負動産持っていませんか?固定資産税から見る空き地のデメリット

不動産は様々なメリットのある資産です。自宅を建てることも可能ですし、人に貸すことも出来ます。また、条件さえ良ければ売却をすることも十分にアリですし、次世代に相続する時にも有利です。

しかし、世の中は上手い話ばかりでは無く、メリットの裏にはデメリットもある物です。「上手い話には裏がある」と言われますが…本当にその通りです。
では、どの様なデメリットがあるかと言うと、大きい点として税金の面…固定資産税の面があります。特に、不動産を空き地で持っていると、その損失は非常に大きいです。
では、なぜ固定資産税の面で空き地は不利なのでしょうか。

固定資産税についての復習


空き地の固定資産税の発生について解説する前に、固定資産税についてのアウトラインを復習したいと思います。

固定資産税とは


税金には、物を売買した時に発生する物、契約などの際に発生する物、そして、物を持っている場合に発生する物があります。
第1に挙げた売買の際に発生する税金の代表格は消費税、契約などには印紙税などがあります。そして、持っていることによって発生する税金の代表格が固定資産税です。固定資産税は土地や建物を持っているだけで発生してしまう税金なのです。
ですから、不動産を購入する場合には、「覚悟をしなければならない税金」とも言えます。

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どの様にして掛かる税金か


固定資産税は、所有している財産の価値によって変動します。この財産の価値ですが、3年に一度に決められる固定資産台帳によって決められます。
それでは、財産の価値はどの様に決められるのでしょうか。
土地の場合には、実際の取引額を参考に決められます。つまり、人気のある土地などは高値で取引しているために、資産価値が上がって固定資産税も上がります。また、土地の価格が下がるならば、固定資産税も基本的には下がります。

建物があると安くなる


土地と建物を持っているだけで発生するのは非常に好ましく無い税金とも言えるのですが、税金の掛かり方も複雑なので、なかなか把握することは出来ません。例えば、不動産をどの様な状態で持っているかによっても掛かり方が変わって来るからです。

多くの場合「不動産を持っている」と聞けば、住居用の土地や建物を指すことでしょう。確かに地方に行けば、山林や農地を持っているケースも多いでしょうが、都市部では少数派だと思います。ただ、都市部での不動産であっても、「土地と建物で持っているケース」と「土地だけで持っているケース」に大別出来ると思います。

ところで、この「土地と建物で持っているケース」と「土地だけで持っているケース」では、固定資産税の税額が変わります。「土地だけで持っているケース」…つまり「空き地」で持っている場合の方が税金は高くなってしまうのです。

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空き地で持っていると税金が高い


この様に、空き地で不動産を持っていると税金は高くなってしまうのですが、それでは、どうして税金は高くなってしまうのでしょうか。

なぜ税金は高くなるか


固定資産税は資産価値によって変わります。前述の様に、この税金は資産価値によって変動しますが、これは行政によって資産を評価されるためだからです。ですから、建物の場合には、空調設備などの費用の多く掛かっている物件は、高く評価されるケースも見られ、税金も変わる場合もあります。
さて、固定資産税は空き地で持っていると高くなるのですが、これは、固定資産税に関して、住宅用地の場合に特例があり、その特例によって税金が変わるからなのです。その特例とは以下の通りです。

・住宅用地で200㎡以下の部分(小規模住宅用地)の場合…課税評価基準が1/6
・住宅用地で200㎡を超える部分(一般住宅用地)の場合…課税評価基準が1/3

この様に、住宅のある場合は土地の評価に特例が加わります。そのために税金が違うのです。

特例を係数として考えると


このことは、住宅が建っていれば、狭い土地ならば1/6の係数が固定資産税に掛かることになり、一般的な土地であれば、1/3にまで下がることを意味します。
尚、固定資産税は土地の条件によって変わりますので、例えば近所に駅が出来て大規模に開発された…などの状況変化があれば地下も変わるかも知れません。しかし、その様なケースはレアとも言えるので税金はあまり変わらないと考えるべきです。

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税金対策について


この様に、空き地をそのままで持っていると固定資産税が非常に高くついてしまいます。これにより、人によっては大きな損失を被ってしまう場合もあることと思います。
仮に資産価値が高く、しかも広い土地が遊んでいる場合、それだけ高額の税金が発生するからです。その土地のオーナーが仕事を持っていて、その仕事から税金を捻出しているのであれば、トータル的にはマイナスです。
そのため、固定資産税に関しても節税が必要となるのですが、どの様な手段があるのでしょうか。代表的な例を挙げてみましょう。

家を建てる


空き地の固定資産税が高い理由は、住宅用地の特例の対象外になることは前述の通りです。
ところで、その空き地に家を建てるのであれば、住宅用地の特例の対象となりますので、固定資産税が下がります。
ただし、単に家を建てるのであれば、家の建築費用が発生しますし、新規に建てた家に対しても固定資産税が発生します。ですから、家を建てる場合においても損益分岐をしっかりと考えておくことが大切です。
尚、仮に家を建て、それを空き家として持っているならば、新たな問題が発生します。人に貸すなどして、あくまで「誰かが暮らす家」とすることが必要です。

投資用物件を建てる


住宅を建てて人に貸すのも良案ですが、それを更に考えるならば、投資用のアパートなどを建てるのも十分にアリです。賃貸物件を建てるならば、入居者から家賃収入が得られるので、経済的にはプラスとなります。
これは、特に良い土地を持っていて、固定資産税ばかり高くなっている人に向いている手段でもあります。と言うのも、固定資産税の高い土地は資産価値が高いことを意味するからです。…つまり収益性が高いのです。収益性の高い土地に、高い品質の建物を建てれば、それだけ魅力的な物件に仕上がります。その結果、家賃のレベルも上がり、客付け力なども期待出来るのです。
ただし、投資用物件を建てる場合には、法規的な知識や、物件を運営する手腕なども問われます。あくまでも「家賃は自動的に入って来る物」とは考えず、「入居者を相手にしたサービス」と捉えることが大切です。

企業などに貸す


企業などの法人が、自社の寮や社宅などの建設を目的にして土地を探すことが、しばしばあります。空き地をその様な企業に貸すのも良策と言えるでしょう。
固定資産税の解決の他にも、企業に土地全体を貸すのであれば、仮にそこに建てられた社宅に空室が発生したとしても、家賃が減ることは無いからです。
また、企業が一旦社宅などを建築してしまえば、退去されるリスクも小さくなります。
ただし、企業には倒産リスクなどもありますので、貸す先の企業の状況確認が非常に重要です。また、企業に貸すと、実際の住む人を選ぶことは出来ません。入居者の審査が実質的に出来なくなるので、貸し先の企業と良く話し合うことが必要です。

空き地の抱える問題


ここでは少し視点を変えて、空き地として不動産を持っていることのリスクについて、改めて述べてみたいと思います。
今まで空き地は固定資産税の観点から捉えて来ましたが、実は空き地には税金以外にも問題がいくつも存在します。ケースにもよりますが、まさに「負動産」と言うのがふさわしい場合もあるのです。
では、空き地の抱える問題には、どの様な物があるのでしょうか。代表的な物について取り上げてみましょう。

小動物の発生


都市部に住んでいると見かけることは確かに少ないかも知れませんが、ネコなどの小動物はどこに行っても居る物です。そして、それらの小動物は物陰でひっそりと暮らしています。
さて、空き地ですが、そのまま管理もせずに放置しておくと、その様な小動物が巣を作るリスクが高まります。そして、その空き地で小動物が増えた場合、近隣の住宅に迷惑を掛けることもあり得ます。
尚、最近では捨てられたペットが増えるケースも見られます。繁殖力が強い動物の場合には、手に負えなくなる事態にもなりかねません。

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害虫の発生


小動物が生活すると、そこに動物のフンが放置されます。そうすると、ハエなどがそこに卵を産み、増えてしまいます。当然ながら、そのハエは近隣住民の生活環境を悪化させます。
また、水たまりなどが出来やすい場合などは、蚊が卵を産み、ボウフラが大量に発生することも考えられます。その結果、蚊も大量に発生してしまい、周囲の環境を悪くしてしまいます。

草がすごくなる


特に、梅雨時から夏場にかけては草の成長が早いです。状態にもよりますが、子供の背の高さよりも伸びる場合もあります。
これも周辺地域に迷惑を掛けてしまいます。と言うのも、草が生い茂る空き地は、街の景観をも悪くしてしまうからです。また、草が茂ると小動物が棲みつき易くもなります。

ゴミの不法投棄のリスク


特に土地が街から離れていて、しかも人の目に着きにくい場所であるならば、ゴミの不法投棄リスクが発生します。
廃棄物を捨てられると、その処理が非常に大変ですし、場合によっては有害な化学物質まで捨てられてしまい、土壌まで汚染されてしまうこともあり得ます。
仮に土壌まで汚染されてしまうと、次に家を建てる場合などは土壌を入れ替えるなどの大変な作業が必要になってしまいます。

まとめ


以上の様に、空き地に関しての固定資産税に関するデメリット、そして空き地その物から被り得るリスクなどについて述べて来ました。空き地の持っている危険因子がどれほど厄介かがイメージ出来たことと思います。
ただし、前にも述べた様に、空き地の問題には対策があります。自分の土地に合う手段を選び、早めにアクションに移ることをおすすめします。
税金にしろ、他の問題にしろ、空き地の問題は経てば経つほどに大きくなることを、ぜひ忘れない様にしましょう。

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