築古の物件でも売れていく本当の理由 2020年 【中古戸建て、中古マンション、1棟ビル】





売れている理由の背景を知ること







買ってしまって大丈夫なのだろうか。この記事を見ている方はそういった不安を抱えている人だと思います。築古となるとリスクを感じる方が出てきます。実際のところ、リスクは丁寧に検討すれば恐れることもないのですが、リスク的な要素も勘案しなければならない部分もあります。

ここでは築年が古い=築25年~30年以上を想定します。

リスクは大別すると躯体などの柱や壁と配管(給水・排水)ではないかと思います。キッチンや照明など、設備の古さなどもリスクと認識することも可能ですが、形あるものはいつか壊れますので、自分で対処できることはすぐに対応できますので、リスクとして認識する必要はないと思います。

団地 古い物件でも売れる理由

耐震診断のない旧耐震


築古マンションなどの検討の際、悩ましいのは耐震診断をしていない物件です。以下の2つのタイプは
鉄筋コンクリート造壁式工法の物件
以下のような物件は鉄筋コンクリート造壁式工法(プレキャスト鉄筋コンクリート造)の可能性があり、実際には耐震性が高い可能性があります。
○5階以下
○ようかん型の箱型・四角い建物
○階段タイプ
○柱の出っ張りがない
わかりやすく言い換えると「団地」です。団地タイプの建物は鉄筋コンクリート造壁式工法(プレキャスト鉄筋コンクリート造)の可能性があります。部材が工場づくりでコンクリートで精度が高く、箱型というのが重要で、箱型エレベータシャフトがないため、地震の応力にバランスが良いそうです。壁面は工場づくりですので、一定間隔のパネル風になっています。一定間隔の目地があれば、可能性を検討できます。さらに言うと、鉄筋コンクリート造壁式工法(プレキャスト鉄筋コンクリート造)の場合には簡易な壁量計算とコンクリート強度の軽易な診断で対応でき、新耐震と同等として、耐震基準適合証明書により、ローン控除等の税控除を受けられる場合もあります。

団地=古くても耐震性が高い可能性がある
団地タイプじゃなくてもようかん型の箱型・四角い建物、柱の出っ張りがない中古マンションは大丈夫な可能性が高い
3階建ての低層住宅(第一種低層住宅専用地域の低層住宅)でも壁式工法を採用するケースが多いようです。周辺の建物が2~3階建ての戸建てであれば可能性は高まりますので、できれば確認することをお勧めいたしますが、当時の資料が残っていない場合も多いのでなんとも言えません。しかし、私たちプロからすると【団地は、頑丈なのでなんとなくだけどだ丈夫そうだなという印象があります】
殆どが築年数30年~60年で、駅から徒歩15分以上だとお世辞にも立地が良くないものが多いのですが、徒歩10分圏内であれば、古くても十分に検討する価値があると言えます。

古ければ物件価格が安くなり、当然それだけ初期費用を抑えられます。区分マンションや戸建住宅などならば、無借金で始められる可能性も十分あります。それなりにリフォームやリノベーション費用を支払っても、新築物件を購入するよりも結果的に安くあがることが多いでしょう。

古いマンションが売れる理由

まとめ


リフォーム&リノベーション りのべーる 不動産ステーション当社のお客様で、建築会社にお勤めの方や、建設会社を経営している社長さんがいらっしゃいます。その方々が決まっていうセリフは、《どんなに古くてもぼろ物件でもいいから、立地で探してほしい》です。これはなぜかというと、建物が古ければ直せばよく、耐震性がなかったら補強すればいいからです。この方々たちは結果的に場所で選ぶ方が利口だとわかっているからです。これが、築年数が古くても(中古マンション、中古戸建て、中古1棟ビルなど)売れていく理由です。
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