不動産投資における返済比率と耐用年数

返済比率は50%以下にする


目標キャッシュフローを達成する上で、返済比率が最も重要になります。

満室収入に対する借入の返済額は、50%以下にする必要があると説明してきましたが、理由を説明します。


























返済比率 安全性
40%以下 安全
50%以下 比較的安全
50%~55% 注意が必要
55%以上 危険


理由としては、銀行への返済以外に経費(リフォーム、管理料等)・固定資産税が大きくかかります。

経費と固定資産税の合計は家賃収入の20%程度はかかってきます。

また、永久に満室ということはなく、大空室時代で全国平均で20%以上となっている以上、空室を10%程度は見込む必要があります。

そうすると、返済比率が55%となりますと、経費・固定資産税20%、空室10%をあわせると85%近くとなります。残り15%ですと、少し空室が増えたもしくは修繕が掛かったりすると、キャッシュフローが赤字になります。

空室はある程度工夫次第で満室等にすることはできてもバッファとして空室率を考えておく必要があり、経費・固定資産税、空室で30%は最低でもかかるため、あとは、返済比率で収支をコントロールしていくしかありません。

そのため、安全水準としては、40%以下となります。

とはいっても40%以下の物件というのを探すのは至難の業であるため、50%以下を最低限のラインとして考えています。

返済比率50%以下を目標にしながら、進めていくのが安全な不動産経営となってきます。

物件リクエスト

返済比率50%以下の物件とは


多くの銀行は、融資年数は、耐用年数内で融資を考えます。

そのため、収益物件を買うときに築年数の影響を大きく受けます。

収益物件を購入する築年数次第では、長く融資を受けたり、短い融資となります。

融資期間は、構造別に耐用年数が違うため、経過年数に対する融資期間もまた異なってきます。

鉄筋コンクリート造であれば、築20年経過しても、まだ融資期間が27年とれます。

その反対に、築20年経過すると、鉄骨造で14年、木造で2年と短い融資期間しか基本は取れなくなります。

①経過年数に対する融資期間



































構造 耐用年数 築5年経過 築10年経過 築20年経過
鉄筋コンクリート造 47年 融資期間42年
(実際はMAX35年)
融資期間37年
(実際はMAX35年)
融資期間27年
重量鉄骨造 34年 融資期間29年 融資期間24年 融資期間14年
木造 22年 融資期間17年 融資期間12年 融資期間2年


②融資期間に基づく月額返済額


上記の表の融資期間をベースに、仮に1億円を2%の金利で元利均等返済すると月額返済額がいくらになるか



1億円を2%の金利で借りた場合の月額返済額

※100円以下の端数は切り捨て

































構造 耐用年数 築5年経過時購入 築10年経過時購入 築20年経過時購入
鉄筋コンクリート造 47年 29万3千円 31万8千円 39万9千円
重量鉄骨造 34年 37万8千円 43万7千円 68万2千円
木造 22年 57万8千円 78万1千円 425万4千円


③満室家賃収入に対する返済比率


さらに、1億円の物件で利回りが10%の場合の返済比率を出してみましょう。

利回りが10%なので、年間の家賃収入が1000万、月額の家賃収入が83万3千円となります。

家賃収入83万3千円に対する返済比率

































構造 耐用年数 築5年経過時購入 築10年経過時購入 築20年経過時購入
鉄筋コンクリート造 47年 35.1% 38.0% 47.8%
重量鉄骨造 34年 45.3% 52.4% 81.8%
木造 22年 69.3% 93.7% 510%

結果を見て頂ければと思いますが、融資期間によって、返済比率が大きく異なることがわかるかと思います。

鉄筋コンクリート造は、築20年経過しても返済比率が50%を下回る結果となります。

その反面、築年数が経過した木造は返済比率が厳しいこと、鉄骨造でも築10年内くらいが返済比率としては限界になります。

※新築であれば、木造でも22年の融資期間が30年に伸びる可能性は高くなります。日本の銀行は不思議なことに、新築に関しては融資年数が伸びることがあります。

つまり、上記の表をみてわかる通り、キャッシュフローの拡大を目指していくのであれば、鉄骨造の築浅か鉄筋コンクリート造が適しています。

フルローン、オーバーローンは危険か


よく、フルローンやオーバーローンが危ないと言われる方がいますが、論理的に考えると違うことが理解できるのではないでしょうか。

たとえ、フルローン、オーバーローンで借入していても、返済比率が安全圏内であれば、特に恐れる必要はありません。

たいてい、フルローンや、オーバーローンが出る物件は、利回りが10%を大きく超えてきているものもあり、返済比率が40%を下回るのであれば、それだけで危険性が高いわけではありません。

頭金を2割入れていても返済比率が60%を超えるのであれば、危ない投資と判断できます。満室収入に対する返済比率が低ければ、借入に対するリスクは低い運営ができるということです。

木造はダメなのか


木造投資がダメなのではありません。

木造の築年数が経過したものは、返済比率が高くなるとい特徴があるのです。それでも購入していく層は、不動産経営で利益がでていて減価償却狙いで節税を目指している方と頭金をたくさん入れて、現金投資に近い手法で返済比率を低減している方になります。

まとめ


キャッシュフロー1棟投資を目指す方は、返済比率50%以下になるように投資しましょう。

借入は事業拡大のために必要なもので、借入を適切にコントロールするスキルをもつことが鍵となります。

投資家の中には、せっかくキャッシュフローが適切にでる物件を購入したのに、借金を恐れて繰り上げ返済をする方がいます。

そして修繕の段階で手元にキャッシュがなく、高利でリフォームローンを借りるなどの無駄なことをしている方がいます。

適切なキャッシュフローを生み出し、その生み出したキャッシュで追加の物件を購入したり、修繕費コストへのリスク回避をしていくという発想が必要です。

駅近不動産専門 不動産ステーション

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