不動産会社は手数料商売です。物件が高ければ高いほど、頂く仲介手数料も高いのです。では、なぜ、高い、普通、低いと言った査定をしてくる人がいるのでしょうか。

高く提示してきた会社の目論見は、お客様の気を引きたいからです。高く出しておいて売れなければ下げればいいと安易な考えによるものです。それにのっかるのはどうなのでしょうか。

普通の金額を提示してきた会社はどうでしょう。きっとこれが正解かも知れません。真剣にあなたの不動産の価値を考えてくれた会社ではないでしょうか。

低い金額提示してきた会社は、あなたの不動産は、他の不動産と比べどこかマイナスな要素があるのだと思います。一番低い金額を提示した不動産会社は、そこに敏感に反応した結果を金額で表しているのです。

もし、絶対に失敗したくないのであれば、ただ、高いだけの査定書は破棄した方がいいと思います。不動産売却では業者選定が非常に重要になります。査定価格が高ければよいというわけではなく、大手だからいいとか、中小だからいいとはありません。少なくとも複数社の見積を比較し、その違いを確認しましょう。営業が査定価格の根拠を説明できない場合は、売却価格が高くても売れないリスクも大きくなるので注意が必要です。

売却価格は、不動産業者の性格によるところが大きいので、あまりに楽天的すぎるのも危険です。不動産業者の選定では売却金額だけではなく業者の地域密着性、売買実績、営業の応対も重要です。まずは人をみて、販売計画をしっかりと聞いて、査定価格をみて、その査定理由を明確にしてもらってから売却業者を決めるようにしましょう。

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