生産緑地の2022年問題と対応策 いつ売るのが得策か!

生産緑地 八王子
この記事は、生産緑地問題で悩んでいる方に対しどのような選択肢があるのか、失敗したくない方は3分ほどで読み終わりますので最後まで読んでください。

1992年(平成4年)当時、生産緑地指定を選択した地主の方々が直面しているのが、数年後に迫った2022年問題です。
ここでは、生産緑地のこれまでの経緯や特定生産緑地制度の内容を踏まえ、2022年に向けた農地オーナーの選択肢と考慮すべきポイントについて解説します。

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改めて生産緑地とは


生産緑地が始まったのは1991年のことです。当時、都市部の農地の宅地化が進んでおり、都市部に農地がなくなってしまうのではないかという心配がありました。都市部に農地がなくなれば、緑が減ることによる住環境の悪化や、農産物の自給率の低下につながることが懸念されました。
そこで政府は1991年、農地を守るために生産緑地法が改正しました。この法律にもとづき、1992年に都市部の一部の農地を「生産緑地」に指定し、固定資産税や相続税についての優遇を与える代わりに、30年間の営農義務を課しました。これにより、生産緑地に指定された土地は「農地」として使用しなければならず、「転用」して農地以外で使用することを認められませんでした。

2022年問題とは?なんで騒いでいるの?


「2022年問題」とは、「2022年に、都市部の生産緑地が、自治体に対して一斉に買い取り請求されることで引き起こされる様々な問題」を指します。自治体への買い取り請求が可能になるのが2022年であることから、「2022年問題」と呼ばれています。
2022年になると30年間の営農義務が解除され、自治体に対して買い取り請求ができるようになり、買い取られない場合でも転用や売却が可能になります。
自治体には、生産緑地の買い取りを求める声が大量に寄せられることが想定されます。買い取られない土地も数多く出るため、宅地への転用が多数起こり、不動産の値崩れが起こる可能性があります。

2022年問題で与える影響


生産緑地の買い取り申し出が解禁されると、以下のような影響が考えられます。

宅地化すると不動産市場が混乱する


生産緑地法の改正当時の想定では、30年後の2022年には自治体に時価で買い取ってもらう予定でした。しかし実際には予算が足りず、自治体が買い取りを拒否するケースがほとんどです。

その結果、売りに出された生産緑地は「宅地」に転用され、住宅などが建築されると予想されます。
また、「宅地化」された大量の土地が市場に流れ出ることで土地の供給過多が起こり、不動産価格の急激な下落が起こる可能性があります。不動産投資家だけでなく、住居を購入しようとする方にも大きな影響が出ることが懸念されます。

アパート建築の増加による影響


生産緑地を売却しなかった場合、多くの地主はアパートへの転用を考えるでしょう。なぜなら、生産緑地が解除された後も引き続き所有し続ける場合、農地の30〜80倍ほどの固定資産税と都市計画税が掛かるためです。アパートにすれば、土地の固定資産税が6分の1にまで減ります。相続税への対策にもなり、仮に土地と建物の合計で時価が100だとすれば、アパートの相続税評価額は半分程度まで節約できます。
アパートが増えれば、その分競争も激しくなり、賃料の下げ競争が起こる可能性があります。また、人口が変わらずに、住宅の供給量が増えれば、その分だけ空き家が増えていきます。新築物件は増えることが予想されるため、空き家問題に拍車がかかる可能性があります。

緑が減る


農地以外の用途へ転用されることにより、市街地の緑地が大きく減少する可能性もあります。生産緑地が都市部の緑被率の大部分を担っている県ほど、大きく影響を受けます。

政府の考え方


三大都市圏の特定市では、1992年(平成4年)1月1日に農地の宅地並み課税が導入され、その時に生産緑地を選択した約1.5万ヘクタールの農地は、30年が経過する2022年1月1日以後、いつでも宅地に転用できることとなります。東京オリンピックが終わった1年半後に、三大都市圏の市街化区域で一斉に大量の宅地が供給されると、地価相場は大きな影響を受けることになります。
そこで、政府はこの生産緑地の2022問題に対処するため、生産緑地を「宅地化すべきもの」から「都市にあるべきもの」へと、180度政策を転換しました。その具体策が「特定生産緑地制度」です。

生産緑地税金

特定生産緑地制度とは


生産緑地の所有者等の意向を基に、市町村は当該生産緑地を「特定生産緑地」として指定できることとなりました。
特定生産緑地に指定された場合、市町村に買い取り申出ができる時期は、生産緑地の30年経過後からさらに10年延期されることになります。10年経過後は、市町村は改めて所有者等の同意を得て、繰り返し「特定生産緑地」の10年の延長ができます。

2021年秋に迫られる特定生産緑地の指定について


指定から30年経過しようとする生産緑地所有者は、30年経過する前の2021年秋に、特定生産緑地の指定を受けるか受けないかの選択をしなければなりません。特定生産緑地の指定を受けると、2022年以後の固定資産税は従前どおりの農地課税で、相続税の納税猶予の適用を受けることもできます。生産緑地のままであれば、固定資産税は宅地並み課税となり、相続税の納税猶予は適用不可になります。
ただし、都市農地の貸借の円滑化に関する法律の施行により、生産緑地を一定条件で貸し付けた場合には相続税の納税猶予を受けることができます。

2022年に営農義務が解除されたとき、生産緑地の所有者は本当に土地を手放したり転用したりするのか?
都市部(三大都市圏)の農地は、この30年の間に大きく減少しています。1991年には30,628ヘクタールあったものが、2013年には半分以下の13,583ヘクタールに減っており、減少分の生産緑地のほとんどが宅地へと転用されています。この数字だけを見れば、解禁された生産緑地の多くが宅地へ転用されるようにも思えますが、それほど急激な放出は起こらないという予測もあります。
生産緑地には「相続税の納税猶予」があります。これは「相続した生産緑地について、相続人も農業を終身継続するのであれば、一定金額の相続税の納税が猶予される」というものです。猶予となる金額は非常に大きいのですが、相続人が農業を途中でやめると、猶予されていた相続税と利子税を納付しなければならなくなります。
東京都が2016年に実施した調査によると、生産緑地で相続税の納税猶予の適用を受けている世帯が約45%あります。彼らは猶予を維持するために転用を行わない可能性が高いと考えられます。

また相続税の納税猶予制度を利用していない世帯へ行った今後の利用意向についての調査では、約半数は「わからない」と回答。「生産緑地をすぐに買い取り請求したい」と答えたのは約8%という結果です。

これらの調査から考えると、生産緑地を宅地化する人はそれほど多くはなく、急激な放出は起こらないとも考えられております。

生産緑地所有者の選択肢はこれ!

これらを考慮すると、三大都市圏の市街化区域の生産緑地所有者には、次の3つの選択肢が考えられます。

(1) 特定生産緑地を選択して、自ら営農を続けるか市民農園などとして他の者に無償または少額で貸し付ける。この場合、固定資産税は農地課税で、相続税の納税猶予を受けることができます。土地は次の代に引き継ぐことができますが、後継者が農業を継続しない限り、土地所有者が死亡した場合に宅地としての高額な評価額をもとに相続税が課税されることになります。したがって、相続税対策や収入確保対策は一切できません。特定生産緑地は、10年経過ごとに延長するかどうかの選択ができます。

(2)特定生産緑地を選択せず生産緑地のままにしておき、固定資産税は宅地並み課税としての固定資産税(5年間で段階的に上昇し、最終的に宅地並み)の負担をしながら、適切な時期に相続税対策を兼ねて土地の有効活用を行う。

(3)農地として維持することをやめて、市町村に生産緑地の買い取り申出を行う。
生産緑地の買い取り申出を行うと、市町村に買い取られることはほとんどないため、生産緑地の指定解除後に売却または土地の有効活用を行うことになります。

選択肢を検討する際に把握しておきたい重要ポイント
3つの選択肢を検討するためには、

(1)相続税が課税される際の評価額で財産全体を把握し

(2)財産を引き継ぐ相続人が農地を維持するか否かを明確にした上で

(3)万一の場合の相続税の総額とその納税ができるか否かを把握することが重要になります。

農地の維持が困難な場合には注意が必要です。農地所有者が死亡するまでに、農地の宅地への転用を行い売却して金銭に変えるか、その土地を有効活用するかなどをしない限り、死亡した時点で高い宅地としての評価額でまともに相続税が課税されます。
2022年までに病気やケガなどで「故障」としての生産緑地の解除が可能な場合には、2022年が来るまでに解除をして早めに手を打つことも考慮に入れる必要があるでしょう。

まとめ

2022年問題への考察や予想は、今後も変化していくことが予想されます。ただ、傾向や予想が変化することはあっても、営農義務が解除されることは間違いないでしょう。その時が来て慌てないように、今から生産緑地と2022年問題について正しく理解し、備えておくことが大切です。

高齢化の問題も大きな要因です。生産者の体の自由がなくなり農業を行うことができなくなってしまい、後継者がいなのであれば、売却することも選択肢に入れておかなければなりません。

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