不動産投資のイメージとは、「最初にお金がかかる」「初心者は、はじめにくい」「難しそう」などでしょうか。
しかし、不動産投資は、しっかりと物件を見つけて、信頼のおけるパートナーにマンション管理を依頼すると、安定した収益を得ることができます。
よく、不動産投資は、不労所得の代表格のような扱いをされますが、確かに株式投資などと比較すると、自ら積極的に動いて収益を上げるというイメージは薄いといえます。
かといって、全てを、丸投げしていても、成功は見込めません。
特に、不動産投資は、最初に大きな資金を投下しないといけませんので、失敗してしまうと、自己資金以上の損失を負ってしまうかもしれません。
そこで、この記事では、不動産投資で収益を上げる物件選びや、収益を上げるためにやるべきことなどを詳しく解説していきましょう。
不動産投資とは
不動産投資とは、居住用不動産を取得し家賃収入を得る。
また、土地を購入し、定期借地で土地を貸して地代収入を得て、収益を得る投資方法です。
不動産を取得するので、最初に大きな資金を必要とするのが、不動産投資の特徴といえるでしょう。
多くの人は、最初に銀行などから融資を受けて、不動産投資を行います。
つまり、最初に借金して、借金を返済しながら収益を上げていく投資手法です。
しかし、一旦安定稼働しだすと、長期間にわたり安定的な収益を上げることもできます。
どんな物件を狙う?
不動産投資において一番大切なポイントとして、どんな不動産に投資をするのかという点です。
物件選びに失敗すると、挽回するのか難しく、安定した収益などは望めないでしょう。
では、どのような物件を選べばいいのでしょうか。
ここからは、安定した収益を上げる物件の選び方について解説していきましょう。
稼働率が良く空室が少ない物件
まずは、基本中の基本として、稼働率がいい物件を選びましょう。
不動産投資において、収益となる部分は、家賃収入です。
空室が多ければ、家賃収入を得ることができません。
例えば、満室のときに得ることができる利回りが10%だったとしても。年間50%の稼働率しかないと、半分の収益しか得ることはできませんよね。
不動産投資は、最大得ることができる収益は決まっており、いかに100%の収益に近づけていくのかを目標としなければいけません。
空室が多いと、空室を埋めるために例えば、広告の頻度を増やす、部屋をきれいに改装する、家賃を下げるなど、支出部分が多くなる、若しくは家賃収入が下がる場合があります。
稼働率がいい物件は、大きな費用をかける前に部屋が決まり、安定した家賃収入を得ることができるので、稼働率が悪い物件とは大きな差が出てくるのです。
稼働率のいい物件を選ぶことは、頭の中で一番に考えておかなければいけません。
実質利回りが高い物件
不動産投資において、売却物件の募集が出ていたとしましょう。
ほとんどの募集に上がっている物件の想定利回りは、満室時の利回りを表しています。
つまり、いくら満室利回りが高くても、部屋が決まらなければ意味がありません。
物件を選ぶときには、取れるかどうかわからない満室利回りで判断するよりも、実質の利回りがどの程度なのかに着目しておきましょう。
基本的に、募集されているときの利回りは、満室利回りしか出ていません。
満室利回りが高く興味が出てきた物件は、必ず稼働率や、実質利回りまで確認して検討することをおすすめします。
場所がいい物件
不動産投資において、稼働率がいい物件を選びましょうと先ほどから繰り返しています。
では、稼働率の良い物件の特徴はどのようなものがあるのでしょうか。
不動産投資は、場所が一番大切だと言われています。
物件を買うのではなく、場所を買えとまでいわれるくらい立地は大変重要なポイントです。
特に、不動産投資を始めて間もない人は、場所がいい物件を選びましょう。
基本的に、良い場所にある物件は、利回りがあまり高くはありません。
しかし、場所の力で、安定した家賃収入を得ることができます。
一言で場所がいいといっても、良い場所ってどんな場所なのでしょうか？
- 駅近
- 都心部
- 学校が近い
- 買い物やレジャーに便利
等です。
特に駅などの交通の便がいい場所というのは、不動産購入時の判断材料としてもっとも注目しておきましょう。
タイプが複数ある物件
タイプが複数ある物件も、リスク分散の点からおすすめです。
例えば、大学に近い単身物件を購入して、不動産投資を行ったと仮定します。
この物件の対象者は、物件に近い大学の学生です。
しかし、もしもこの大学が移転してしまったらどうなるでしょうか。
対象となる賃貸層が一気に離れることになってしまい、今までのような家賃収入は見込めなくなってしまいます。
ひとつの層にかたよった物件は、外的要因によって、一気に収益が上がらなくなるリスクを負ってしまいます。
このようなリスクを防ぐためにも、さまざまなタイプの部屋がある物件をおすすめします。
例えば、2LDKと3LDKの両方がある物件や、部屋とテナントがある物件など、複数の賃貸層を狙った物件の方が、リスクは分散されるといえるでしょう。
立地条件はいいが、稼働率が悪い物件
不動産投資中級者、若しくは上級者におすすめするのは、立地条件はいいのに稼働率が悪い物件です。
場所は、ものすごくいいのに稼働率が非常に悪い物件がときどき見受けられます。
さまざまな要因があります。
例を挙げてみると
- 管理会社の対応が悪い
- 家賃が相場よりすごく高い
- 汚い
などがあります。
これらが稼働率の悪い原因であれば。
- 管理会社を替える
- 家賃を適正相場に戻す
- 改修工事を行う
といった対応をすることで、目標とする利回りがとれるのならば、迷わず購入した方がいいでしょう。
しかし、これはある程度ノウハウを持っているか、しっかりとしたパートナーがいなければ、不動産投資初心者では難しいかもしれません。
しかし、中級者や上級者にとっては、いわゆる“美味しい物件”に変えることも可能です。
収益を上げるために行うことはなに?
ここまでは、不動産投資を行うときに、狙いたい物件について解説してきました。
しかし、いくらいい物件を選んだとしても、良いパフォーマンスが維持できるかどうかについては、あなたの動きひとつが大きく影響する場合もあるのです。
では、物件を取得したのち、あなたは収益を上げるためにどのようなことをおこなわなくてはいけないのでしょうか?
しっかりした管理会社を選ぶ
一旦不動産物件を購入すると、その後の管理については、基本的に不動産管理会社と管理契約を交わして管理を委託します。
あなたが、毎月、マンション経営で動くことはほとんどありません。
基本的に、管理会社に全て任せていますので、管理会社が、空室のチェックや、空いた部屋のメンテナンス、クレーム処理、保守メンテナンスを行います。
つまり、管理会社がオーナー代行としてすべての業務を請け負うのです。
全てを請け負う管理会社の対応が悪いと、物件の運営状況に直結します。
空室が増え、中々部屋が決まらずに、家賃収入を得ることができないという事態にもなりかねません。
しっかりした管理会社を選ばなければ、思ったような運用成績を上げられなくなる可能性は非常に高いです。
まずは、評判の良い、しっかりとした不動産管理会社をパートナーにしなければいけません。
毎月の収支は欠かさずにチェック
きちんとした、管理会社を見つけてあとはお任せという人も多いのではないでしょうか。
基本的に、頻繁に動くことはしなくても大丈夫なのですが、毎月の収支だけは欠かさずにチェックしておきましょう。
築年数が経過すると、最初はすぐに決まっていた部屋も少しずつ、空室期間が延びているかもしれません。
また、家賃が少し下がっているかもしれません。
数字から傾向をきちんと見極めることができると何か問題が起こったときに、的確な対策を打ちやすくなります。
また、収支の状況が悪くなっていることを敏感に察知することができると、早いうちからの対応することも可能です。
繰り返しますが、毎月の収支は必ずチェックしましょう。
気になる部分があるならば、管理会社にきちんと状況を確認して打つべき手を打っていくことが安定した不動産経営のコツです。
たまには物件を見に行こう
これもオーナーにありがちなのですが、一旦不動産を取得し管理会社に任せていると、全て丸投げしてしまい、長い間、物件すら見に行っていないという人も多いのです。
しかし、自分が投資している物件の状況は、毎月とはいいませんが、定期的にでも見に行くことをおすすめします。
不動産物件は、ある程度の期間において定期的なメンテナンス工事が必要です。
メンテナンス工事には、大きな費用がかかるので、前もって資金繰りなどのさまざまな準備をしておく必要があります。
定期的に物件を点検に行っていると、傷み具合なども実際に見ることができので、具体的な対策が打ちやすいです。
物件の点検を行っていなければ、管理会社から突然、メンテナンス工事の見積書をもらって大慌てするかもしれません。
物件の定期的なチェックを行い、傷み具合などを前もって知っておきましょう。
まとめ
不動産投資における、狙いたい物件や、収益を上げるためのやるべきことなどを解説してきました。
不動産投資は、不労所得の代表的な投資手法といわれていますが、最低限必要な動きだけはしておかなければ、管理会社に任せっぱなしでもいけません。
しかし、管理会社や、不動産会社の力は不動産投資においてとても重要です。
まずは、不動産投資において的確な意見をアドバイスするような不動産会社をパートナーにしておくことですね。
非常に心強いパートナーとなってくれるでしょう。
信頼できる不動産会社がパートナーになっているかいないかで、不動産投資の成功確率は大きく変わります。
初めての不動産投資や、あまり経験がない人にとっても不動産会社の存在は、非常に大きいものといえるでしょう。
しっかりと、不動産投資を勉強して、この低金利時代を乗り切りましょう。
