生産緑地問題と空き家問題　今後はどうなるの？

首都圏をはじめとする大都市圏はビルが乱立していて、仮に住宅地であっても高層マンションが建っている…というイメージを持っている人は多いことと思います。
確かにそれは当たっているのですが、都市は高層建築物だけがあるのではありません。
点在ではありますが、良く見ると農地もあるのです。

これは生産緑地と呼ばれる農地で、通常とは違う形態の農地です。
法律の下で存在している農地なので、条件はありますが、基本的には転用は出来ません。

しかし、この農地を縛っている法律の拘束力が実質的に2022年に切れることになります。
これが2022年問題と呼ばれる問題ですが、これはどの様な影響を及ぼす問題なのでしょうか。

2022年問題について

まずは2022年問題について復習しておきましょう。
この問題は冒頭に取り上げた生産緑地がキーワードになる問題です。

生産緑地とは

生産緑地とは、産業の調和を目的として設定された農地です。

背景には生産緑地法という法律があり、所有者は30年を期限にして農業を営むことが義務となっていました。ただし、土地所有者には税制の優遇などもありました。

しかし、30年経った段階でこの制限は消えてしまいます。
そうすると税制の優遇も無くなってしまい、都市部の高額な税金が発生します。
土地に掛かる税金は都会の場合は非常に高いのですが、それが広い面積の分発生しますので、土地所有者の負担は非常に大きくなります。

ところが、この制限の解除と同時に、土地所有者は土地を行政に買い取ってもらうか、市場に売却することが可能になります。
そして、30年後に当たるのが2022年です。

土地が流れると…

この時、土地所有者の取る行動は、土地を売却すると見られています。
不動産業者にとっては、新しく開発出来る土地があるので、これを黙って見過ごすことは無い…と言うことです。

そして、流れて来た土地は宅地として使われ、新築住宅が建てられると思われます。
しかも、この時に供給される新築住宅の戸数は多いです。

不動産の価格が下がる

さて、この様に新築住宅が多く供給されると発生するのが不動産価格の下落です。
この下落がどれくらい起こるかは分かりませんが、この下落で最も影響を受けるのは中古マンションとも考えられます。
中古マンションの価格が更に下がるのです。

新築戸建てか中古マンションか

そこで問題となるのは、住宅購入希望者が生産緑地に建った新築住宅を選ぶか、それとも下落した中古マンションを選ぶか…という点です。
新築住宅と中古マンション、どちらに軍配が上がるのでしょうか。

新築住宅の魅力

ここで新築住宅の魅力について思い出しましょう。
新築住宅の魅力は、建物も設備も新しい点です。
おしゃれな外観、使いやすい設備など、どれを取っても魅力的です。
実際に新築住宅はプレミアが付くとも言われ、高い値段で取引されています。

ただし、新築住宅にもデメリットはあります。…価格の問題です。
新築住宅はプレミアが付く分価格も高くなります。
その値段を中古住宅と比較してみると、立地条件などにもよりますが、百万円を超える価格差が見込めます。
この差は大きいです。

尚、生産緑地が市場に流れると土地の価格も下がると見られるので、新築住宅であっても価格を下げると思われます。
しかし、この時には中古マンションの価格も下がるので、購入においては新築はやはり不利と考えられます。

中古マンションの持つメリット

次に中古マンションの持つメリットについて取り上げてみます。
中古マンションの持つ最大のメリットは、やはり価格です。
マンションは築年数にもよりますが、中古になってすぐに値段を落しはじめ、ある程度まで下がった段階で価格の下落が落ち着きます。
ですから、築年数が経った物件は元より、仮に築年数が経って無い物件であっても価格を抑えて購入可能です。

また、中古マンションは便利な土地に建っている物が多いです。
これは昔、マンションの開発者が良い土地を狙って建てた経緯があることによる物です。
首都圏の場合、主要な駅周辺の土地はマンションが建っている場合が多く、しかも建てられてから結構経っている建物が多く見られます。

軍配はどちらに上がるか

では、生産緑地と中古マンション…どちらに軍配が上がるのでしょうか。
これは確かに甲乙付けるのが難しい問題でありますが、中古マンションに軍配が上がると思われます。

中古マンションが有利な理由

では、なぜ中古マンションの方に軍配が上がるのでしょうか。
ここで、その様に考えられる理由について取り上げてみましょう。

取得コストはマンションが安い

マイホームの取得には大きな費用が発生します。
そして、多くの人が住宅ローンを組み、長い期間に渡って返済することになります。
そのため、購入者においては購入金額が少ない方がありがたいです。

さて、ここで中古マンションと生産緑地に建つ新築住宅を比較してみましょう。
価格に関して考えるならば、やはり中古マンションの方が分があります。
と言うのもの中古マンションの元々の安さがありますし、いくら土地が安くなり、新築戸建ても安くなったとは言え、建築費用までが暴落するとは考えにくく、やはり中古マンションの方がコストメリットがあるからです。

リノベーション技術は侮れない

さて、中古マンションはそのままで販売されるならば、確かに住環境の点で劣勢になるかも知れません。
築30年のマンションが新築住宅の快適な設備に敵うはずは無く、利便性の点で負けてしまうからです。

しかし、マンションをリノベーションするならば、その状況は大きく変わります。
と言うのも、リノベーションによって住宅設備は大きく変わり、内装も非常にスタイリッシュにすることが可能だからです。

しかも、今のリノベーション技術は壁の内側に断熱材を貼って断熱性能を上げたり、床を二重にして遮音性能を上げたりすることも可能です。
他にも、専有部分に限定されるのではありますが、間取りの変更なども比較的簡単で、家族の変化に合わせてフレキシブルに対応が可能なのです。

これが新築住宅の購入よりも安くなり得る…と考えたらいかがでしょうか。いくら土地の価格が下がるとは言え、生産緑地よりもメリットが大きいとは言えないでしょうか。

生産緑地が便利な土地とは限らない

さて、不動産には「有利な物件」と「不利な物件」があります。
これは、立地条件、築年数、不動産の状態などによって決まり、有利な物件は高い価格が付き、不利な物件はそれなりの価格しか付きません。
ここで生産緑地の立地について考えてみましょう。

確かに生産緑地は宅地開発され、その後新築になりますが、立地条件が良いと言う保証はどこにもありません。
駅から近いとも限らず、スーパーなどの商業施設が隣接しているとは限らないのです。
そして、その様な不動産は人気があまり上がりません。

そのため、立地条件を重要視する人には魅力の無い物件と見なされる可能性があります。
そして、その様な土地の利便性を重要視する人は、便利な立地の中古マンションを選ぶ可能性が高くなります。

国が中古物件の取得を推奨している

中古住宅のストック数は非常に多く、しかも高品質の物も多数あります。
その様な背景もあり、国も中古住宅の取得を推奨しています。
…国も中古住宅をリフォームして住み続けることを勧めているのです。
それを受けて、国や自治体はリフォームに関する補助金制度を持っていて、中古住宅の後押しをしています。

不確定要素について

さて、今まで生産緑地の問題について取り上げたのですが、これはあくまでも未来の話なので、実際のところは何が起こるか分かりません。
不確定要素はやはり存在し、話がひっくり返る可能性もあるのです。
そこで、ここでは将来に渡る不確定要素についていくつか取り上げてみます。

労働環境の変化

昨今のコロナ渦を契機に変わった物の1つに労働環境があります。
今まで非常に少なかったテレワークの比率が今般のコロナ騒動をキッカケにして上がり、しかも企業もその経済効果に気が付き始めたのです。
その結果、家造りにも変化の兆しが現れています。家にテレワークが可能なスペースを作ろう…と言った動きです。

さて、その様なテレワーク環境とインフラが揃うと、どの様な状況が考えられる様になるでしょうか。
…1つの回答となるのが「家は駅に近い土地で無くても大丈夫」と考える世帯が増えるのではないか…です。
その結果、駅に近い中古マンションよりも、少し離れた新築住宅を選ぶ方に分が出て来ます。
つまり、生産緑地に建った物件を選ぶ動きに繋がるのです。

賃金の状況

次に、最近の賃金の状況について考えてみましょう。
報道に出ている賃金の状況を見ると、世間水準の賃金は結構高い様にも思われます。
そして、その賃金状況を見るならば、それほど高い物件で無いならば、それほど難しくなく手が届く様に思われます。
しかし、実際はそうでも無い様子です。

と言うのも、統計の中には非正規雇用者が含まれていなかったり、一部の超々高所得者が全体の統計を狂わせている可能性が否めないからです。
実際には低賃金の世帯が非常に多く、住宅取得が夢のまた夢…という世帯が少なく無いとも思われるのです。

その様な背景を考えると、住宅は「安い物から」売れて行くとも推測出来ます。つまり、価格の下がった中古マンションに流れる可能性が高くなるのです。

補助金などの動向

これは完全に不確定なのですが…補助金の動向は完全に分かりません。
補助金が増えるかも知れませんし、切られるかも知れないのです。
そして、これは住宅政策以外の状況からの影響も考えられます。

例えば、今回のコロナ渦で国民1人当たりに10万円が支給されました。
また、自営業者にも補助金が出ました。当然ながら、これらの費用は税金から出ています。
それでは、この税金からの支出はリフォームの補助金に影響があるのでしょうか。
この予測は非常に難しいです。

と言うのも、「予算が無いから支給をやめる」という見方もありますし、「経済活動推進のためにも一層の流通を促すために補助金を増やす」という見方も成立するからです。
…この部分は実際になってみてからでは無いと分かりません。非常に難しい問題です。

まとめ

ここまで、生産緑地に関係する問題を考えて来ましたが、結論としては「中古マンションの方に軍配が上がる。」と思われます。
ただし不確定要素があるのも確かです。

しかし、推測を更に進めるならば、生産緑地の放出によって、どれくらいの不動産の下落が発生するか等は、読み切れないのが実際のところです。
この問題は今後の状況の変化によって変わるかも知れません。経過をじっくりと観察しましょう。