見えにくいから厄介、土地の地盤沈下・土壌汚染ってどんな問題?

地盤沈下
不動産を買う場合に、購入する土地や建物の確認をしっかりすることは、非常に大切なことです。
不動産は非常に高額な費用が動きますし、契約は簡単に撤回出来ないからです。

しかし、物件の不具合には「簡単に気が付きにくい問題」もあります。例えば購入後に分かる不具合や、目に見えない不具合です。

さて、この記事で取り上げる「地盤沈下」と「土壌汚染」は、これらの不具合の代表格では無いかと思います。
地盤沈下は購入後、ある程度の時間が経過した後に分かるケースがありますし、土壌汚染は目に見えないからです。

そのため、この地盤沈下や土壌汚染に関する知識は、間違った物件を購入しないためにも、非常に重要になります。

そこで、この記事では地盤沈下と土壌汚染を取り上げ、その弊害や原因などについて解説したいと思います。


地盤沈下の弊害


「地盤沈下」と聞くと、単に「地面が沈む」といったイメージしか頭に浮かば無いかも知れません。
そのため、実際に起こる弊害についても分かりにくいかと思います。しかし、実際には弊害が様々な部分で起こっています。

ここでは地盤沈下によって発生する弊害について、代表例を挙げてみましょう。

建物が沈む・傾く


地盤沈下の弊害の代表例としては、建物が沈む、あるいは傾くなどの現象が挙げられます。
これは、地盤そのものに、建物を下から支えるだけの強度が無い場合に発生する現象です。
ただ、建物の沈むスピードが非常にゆっくりであるため、分かりにくいです。

尚、地盤の強さは場所により違います。
そして、強度が不均一の場合には建物は傾きます。

例えば、建物の南側よりも北側が弱い場合、北側の方が沈みやすくなるので、建物は北向きに傾くことになります。

段差の発生


地盤の強度が不均一の場合には、地面に段差が発生することもあります。
特に、造成地で盛土と切土の境界面の部分に力が加わると、盛土の部分だけ沈んでしまいます。
そして、切土部分と段差が発生するのです。

尚、この段差が大きくなると、建物の傾きに留まらず、建物が破損することもあります。

建物のひび割れ


地盤の強度が不均一で、弱い部分があると、弱い部分だけが沈んでしまい、建物に不自然な力が加わります。
そのため、壁などにひび割れなどが起こる時もあります。
建物は自重や風圧力、地震の力を耐える様に設計されています。

そのため、仮に大きな台風や地震などが襲い掛かって来たとしても、よほどのことが無い限りビクともしません。

しかし、地盤沈下の様に、自重とは言え異常な力が加わった場合には、台風や地震とは違う種類の歪みが発生してしまい、建物にひび割れなどが発生するのです。

地下配管の破損


建物が沈むと水道やガス管などの破損に繋がります。
建物と周囲の地面にズレが生じ、その部分で配管が破損するのです。

尚、地盤沈下が継続的に続く様な場合、配管の破損は一度では終わらない場合があります。
と言うのは、配管を修理したとしても、建物の沈下は止まらないため、破損が再度発生してしまうのです。

住む人の健康被害もあり得る


地盤沈下と言うと、建物の傾きなどばかりに目が行ってしまいますが、実は建物の被害だけでなく、健康被害を受けることもあります。健康被害の代表例はめまいです。

しかし、家の傾きが更に進み、床だけでなく柱の垂直度にまで影響が出て来ると、めまいだけに終わらず、視覚効果からの精神的悪影響を受ける場合もあります。

地盤沈下の原因


地盤沈下について取り上げて来ましたが、それでは、地盤沈下はどの様にして発生するのでしょうか。
ここで地盤沈下の原因について紹介します。

地下空洞の発生


地面は石や砂、粘土から出来ていますが、これらは多くの鉱物で出来ています。
ところで、ある種の鉱物には水に溶ける性質の物があります。

そして、その鉱物を多く含む岩などが地下で溶けると、その部分が空洞化してしまい、地盤沈下が発生することがあります。

これは特に石灰岩の多い土地で起こり得る現象です。
石灰岩に含まれる成分には水に溶ける物があり、条件が整うと水に溶け出して地中に空洞が発生します。
その結果、地盤が沈下するのです。

地震による地盤沈下


地震によっても地盤沈下が発生します。良い例が液状化の現象です。
地震が起きると地層の中に含まれていた水が外に出て、地盤が液状化します。
そうすると地面の強度が弱くなり、建物が沈んでしまうのです。

地下水の汲み上げによるもの


地下水を汲み上げすぎると地面の強度が落ちてしまい、地盤沈下をすることがあります。これは特に工業用水などに地下水が使われた場合に見られる現象です。

地盤沈下の対策


地盤沈下の対策としては、地下水の汲み上げなどに規制を加えるのが良いと思われます。
しかし、この対策は広域的な沈下の対策です。

個人宅の場合などは、建物を建てる際に地盤をしっかりと調査し、適切な地盤改良工事をするのが良いでしょう。

土壌汚染とは


次に、土壌汚染の問題について取り上げます。土壌汚染と聞くと、「化学物質で土が汚染されている」といったイメージは浮かんだとしても、弊害の内容と汚染物質にはどの様な物があるかまでは知らないかと思います。
それでは、土壌汚染にはどの様な弊害があるのでしょうか。

土壌汚染の弊害


土壌汚染の弊害は、何と言っても生活する人の健康被害の発生です。
土壌汚染の中には、毒性の高い物質で汚染されている場合があるからです。

当然ながら、その様な土地では健康的な生活は難しくなります。
また、汚染物質は簡単に無くなる物ではありません。
そのため一旦汚れてしまうと、問題が長期化する場合もあるのです。

土壌汚染の原因


土壌汚染の原因はいろいろ考えられますが、一番大きな原因となるのが工場などからの排水です。
また、排水中の有害物質が土中に蓄積されると、他の地下水脈にまで影響を及ぼす場合もあり、被害が拡大し、別な地域での土壌汚染の原因になります。

他にも、宅地の造成の際の盛土が原因である場合もあります。
盛土に使う土が化学物質によって汚染されてしまっていると、その敷地が汚染されてしまうのです。

汚染物質の例


それでは、汚染物質にはどの様な物があるのでしょうか。
土壌汚染の原因となる物質は主に3つが挙げられます。

・揮発性有機化合物
揮発性有機化合物は、トリクロロエチレンやベンゼンをはじめとする有機化学物質で、大気中では気化することが特徴の物質です。
この物質は地下水によって広がりやすいため、汚染範囲も拡大しやすくなります。

・重金属類
カドミウムや六価クロムなどの重金属による汚染です。被害範囲はそれほど広くはなりません。しかし、その分高濃度で留まるので、健康被害リスクは高いです。

・農薬など
農薬には有機リン系の化合物があり、この物質が汚染の原因にもなります。

汚染物質はどの様に人体に入るか


ところで土壌汚染には、もう1つ問題があります。と言うのは「汚染物質は、どの様に人体に入るか」という問題です。
そこで、ここでは汚染物質がどの様に人体に入るかについて解説します。

食べ物や飲み物を経由して入る


土壌汚染物質の取り込まれる経路として最もよく見られるのが、食べ物や飲み物を介して人体に入るケースです。
これは一般では農産物や水産物の流通の場面で言われることですが、実は家庭のレベルでも危険性はあるのです。

一例では、家庭菜園などで作った野菜をテーブルに並べる…などがあります。
土中の汚染物質が水に溶け、作物に吸収されて、そのまま食卓の上に乗る…と言ったシナリオです。

汚染物質は大気からも入り得る


前述の通り、汚染物質には大気中では気化する性質のある物があります。
この物質に汚染された土壌の近くでは、気化した有毒物質が継続的に人体に入ることになります。

気化する有害物質の中には、発がん性を持つ物質もあります。
危険です。

長期的な問題になり、長期に渡って人に入りやすい


汚染物質について調べてみると、それらが簡単には分解されない物質であることが分かります。
例えば、ベンゼンなどは化学的に考えるならば非常に安定しているため、簡単には分解されません。

そのため、条件にもよりますが、数十年単位で問題が残るケースも考えられます。

また、重金属の問題も厄介です。
重金属は広がりにくいのが特徴なのですが、それは別の角度から言えば「高濃度で蓄積されやすい」ことを意味します。

これらのことから、土壌汚染物質は長期化しやすい問題であることが分かります。
そして、これは生活する人に、それだけ長い間、入り続けることを意味します。

例えば10年、あるいは15年といった長い期間、汚染物質と隣り合わせの生活となります。
危険です。

土壌調査の方法


ところで、土壌の状態を調べるのには、どの様な方法があるのでしょうか。
ここで土壌調査がどの様に行われているかについて紹介したいと思います。

地歴調査


まず調べられるのが、土地が過去にどの様に使われて来たかについてです。
この調査により、対象とする物質の特定などを確認します。

調査手段としては、過去の資料の収集、関係者からの聴取、現地確認などがあります。

土壌ガス調査


土壌ガス調査とは、揮発性有機化合物の濃度の測定です。
方法としては、地表から80~100㎝の地中でガスを採取し、汚染物質の量を測ります。

この調査によって、一定量以上の汚染物質が検出された場合には、更に深い部分までボーリングにより採取して、汚染物質の状況について調べます。

土壌溶出量調査


土壌溶出量調査とは、重金属類や有機リン化合物などの濃度の調査です。方法としては、地表から5~50㎝までの土壌を採取して、有害物質の量を調べます。

土壌含有量調査


土壌含有量調査とは、主に重金属類の状況の調査と言えます。
方法としては、地表から5~50㎝までの土壌を採取して調べます。

まとめ

地盤沈下と土壌汚染の問題について取り上げてみました。
どちらの問題も簡単では無いことが分かったと思います。

そして、土地取引において、これらの問題に気を付けることの重要さも理解出来たことと思います。
土地取引は難しい問題が隠れていることも少なくありません。
不動産会社と良く相談をして購入を検討しましょう。

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