不動産投資において良質の物件は欠かせません。入居者の目に魅力的に映り、しかも高品質の住環境を提供させる物件。
しかも投資家サイドにとってはメンテナンスが簡単で、しかも取得費用が安く済む物件。…これらの条件を満たす物件は収益確保のために必要です。
しかし、現実的には、その様な理想的な物件は、まず見つかりません。
物件にはどこかにデメリットがあり、投資家はそのデメリットを併せて買い、その弱点をクリアしながら事業を継続していかなければならないのです。
それではどの様な取得の方法が、より条件の良いビジネス展開が可能となるのでしょうか。
そこで、ここでは投資用不動産の取得について、物件の築年数の違いに焦点を当てて紹介したいと思います。
新築物件と築浅物件
不動産投資の投資用物件には「魅力」が必要です。
ただ、この「魅力」は単なる美観の問題だけではありません。
それでは、どの様な魅力が必要なのでしょうか。
新築物件と中古物件
まずは新築物件と中古物件について、改めて比較をしてみましょう。
マイホームを取得する時、新築と中古では新築の方が人気の点では有利です。
新築のマンションのモデルルームは休日に行ってみると、多くの人が訪れて商談を進めている光景を見ると、一目瞭然です。
そして、それは新築物件の人気を物語っていると言えます。
しかし、新築物件のネックになるのは「価格」です。
新築物件の価格は、まさにプレミアとも言える程のレベルで、中古の物件に大きく差を付けます。
一方、中古物件に関して言うならば、築年数にもよりますが、やはり新築には劣ってしまいます。
設備にしろ、内装にしろ、新築の立派さには敵いません。中古物件を見て、そこに生活臭が感じられるならば、買う方としても、購買意欲が落ちることも納得が行きます。
それでは、不動産投資のオーナーから見るならば、新築物件と中古物件は、どの様に映るのでしょうか。
新築物件は確かに家賃レベルで言えば高いです。
しかし、取得費用が非常に高くつきます。
そのため、利回りを考えると高くは望めません。
しかし、中古を考えるならば、取得費用が安くなっているため取得が容易で、それでいて家賃レベルはそれほど落ちていません。
ですから、中古物件の方が投資家にとっては魅力があるのです。
築浅物件は価格が落ちるか
さて、新築不動産と中古不動産には価格差があることが分かったと思います。
…しかし、最近になって、この構造に変化が現れて来ました。
と言うのも、以前ならば中古に一旦なれば価格が大きく下がった物が、今では昔の様には値を下げない状況が出て来たからです。
そのため、仮に築浅物件を入手したとしても、取得費用が膨れ上がってしまうために投資金額が上がってしまい、利回りが上がりにくくなってしまいました。
また、一旦空室が出来てしまうと、元々の利回りがあまり良く無いため、更にマイナス面が増えてしまい、非常に厳しい状況になってしまったのです。
メリットが大きいのは築古物件
それでは、どの様な物件の購入が最も収益を稼げるのでしょうか。
これは、築浅物件よりも投資金額を抑えられることが可能な物件…つまり築古物件です。
今の建築物は、築古の物件と言っても性能的には高く、まだまだ現役で使えます。言い換えるならば、リフォームなどで住宅設備を交換してやれば、物件の快適性の確保が可能で、魅力を回復させることが出来るのです。
ちなみに、今のビル建築の現状を見てみると、オフィスビルなどの場合は築50年を超えても現役の物も多く、鉄筋コンクリート製のビルの耐久性の長さを伺うことが出来ます。
当然ながら、マンションをはじめとする住居系ビルも、基本的にはオフィスビルと構造は同じです。
つまり、住居用として十分に使用が可能なのです。
利回りで考えると築古がお得
不動産投資の利回りを確保する上では、利回りがどの様な計算で算出されることを知ることは重要です。
利回りの計算方法が把握されていなければ、仮に収益が下がった場合の対処方法が把握出来ないからです。
そこで、ここでは利回りの計算について、再確認してみましょう。
利回りの考え方
利回りは基本的に、年間家賃収入を物件価格で割り、そこに100を掛けて算出されます。
ですから、家賃収入が上がればそれに連動して利回りも上昇しますし、家賃が下がれば利回りもその分下がってしまいます。
また、物件価格が上昇すれば利回りも下がりますし、物件価格を抑えることが出来れば、利回りも上昇します。
ただし、これは実際的な収益を算出する計算ではありません。
これは「表面利回り」と呼ばれる利回りです。
表面利回りは不動産投資の物件情報に掲載されている例が代表例ですが、この計算で行くと、実質的な利回りまでは計算が出来ないのです。
諸経費と実質利回り
それでは、「実質的な利回りを計算するためにはどうしたら良いのか」と言う話になりますが、これには利回りの式にランニングコストなどの諸経費を乗せなければ行けません。
例えば、物件の運営にあたっては、メンテナンス費用などの諸経費が掛かって来ますし、税金なども発生します。
その部分は家賃から引かなければ、物件から発生する利益を求めることは出来ません。実質的な利回りを算出するためには、メンテナンス費用などの経費を計算に入れなければならないのです。
尚、この実質的な利回りは「実質利回り」とも呼ばれ、不動産投資の収益計算に使われます。
リスクについて
ところで、不動産投資もビジネスですから、やはり様々なリスクが発生します。
そのリスクの代表例は、物件に空室が発生するリスクや、家賃下落のリスクで、両方とも家賃収入を下げてしまいます。
そして、当然ながら、これらのリスクは利回りにも直結しています。
つまり、空室の発生や家賃下落は利回りを下げてしまうのです。
利回り維持のためには
それでは、利回り維持のための条件とは何でしょうか。
これは家賃の維持と物件調達のコストを下げることに尽きます。
家賃の維持のためには、各戸の家賃を下げない工夫と空室を発生させない工夫が必要です。
また、物件調達に当たっても、可能な限りローコストで調達することが、利回りアップのカギとなります。
因みに、先に挙げた「築古物件はお得」であることの理由ですが、これはまさに「物件をローコストで調達することが出来るから」なのです。
リノベーションの重要性
さて、物件の利回りの維持のためには「物件の魅力」を維持させることは非常に重要です。
そこで必要になるのがリノベーションです。
築古物件は、そのままでは設備なども古いままなので、設備をはじめとした生活空間全体を改善させなければ魅力的にならないのです。
しかし、リノベーションによって、物件を現代的な仕様にしてやれば、取得金額を抑えたままで利回りのアップが狙えます。
築古物件の取得にはリノベーションが不可欠です。
取得と同時に研究しましょう。
築古物件で気をつける点
築古物件は利回りを上げる上で有利ですが、何でも良い訳では無く、やはり注意点があります。
物件には品質の悪い物も存在するため、それを避けることが必要なのです。
それでは、物件取得に当たっては、どの様な点に注意すべきでしょうか。代表的な点を挙げてみたいと思います。
耐震性などの建物の基本性能
まず大切になるのが建物の基本性能のレベルです。
特に耐震性は新耐震と旧耐震に分けられるので、築年数の確認が大切になります。
また、新耐震であっても、耐震構造によって建物の揺れ具合が異なる場合もあるので、どの様な耐震構造なのかを確認することも重要です。
尚、耐震性に関しては、耐震診断などで建物の性能を確認することも有効です。耐震診断をしているならば、入居希望者に対しても建物の安全性を強調することも可能となり、客付け力アップを狙えます。
配管関連
建物の配管には腐食や劣化に対して強い物が使われていますが、「腐食が無い」訳ではありません。
築年数が経ってしまうとやはり老朽化が進んでしまいます。
そのため、築古物件の取得の際には、配管の状態がどの様になっているかの確認が重要です。
配管は物件管理者のレベルにもより、管理がしっかりしている物であれば、状態も維持されています。
尚、配管の新たな工事は非常にコストが掛かり、利回りを下げてしまう要因にもおなり得ます。そうすると、せっかくのメリットも半減してしまうので、確認はしっかりとしましょう。
電気まわり
昔の家電製品と今の家電製品は大きく違います。
例えば、昔はパソコンなどの情報機器は今ほどありませんでしたし、IHなどの設備もそれほどありませんでした。
そして、これらの家電製品は築古物件が建った後に一般に広まった物もあります。
そして、不動産によっては設置に対応しにくい物もあります。
そのため、築古の不動産を購入する際には、電気まわりの確認も必要です。今の家電製品の設置が可能であるかを確認して、物件取得に臨みましょう。
メンテナンス性
不動産にもよりますが、最初から物件のメンテナンスを前提にし、配管などの交換がしやすく造っている物もあります。
また、逆にメンテナンスの考慮が行き届いていない物件も存在します。
ですから、物件取得の際にはメンテナンス性についても確認しておくべきです。この部分をなおざりにすると、修繕費用が大きく膨れ上がり、利回りを下げてしまうこともあり得るからです。
周囲の環境
物件の周辺環境の良し悪しは、ある意味において「永遠の課題」かも知れません。
当然ながら、築古物件を購入する場合も十分な確認が必要です。
特に、周囲の街そのものが古びてしまっている場合、風紀などまで悪くなっている可能性も否めません。しっかりと確認をしましょう。
まとめ
不動産投資において、築古物件が優位であるか、そしてリノベーションが重要であることが理解出来たことと思います。
また、利回りの計算も改めて行ってみましたので、なぜ優位であるかも分かったことと思います。
不動産投資には良い物件を良い状態で購入することが大切です。物件をよく確認して取得しましょう。
