古いマンションを買う前に確認すべき3つのポイント!あなたの不安はこれだ!

マンションの寿命って知ってますか?
用語
・RC造(鉄筋コンクリート構造)
・SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート構造)
マンションの建て替えって簡単にできると思いますか?実は、とっても難易度が高いのです。





区分所有法(区分所有者の4/5以上の賛成が必要)や、建替費用の捻出などを考えると、住人の「みんな賛成で建て替えましょう!」の声を集めるまでにはかなりの時間がかかるはずです。少なくとも私の生活圏である東京都八王子市の中古マンションでは見たことありません。





RC造と、SRC造の住宅の寿命には諸説ありますが(60年とか100年とか)、実際にどれくらい保つかは管理状況がどうなのかにより変わります。定期的に修繕がなされているかが非常に大切です。
耐用年数の限度まで使える(使われる)かは、実際に100年経たないと誰にも分らないのです。これだけ聞くと古いマンションを買う気が起きないかもしれませんが、それは早計だと思います。
マンションというのは、基本的に駅前にあってそのマンションはどんなに古くても中古の状態で売買が繰り返されるのです。
今の時代、耐震性が低くければ耐震補強すれば問題は解決します。また、エレベーターが古くても交換すればいいのです。(大規模修繕の履歴や予定を確認)
こうして古いマンションは受け継がれていくのです。したがって建て替えが行われることはまずありません。

駅近でマンションを探している方は、どうしても古いマンション(物件)は避けられません。避けていてはマイホームが手に入らないからです。
では、そんな古いマンションはどうすればいいのか?
簡単です!リノベーションしかない!
【新築のマンションを買うよりも安く、希望の立地に暮らせる】
これをメリットだと感じることができる方はリノベーションをすることをお勧めします。
しかし、古いマンションは何を買ってもいいということではありません。






選ぶポイントは3つ!
・ピロティ(1階部分が柱だけの空間で駐車場などになっている建物)は避ける
・新耐震基準(1981年以降に建てられた物件)又は旧耐震でも耐震補強された物件
・管理規約、10年以上の長期修繕計画があること


【ピロティ(1階部分が柱だけの空間で駐車場などになっている建物)】
これは、耐震補強が難しく、フラット35の適合証明書も出ないことが多いです。
こういう物件は、廃れていくマンションです。ですので選んではいけません。

【新耐震基準(1981年以降に建てられた物件)又は旧耐震でも耐震補強された物件】
いうまでもなく、耐震性を確保しているからです。

【管理規約、長期修繕計画があること】
フラット35適合証明書の発行条件に、管理規約があること、10年以上の長期修繕計画があることです。





【八王子駅、京王八王子駅徒歩10分圏内の築30年マンションをリノベーション】

築30年のマンションをリノベーション築30年のマンション室内 玄関

上の2つの写真は、八王子市内にある、それぞれ築30年の中古マンションをリノベーションした写真です。(リビングと玄関)

築30年のマンション外観

でも、外観はこんなだったりします。エントランスや集合ポストも古いです。

しかし、室内は新築そのものです。

 

まとめ

あなたの不安は、築30年のマンションを35年ローンで買うと、35年後には築65年です。

こんな古いマンションを買っても大丈夫なのだろうか・・・ だと思います。 しかし、定期的に手が行き届いたマンションは、選ぶ価値があるのです。また、駅近で探しているのであれば買うしかないのです。たとえあなたが買わなくても他の誰かが買っていくのです。それであれば、先に買ってしまう方が得策だと思いませんか?

住宅ローンが組めて、耐震性が確保されて、駅に近くて、リノベーションをして中身は新築同然であれば問題はないはずです。築古マンションが敬遠されるのは、リノベーション前だから、時代のニーズに合っていない為です。有効活用されていない、古い物件はリノベーションによって再生することにより、より多く活用されていくはずです。

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