不動産の買取は相場の6割~7割 その理由は?(東京)

『もくじ』
・不動産買取の相場は市場取引価格の60~80%
・一括査定サイトの松竹梅の違い
・不動産買取の相場が市場価格より安くなる理由
・不動産価格査定の手順
・不動産買取で失敗しない為のポイント

東京は、人口1300万人もいる大都市です。人口の多い『区』『市町村』は、不動産の動きが活発な分、業者買取も多い傾向にあります。

人口の多い区
1位 世田谷区 933,708
2位 練馬区 737,906
3位 大田区 737,700
4位 江戸川区 693,519
5位 足立区 681,309

人口の多い市町村
1位 八王子市 576,139
2位 町田市 434,055
3位 府中市 262,748
4位 調布市 238,575
5位 西東京市 204,365

一括査定で何社か見積りに来て、不動産売却を行っているけど、もう半年売れない・・・不動産仲介会社は業者の買取を進めてくるけど、買取は安くなると聞いた・・・実際のところ、買取の相場は?


今まで、ターゲットとしていた顧客は、あくまでも一般人です。もし、業者買取をお考えであれば、あなたの不動産買取の買主は、不動産会社となります。
不動産会社は次の2種類(売買)
・仲介会社(買取を行う会社もありますが、大手の不動産会社は買いません)
・買取会社(買取再販会社 建売会社含む)

そして不動産買取のときの価格は、仲介で売却したときの60~80%が相場です。この20%の違いをご説明いたします。

以下をご確認ください。
『一括査定サイトで一番高額の査定を出した不動産会社に任せた場合』
表示価格の40%~50%程度が買取価格
『一括査定サイトで中間金額の査定を出した不動産会社任せた場合』
表示価格の50%~60%程度が買取価格
『一括査定サイトで一番低額の査定を出した不動産会社任せた場合』
表示価格の70%~80%程度が買取価格

最初は、高額な査定金額に惹かれ、一番高い査定額を提示した会社に任せました。しかし、売れないと、どんどん値段を下げることになります。それはもう、今月100万円、来月100万円・・・いったいどこまで下げればいいのでしょうか。

一方、中間又は一番低額な査定額を提示した不動産会社の場合は、そんなに値下げをしません。せいぜい1回値下げを勧める程度でしょう。 その理由は査定金額にある程度の自信がある為です。高額な査定をするのは、特に難しいものではありません。誰だって高く売ってあげたいと思います。その方が手数料を多くいただけますので。でもやらなかった理由は、こうなることが見えているのであえて高額な査定を避けた結果なのです。

しかし、不動産を売却するあなたは、一番高額な査定をした会社は『善』とし、低い査定金額を提示した会社は『悪』と決めつけていませんか?

高額査定には査定者の狙いがあります。あなたがもしそうだとしたら危険です。考えを改めるべきです。今後一括査定サイトは利用者が減ってくると考えられております。その理由はあまりにもデタラメな金額が多いことが要因です。

査定サイトで悩む

この記事を書いている私は、不動産の経験が16年です。
不動産の賃貸から、建築、建売、相続、離婚、買取・売却などたくさんの経験を積んできました。
このような背景から、本記事で、その知識と経験を共有しようと思います。

具体的にご説明:市場価格の2割引きにして売り出す場合


そこで仮に、売却を考える不動産を市場価格の20%引きにして売り出すとします。市場では通常3,000万円で取引されているものが600万円減の2,400万円になっているわけですから、購入希望者にとっても魅力的です。すぐに売れる可能性もあります。
そのため買取価格で相場の60%を提示されたときには、仲介手数料を考慮に入れても、2割引きで仲介による売却を行ったほうがスピードもそこまで変わらず、手元に残る金額は大きいかもしれません。あなたにとっては得かもしれません。

しかし、売却を買取で行うのか、仲介で行うのか、慎重に考えていただきたいのです。

もちろん不動産買取のとき、不動産会社が不当に金額を叩いているわけではないことはご理解ください。これから不動産買取の相場が市場価格より安くなる理由についてお伝えします。

不動産会社も企業ですから、利益を出すために不動産を買い取ります。
仲介であれば、不動産を売りたい人と買いたい人をつなぐことによって「仲介手数料」を受取り、その部分が利益になっていることはイメージもしやすいでしょう。
不動産買取の場合、仲介手数料は発生しません。

不動産会社にも仲介手数料は入らないので、どこで利益を出しているのかということになります。分かりやすい例では、買い取りした不動産をリノベーションしたり、リフォームしたりして付加価値をつけることで買取価格よりも高く売れるようにして利益を出すことです。他にも、売却ではなく貸すことによって賃貸経営に変更することもあります。

また不動産を買い取ったときには、不動産取得税や登録免許税などの納税義務が不動産会社には生じ、登記のための司法書士への報酬支払も必要になります。

【中古住宅を買い取る場合】
・ハウスクリーニングをせずそのままの状態で販売が可能
・測量は行う必要があります。
・もめ事がある場合は解決しないといけない場合があります。
・不要な荷物もそのままでOKな場合もあります。

【土地を買い取る場合】
・測量は行う必要があります。
・建物の解体を行うかどうかは買取業者次第です。
・もめ事がある場合は解決しないといけない場合があります。

【マンションを買い取る場合】
・ハウスクリーニングをせずそのままの状態で販売が可能
・もめ事がある場合は解決しないといけない場合があります。

不動産会社は買い取りした物件をハウスクリーニングしたり、リフォームしたりといった費用や、その後に売却するための宣伝広告費、人件費などを負担する必要があります。
仮に3,000万円で売却できる不動産を2,400万円で買い取ったとしても、最終的な利益は100万円残れば上出来、というような状況ですが業として行うには薄利でリスクが高いです。すべての物件が、すぐに売却したり、賃貸に出したりして収益化できるわけではありません。1年以上もお金を(在庫)を抱えることになります。
買い取ったものの、売却できないリスクもあります。こういった事情により、不動産買取による売却価格は、仲介による売却する市場価格よりも安くなってしまいます。一般的に市場の20%では買取を行わないのです。
なお、この辺りの損得は物件にもよります。

弊社では、複数の条件でシュミレーションをして、お客さまへ最適なご提案が可能です。詳しくは無料のお問合わせからご連絡くだいさいませ。経験豊富なスタッフが対応いたします。

【無料】お問い合わせはこちら

前提として、不動産の価格査定では法律などで具体的に算定方法が定められているわけではありません。ですが、中古戸建住宅、中古マンションには代表的な査定の方法があります。
中古戸建住宅では、土地と建物を分けて査定します。

このとき、土地は、近隣事例比較法、収益還元法、再取得原価法と呼ばれる方式が採用されていますが、よく使われているのは近隣事例比較法です。
これは、まず査定する土地と同じような取引事例を選び、それを基準として周辺環境や物件が持つ条件を比較していきます。たとえば土地の形や面積などです。この時、接道間口が広い方が高い評価で計算できます。

そして建物部分は、原価法と呼ばれる方式です。築年数や使用している建材のグレード、リフォーム状況などから新築時の価格に対する現時点の価格を出して査定します。
中古マンションの場合は、 事例比例方式で査定されます。

一方で中古マンションの場合は、中古戸建住宅の土地と同じように近隣事例比較法で査定されることが一般的です。このとき、土地だけではなく階数や間取り、部屋の方位なども条件の比較対象となります。
近隣事例比較法の場合、不動産市場全体の動きも合わせて考える必要があり、「時点修正」と呼ばれる修正が行われます。
最終的な不動産の査定価格はそのほかに細かい状況や環境変化、条件などを考慮して算出されますが、大まかには上記のような流れです。

不動産査定

不動産を売る時の価格査定不動産買取で確認したいポイント


不動産の査定は様々な要素が複雑に重なりあっているため、同じ不動産でも会社によって査定額が異なります。先ほどもお伝えしたように不動産会社にもリスクがあるため、その不安から、買取相場よりもさらに低く買い取ろうとすることもあります。
そこで、本来であればもっと高く売却できたはずなのに、と後悔しないためのポイントをお伝えします。

ご自身の不動産のマイナスポイントを理解する

不動産には【唯一無二】と言われ、同じものが存在しません。それゆえに複雑な条件が重なり合っております。道路が狭い、高低差がある、擁壁が古い、水道管が壊れている、間口が狭いなど一般的に懸念される項目をご自身で把握されることをお勧めいたします。

周辺相場を把握しておく

まず大切なことは、周辺相場を知っておくことです。この相場を知っていなければ、不動産会社から査定結果を聞いたときに、それが高いのか安いのか判断が難しくなります。相場を知りたいから不動産会社に問い合わせをしたんだ!と思うかもしれませんが、不動産の相場価格は身近なところから調べることができます。

チラシやインターネット、店頭などの広告

実際に売却物件として出されている情報を知ることができます。ただしこの価格はあくまで「売却希望価格」のため、【まだ売れていない物件】であることだと注意が必要です。重要なことは実際に売却された価格、成約価格です。

世の中の繁忙期に合わせる

不動産取引が多い時期に買取を行うと、通常よりも高く売却できる可能性があります。時期としては新生活が始まる1月~3月、秋ごろの9~11月です。この時期に合わせて住み替えや引越しが多くなります。
つまりそれだけ不動産取引が活発になるということです。そうなると不動産会社にとっても、買い取りしたあとに売れない、というリスクが小さくなります。その分、通常よりも高値で査定することができるというわけです。
都合をつけられるのであれば、このような繁忙期に合わせることをおすすめします。

まとめ


不動産買取の相場と査定の考え方について解説しました。
不動産買取で損をしないためには、マイナスポイントの理解、周辺相場の把握、チラシやネットで確認する、売却時期の4つが大きなポイントになります。相場についてはご自身で調べることももちろん可能ですが、面倒だったり、結果の見方が難しかったりするかもしれません。
不動産ステーションではそのような周辺相場もお伝えしながら買取相談に乗りますので、お気軽にご連絡ください。

駅近不動産専門 不動産ステーション

当社について
東京都八王子周辺で不動産の売買と、お手伝いをして16年目になる地域密着型の不動産会社「不動産ステーション 株式会社Izumida」が運営しています。
会社はJR中央線「八王子駅」徒歩4分。

八王子市内すべての物件ご案内可能です。不動産は、売主、買主の不公平を無くすため情報格差をなくすよう法律で定められております、その為、当社でも他社が紹介した物件・ポータルサイト掲載物件もまとめてご案内が可能です。
お陰様で八王子市周辺で多くの実績があり、これまで累計約3,000人のお客様と出会ってきました。

当社はエキテン口コミエリアランキングNO1の会社です。あなたがもし、不動産の売却をお考えなら、地域に根付いた不動産ステーションへご相談ください。査定サイトような一般的な金額を出すのではなく、個別具体的な査定が可能です。

当社で売却したお客様で不動産を手放した方の実際のエピソードです。よかったら読んでみてください。これを読めばあなたに当てはまるものがあるかもしれません。涙無くしては読めないものから、明るく前向きなエピソードまで様々です。

不動産の売却エピソード集 全33話