「中古住宅は住宅ローン減税が使えない…？」なんて思っていませんか？実は、中古住宅でも条件を満たせば、新築同様に住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）が使えるんです！

この記事では、中古住宅の住宅ローン減税について、制度の概要から、新築との違い、要件、控除額、申請手続き、注意点、さらには2024年の最新情報まで、わかりやすく解説します。賢く制度を活用して、お得にマイホームを手に入れましょう！

中古住宅も対象！住宅ローン減税とは？

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入・増改築した際に、所得税や住民税の負担を軽減できる制度です。新築だけでなく、中古住宅も対象となる場合があります。

中古住宅の住宅ローン減税、新築との違いは？

中古住宅の住宅ローン減税は、新築と比べて以下の点が異なります。

1. 控除期間:
   • 新築住宅・買取再販住宅：原則13年間
   • 中古住宅：原則10年間
2. 借入限度額（控除対象となる住宅ローンの年末残高の上限）:
   • 住宅の種類や性能、入居年によって細かく設定されています。
   • 中古住宅の場合、新築住宅よりも低く設定されていることが多いです。
   • 例えば、2024年・2025年入居の場合
     • その他の住宅：2000万円
     • 一定の省エネ基準を満たす住宅：3000万円
3. 築年数要件（2022年度税制改正で緩和！）: 以前は、木造など耐火建築物以外の場合は「築20年以内」、鉄筋コンクリート造など耐火建築物の場合は「築25年以内」という築年数要件がありましたが、2022年度の税制改正でこの要件が撤廃されました。
   代わりに、「昭和56年（1981年）以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）」であること、または既存住宅売買瑕疵保険に加入していること等（※）が要件となりました。
   これにより、より多くの中古住宅が住宅ローン減税の対象となりました。 ※既存住宅売買瑕疵保険は、原則として昭和56年（1981年）6月1日以降の新耐震基準に適合する住宅でなければ加入できません。

中古住宅で住宅ローン減税を受けるための要件

中古住宅で住宅ローン減税を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

1. 住宅に関する要件
   • 自らが居住するための住宅であること
   • 床面積が50平方メートル以上であること（一定の要件を満たす場合は40平方メートル以上）
   • 取得日から6か月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
   • 昭和56年（1981年）以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であること、または既存住宅売買瑕疵保険に加入していること等 （既存住宅売買瑕疵保険は、原則として昭和56年（1981年）6月1日以降の新耐震基準に適合する住宅でなければ加入できません）
   • 親族などからの購入ではないこと
2. 所得に関する要件
   • 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること（2024年以降入居の場合は、床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅について、合計所得金額が1,000万円以下の要件が追加）
3. 住宅ローンに関する要件
   • 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
   • 金融機関や住宅金融支援機構などからの借入金であること

控除額の計算方法

控除額は、以下の計算式で求めます。

控除額 ＝ 住宅ローンの年末残高 × 控除率（0.7%）

ただし、住宅ローンの年末残高には上限（借入限度額）があります。

申請手続き

住宅ローン減税を受けるには、確定申告が必要です。

• 初年度: 確定申告が必要です。
  • 必要書類の例：
    • 確定申告書
    • （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
    • 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から発行）
    • 登記事項証明書
    • 売買契約書の写し
    • （新耐震基準を満たさない場合）耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書 など
• 2年目以降: 会社員などの給与所得者は、年末調整で控除を受けることができます。

2024年以降の変更点（注意！）

2024年以降に入居する場合、以下の点に注意が必要です。

• 借入限度額: 住宅の省エネ性能によって借入限度額が細分化されます。省エネ性能が高い住宅ほど、借入限度額が大きくなります。
• 所得要件: 床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅について、合計所得金額が1,000万円以下の要件が追加されます。

まとめ：中古住宅の住宅ローン減税、賢く活用しよう！

中古住宅の住宅ローン減税は、要件や注意点をしっかり理解すれば、とてもお得な制度です。最新情報を確認し、制度を賢く活用して、理想のマイホームを手に入れましょう！

よくある質問（Q&A）

Q1: 住宅ローン減税は、中古住宅の購入だけでなく、リフォーム・リノベーションでも使えますか？

A1: はい、使えます。増改築（リフォーム・リノベーション）の場合も、以下の要件を満たせば住宅ローン減税の対象となります。

• 自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋であること
• 増改築等の工事費用が100万円を超えること
• 増改築等をした後の家屋の床面積が50平方メートル以上であること
• 増改築等の日から6か月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること（一定の要件を満たす場合は、1,000万円以下の要件が追加）
• 10年以上の住宅ローンを利用していること
• 増改築等の工事が、一定の要件（大規模修繕・模様替え、省エネ改修、バリアフリー改修など）を満たすこと

Q2: 中古住宅を購入してリノベーションする場合、住宅ローン減税は「物件購入費用」と「リノベーション費用」の両方に適用されますか？

A2: はい、両方に適用されます。ただし、それぞれに住宅ローン減税の要件を満たす必要があります。

• 物件購入費用: 中古住宅の取得に関する要件（床面積、築年数、耐震性など）を満たす必要があります。
• リノベーション費用: 増改築に関する要件（工事費用100万円超、一定の工事内容など）を満たす必要があります。
• 住宅ローンは、物件購入費用とリノベーション費用を合わせたものでも、別々のものでも構いません。ただし、いずれも返済期間が10年以上である必要があります。

Q3: 持ち家（既に住宅ローンを返済中）のリフォーム・リノベーションでも、住宅ローン減税は使えますか？

A3: はい、使えます。ただし、新たに10年以上の住宅ローンを組む必要があります。既存の住宅ローンに追加で借入れをする場合や、リフォーム・リノベーション費用のみを対象とした別のローンを組む場合などが考えられます。

Q4: 住宅ローン減税と「リフォーム減税（所得税の特別控除）」は併用できますか？

A4: いいえ、併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。どちらが有利かは、リフォームの内容やローンの状況などによって異なりますので、税理士などの専門家にご相談いただくことをおすすめします。

Q5：中古住宅はいつまでに取得すれば住宅ローン減税を受けられますか。
A5：住宅ローン減税の適用期限は、新築・中古に関わらず、2025年12月31日までの入居です。

Q6：住宅ローン残高証明書はいつ取得すれば良いですか。
A6：住宅ローン残高証明書は、金融機関から通常、その年の10月から11月頃に送付されます。初年度の確定申告では原本を提出します。2年目以降は、年末調整で使用します。

【Disclaimer】

• 本記事は2024年5月現在の情報に基づいて作成しています。
• 税制は頻繁に改正されるため、最新の情報は必ず国税庁や国土交通省のウェブサイト、または税理士などの専門家にご確認ください。
• 本記事は一般的な情報をまとめたものであり、個別のケースに対するアドバイスではありません。具体的な判断は、専門家にご相談ください。

【関連リンク】

• 国税庁：No.1213 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
• 国土交通省：住宅ローン減税
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
• 住宅金融支援機構：【フラット３５】
  　　https://www.flat35.com/