不動産投資とは?賃料収入で不労所得を得る

賃料収入で所得を得る


不動産投資は、不動産によって毎月得ることができる賃料などの収入と、売買時に価格の変動によって値上がりによる利益が出る場合は値上がり益により、投資資金を回収して利益を上げられる投資法です。

株式投資や国債などには配当が、外貨預金には利益が付きます。

物件リクエスト

また、株式売買は安く買って高く売ることで売却時に利益を得ることができます。

そうした投資商品と同じく、不動産では継続的に賃料を得て、売却時には売却益を得るように運用していきます。

但し、株式や国債などは常に価格が付けられ、変動していきます。

そのため市場がひらいている間は最適なタイミングで売却ができますが、不動産投資の場合は売買に関わる手数料が高い事と、不動産がその土地と建物によってすべて異なるため価格がそれぞれ異なる、ということから保有期間中の収入とコストの差額による利益を得ることを重視した投資となります。

短期的に不動産価格が上下しても日々の家賃収入には影響しないため、安定した収入を得るには適した投資といえます。

不動産投資では、場合によっては値上がりによる利益も期待できます。

持ち家を持つというのも不動産投資のひとつといえます。

しかし自宅という形でしか投資していない場合はたとえ値上がりして利益が見込めたとしても、住み替えたいと思った場所も多くの場合は値上がりしていることが多いので実際には動けないということも多く、結局固定資産税だけが高くなってしまい結果としてマイナスとなる時もあります。

つまり自宅というのは、投資という面から見れば売却の時期が確定できないのでいつまでも投資効率が判断できない投資となりますが、自宅という形以外で収益がある不動産をいくつも持って不動産投資を行う場合、土地の価格の動きを見て利益を確定させることができ、場合によっては土地の一部を売却してそのお金で賃貸住宅を建てる、もしくは違う土地に賃貸住宅を購入するなど、収益を上げられるような不動産へと資産を組み換えることもできます。

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不動産投資の強み


不動産というのはそれ自体に価値がある実物資産であり、誰にでもわかりやすい投資です。

株式投資などの金融資産と組み合わせることで資産の分散対象にもなり、インフレの際に影響を受けにくくなるというメリットもあります。

銀行融資


特に融資の面から見た場合、通常の設備投資や運転資金などを目的とした法人融資の場合は1年から5年程度の融資期間となることが多く、短い期間で返済する必要があります。

しかし不動産投資の場合は長期での返済が可能となり、たとえ不動産価格が値下がりした場合も返済が滞っていなければ融資を止められることや一括での返済を求められることはありません。

ノンリコースローンといわれる担保以外には請求が及ばないタイプの非遡及型ローンでは、契約上で定められている一定の条件として値下がりなどにより売却されることはありますが、そもそもノンリコースは保有する不動産から生じる収入とコストの差額による利益のみを原資として返済されるもので、借りた人はその範囲を超えて返済する義務を負うことはないという特徴があるため圧倒的に有利な投資となります。

そして目標としている不動産を担保に融資が受けられるため、融資を最大限に活用して資産を拡大できるというのも有利な点です。

例として、融資期間を20年とした借入金が金利3%だとして、利回りが10%を超える不動産を購入すれば経費を差し引いたとしても利益が出る水準を満たしているといえます。

借入金以上のお金を生むように運用できれば、たとえ自己資本が少なくても再投資や複数件の不動産を持つことができるような利益を得ることも可能となります。

例:

物件価格+諸費用 1800万円

満室時の想定年収が180万円

想定空き室率10%

税金や修理積立金等の諸経費が10%の物件

自己資金300万円

ローン1500万円(年利2%、返済期間25年)

この条件で投資した場合、家賃収入を物件価格で割った表面利回りが10%、家賃収入から空室率、諸経費率を差し引いて物件価格で割った実質利回りが8%となります。

この場合、毎月の返済額が63,579円ですが想定される収入として諸経費等を差し引いて120,000円となるので、差し引きで毎月56,421円、年間677,052円の手取り収入となります。

計算上、家賃収入だけで問題なく返済でき、利益も十分に取れます。

自己資本の回収率は、年間の手取り収入677,052円/自己資本金3,000,000円=22.6%となるので、銀行に預けているよりもはるかに優れた利回りとなります。

もちろん計算上の事なので、家賃が下がった場合や空き室が増えてしまった場合には想定よりも利回りが下がってしまうこともありますが、賃貸事業というのは経営なので、本人の努力や工夫次第ではさらに収益を増やすことも可能です。

また不動産所得に対する課税は給与所得と合算できる総合課税という方式が取られています。

不動産所得が赤字の場合は給与所得と合わせて計算され節税となります。また、一戸建5棟もしくはマンション10室を目安に事業的規模とみなされます。

その際は青色申告特別控除が適用されるので、不動産所得から65万円を差し引いて計算することが可能になるなど、様々な税法上のメリットがあります。

不動産投資には様々なデメリットもありますが、不動産投資のノウハウさえあればデメリットを超えてメリットを享受できるでしょう。

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