建築条件付きがお得な5つの理由とそのカラクリを徹底解明

売土地を探している方は、マイホームを買うなら自由に建てたい!予め決められた建売の間取りでは満足できない!ほしい生活圏に気に入った建売がない!ではありませんか?それならばいっそのこと、売土地を買って注文建築してしまいましょう!

リフォーム&リノベーション りのべーる 不動産ステーション

建築条件付き売土地はお得!



土地の『売主』は2種類


・個人(一般企業の法人)の売主
・宅建業者(不動産会社、建設会社)の売主

上記のようにこの2種類しかありません。インターネットで物件を探している段階では誰が売主なのかはわかりません。ほとんどの方は契約の直前までその土地の売主の存在を知ることになります。
しかし、あなたの気に入った土地が、宅建業者(不動産会社)が売主だった場合は、チャンスかもしれません。

その前に、この記事を書いている筆者は、不動産、建築業界に入り16年が経ちました。

建物がハウスメーカーや工務店で建てるよりも安く手に入る可能性を秘めている


このお話は後に詳しくご説明いたします。
土地の売主が、宅建業者(不動産会社)の場合と個人(一般法人)の売り方の違いを確認しましょう!

① 2年間の保証(瑕疵担保責任)

宅建業者が売主だった場合は、引き渡し後2年間は保証(瑕疵担保責任)が付きます。あなたが購入した土地の下に、もしコンクリートのガラやゴミが埋まっている土地だったら、その撤去費用が掛かりますよね。この処分費用は売主が負担します。これが、一般の個人(法人)が売主だった場合は、保証(瑕疵担保責任)が付きません。(付けない契約ができる)埋まっていたガラやゴミはあなたが処分するしかありません。そうなると思わぬ出費が待っています。

② すでに、古家が解体されていて更地になっている

古家付売土地を見たことはありませんか?この場合の建物解体費用は買主である『あなた』持ちです。しかし、宅建業者(不動産会社)が売主の場合、現地を見学に行った頃には更地になっていることがあります。解体費用がかかりません。ラッキーです。一方、個人(一般法人)の場合は、古家があることがあります。その場合の解体費用は、残念ながら買主のあなたの負担となります。

③ 給排水が引き込まれている

敷地内に引き込まれている水道管が13mmだった場合は、水圧が足りなくなる可能性があります。(問題ない場合もある)宅建業者(不動産会社)が売主の場合、20mmに引き直してあることがあります。そのままの状態で20mmの管が入っている場合はそのままお使いいただけます。

④ 様々な問題を法整備し販売されている

居住用の土地として販売しているのに、蓋を開けてみれば【家が建たない】【余計な費用がかかる】のでは、本末転倒です。宅建業者(不動産会社)が売主の場合、すでに法整備を行い役所とも協議済みである。そのためスムーズに建築が出来ます。

⑤ 大きすぎる土地は、分割されリーズナブルになっている

例えば、敷地面積80坪 価格4000万円の土地があったとします。広い土地を求めている人はこのままでいいのですが、1棟の家しか建ちません。

これを、半分に分割した場合はどうでしょう。

40坪の土地が2つになります。そうなると2つの家族がそれぞれ2000万円ずつで買うことができます。

こちらの方がトータルで費用負担が少なくて済む分、買い手が増えます。

この【分割】をすることができるのが、法律上、免許がある宅建業者だけなのです。(*反復継続して業を行うことができるのは宅建業者だけ)もし、この分割を一般の個人や法人が行った場合は、【宅建業法違反】で刑事罰を受ける可能性があります。また、税務上の優遇がなくなり(居住用財産3000万円の特別控除)高額な税金を支払うことになるやもしれませんのでご注意ください。

原理は簡単!ハウスメーカーや工務店で建てるよりも安く手に入る理由


宅建業者である売主は、土地を売ることによって利益を得ています。なぜ、建築条件付きで建物を建てると他よりも安くなるのか?

『魚』は漁師⇒魚市場⇒スーパー⇒あなた


例えば、あなたがスーパーで魚を買うとします。魚は漁師が海から釣ってきて(取ってきて)市場に売って、その市場からスーパーが買い付けます。それをあなたがみつけ購入に至ります。

つまり、100円の物が200円になり、200円400円になっているのです。この一般的な流れが不動産業界、建設業界にも【業者価格】【下請け価格】として存在します。

すなわち宅建業者(不動産会社)はこれを知っているのです。

しかし、土地の売主は土地を売ることで利益を得ていると述べました。ではなぜ土地の売主(宅建業者)で注文建築を行うと安くなる可能性があるのかをご説明いたします。

土地と建物の一体でローンを組めることから【つなぎ融資】が不要
ハウスメーカーや工務店は建物でしか利益が取れない一方、宅建業者は土地の利益だけでも充分な為、建物は格安で建築が出来ます。

つまり売主(宅建業者)は、土地が売れるのであれば、建物も格安で建てて提供することができます。







《実例をご紹介します。》

【八王子市で不動産ステーションから土地を購入したA様】


『予算』  土地と建物合わせ 3,500万円
『諸経費』 約200万円(自己資金)
つまり、土地と建物を3,300万円以内に収めないといけません。

『土地の金額』 1,850万円 購入した土地:約38坪
『希望の間取り』木造2階建て 4LDK 約28坪
『建物の予算』 1,450万円 建物の坪単価:約51万円
『外構費用』  建物に含む
『つなぎ融資諸費用』0円
『合計』1,850万円+1,450万円=3,300万円

当社の引き渡しは、土地と建物(外構含む)が同時です。
このA様の場合、買いたいエリアが限定されておりこのエリアの建売の相場は上記と同じ土地、建物の広さで、3,500万円~3,650万円でした。これに諸経費が200万円プラスされるため、3,700万円~3,850万円必要でした。
A様の予算では約200万円~350万円ショートしてしまいます。
これでは、理想のマイホームが手に入りません。






『ハウスメーカーの場合』


『諸経費』 約200万円(自己資金)
『土地の金額』 1,850万円 購入した土地:約38坪
『希望の間取り』木造2階建て 4LDK 約28坪
『建物の予算』 1,550万円 建物の坪単価:約55万円
『外構費用』  100万円
『つなぎ融資諸費用』50万円~70万円
『合計』1,850万円+1,550万円+100万円+50万円=3,550万円

引き渡しは、土地が先に、建物は完成後、そのあと外構工事です。

ここで、【つなぎ融資】が発生します。土地を先に購入して、建物が完成するまでの間利息や土地だけのローンを支払います。建物が完成するまでの間のつなぎが必要なためつなぎ融資といいます。完成するまでの間、今の家賃と二重払いになるということです。





上記のように、不動産ステーションの建築条件付き土地なら、建物と外構を含めて1,450万円で収まります。

過去のプランニング、建築事例はこちら

比べてみると250万円の違いがあることがおわかりいただけたと思います。新車が買えちゃう位の金額です。

例え、建物の金額が同じだったとしても、つなぎ融資分の費用がかからないだけでも、建築条件付きの方がお得であると言えます。

こちらも、興味があったので、建物の仕様を比べてみましたが、ハウスメーカーと宅建業者では多少の違いはありますが、大差はありませんでした。どちらもリクシル、パナソニック、TOTOなどのメーカーの製品部材を使用します。基礎や構造についても差がないと言えます。

また、ハウスメーカーの建物の建て方は、工場で出来たものを、運んできてはめ込む工法です。製品自体が良ければ大工の《腕》は不要です。腕の見せ場がほとんどないのです。そうは言っても安定した品質の良さは大量生産のいいところでもあります。

しかし、世の中には、《腕》のいい大工(職人)は存在します。この腕のいい大工(職人)はハウスメーカーではなく、宅建業者の方に集まるのをご存知ですか?

ここにも先ほどの『漁師と市場』と同じ原理が働くのです。ハウスメーカーでは、たくさんの従業員と広告宣伝費をかけているため、利益を多く取らないと経営できません。仕入れの単価を抑え、職人の手間賃を削らないといけないのです。

職人には、手間賃は安いかもしれないけど、仕事はたくさんあります!とし、集めるのです。それではいいものをじっくりと造りたいと考えている腕をもった大工は働いてくれません。腕のいい大工(職人)は、腕がいい分手間賃が高いです。しかし、ハウスメーカーのように、人件費や広告費をかけていないので実質的には安くできるのです。

建築条件付きのフリープランはフリープランではない!は嘘


なぜ、そのような話が出てくるのかが、理解できません。冒頭にお話ししましたが、予め決められた間取りでは満足できない方は、自由に設計から入ることができます。不動産ステーションでは、参考間取りをご提案いたしますが、これはあくまでも予算と間取りの広さをご説明する為です。注文建築には変わりありませんのでフリープランで建築ができます。

不動産の販売図面には参考の間取りの記載があるかもしれませんが、そこにはこだわらず、お客様のご要望に変更することが可能ですのでご安心ください。

まとめ


宅建業者(不動産会社)で家を建築する(建築条件付き土地)一番のメリットは金額面です。ではちゃんと建つのか?

大工の腕は、宅建業者側に軍配が上がると述べました。しかし、
土地の売主が宅建業者だからと言ってもどこでもいいわけではありません。同じ宅建業者でも得意不得意がある為、どのくらい建物に詳しいのか、また、どのくらいの実績を持っているかをホームページやご自身の目で確認は必要です。当社の様に建築に明るい不動産会社であれば、腕のいい職人達が建てた家が手に入るのです。

今回のA様の場合は、八王子市内にある不動産ステーションが売主の土地を気に入っていただき、相見積もりでハウスメーカーにも依頼しましたが、トータルの金額が合わない為、当社で建物の設計、建築を行いました。(実績はこちら)

A様の場合は、そもそも建売を探されておりましたので間取りと予算が合えば建売でもよかったのです。しかし、住んでいる生活圏では予算にあった建売がなかったのです。
住宅ローンについても、総額3,300万円が承認され無事お引渡しが完了しました。
お客様は、ご希望の立地が手に入り、ご予算内で理想の家が手に入りました。
無理をして建売を買ったり、ハウスメーカーで建築するよりも良かったのではないでしょうか。
これから、建築条件付き土地を購入される方にとってお役に建てればと思いこの記事を書きました。不動産ステーションの場合は、土地と建物を同時に販売する方法を選択しておりますが、会社によっては土地を先に、その後建物を引き渡すハウスメーカーと同じ方法を選択することもあります。どちらがいいのかは、よくお考え下さい。
当社は東京都八王子市を拠点としておりますが、ご縁があって当社の土地を購入し建物を建築することになる際は、責任をもってやらせていただきます。

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あなたがもし、お探しの生活圏に予算にあった家を建築したいときは、不動産ステーションへご相談ください。

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