がけに家を建てて大丈夫なのか?【傾斜地のがけ条例丸分かり!】

傾斜地に家を建てる

傾斜地(がけ地)について


傾斜地(がけ地)という土地を聞いたことがあるでしょうか。傾斜地(がけ地)とは平坦な地面ではなく高低差がある場所の事を指しています。

傾斜地(がけ地)は平坦な場所より非常に眺望も良く、隣地を気にせずに過ごすことができます。
また土地の場所が高い所にある為水没などの危険もなく昨今に多い大型の台風などの災害時でも安心して生活できます。

また、平坦な土地に比べて土地の価格も安い為購入し易いとも言えるでしょう。
しかし、平坦な土地とは違い各都道府県の行政により法律で制限事項が発生することや特殊な工事が必要なケースもあります。

今回そんな傾斜地に建築する場合のメリットや注意点などを解説していきたいと思います。
傾斜地(がけ地)の購入を検討している方は是非参考にしてください。

 
目次


1.傾斜地につきもののがけ条例とは
・1-1.傾斜地の建築計画について
・1-2.傾斜地に建築するメリット
・1-3.傾斜地に建築する注意点
・1-4.傾斜地に建築する為のポイント
・1-5.傾斜地の地盤について
・1-6.傾斜地に建築する為の費用
2.がけのことなら建築士、不動産会社、建築会社に相談
3.まとめ


1.傾斜地につきもののがけ条例とは


建造物や近隣住民の安全を守るために制定された規制になります。
傾斜地(がけ地)の場合地盤のゆるみや土圧により崩れる可能性もあります。

そこで建物の安全性を守る為に一定の高さを超えるがけの上、またはがけの下に建物を建築する際に制限を設けています。

<がけの定義>


《2~3mを超える硬岩盤以外の土質があり、30度を超える傾斜の土地》

これらの条件を満たした土地に建てる家はがけ条例の対象に含まれます。

がけ条例とはあくまで、「がけに関する規制」の通称であり、どのような形で制定されているかは地域によって異なります。
そして、がけ条例の詳細も都道府県、自治体によって異なります。

一般的ながけ条例としての基本としては「2mを超えるがけの下の端から、がけの高さの2倍以内に建物を建てるなら、高さ2mを超える擁壁を設けるようにする」もしくは「がけの高さの2倍以上遠くに建てる」という規制があります。

しかしこの内容は全国統一ではなく各都道府県の条例により細かく色々な規定がされているケースもあるので注意しましょう。
がけ条例の確認方法としては建築会社などに確認することもできますし市役所などの建築指導課という部署で確認することもできます。

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1-1.傾斜地の建築計画について


傾斜地(がけ地)に建築する場合の計画としてはまずはその土地に建築可能かどうかを調べなくてはなりません。
分譲地などで不動産業者が販売している時にはほぼ問題なく建築できますが前述した「がけ条例」に関しては不動産業者に確認するようにしましょう。

また裏山などに建築する場合は最寄りの行政機関の建築指導課に確認することから始めてください。
当然建築物にはトイレやキッチン、浴室などがある為排水先などにも注意が必要になってきます。

また実際に工事車両が出入りして工事ができる土地なのかも把握しておきましょう。
人力にての工事は建築コストに大きく影響します。



1-2.傾斜地に建築するメリット


傾斜地(がけ地)に建物を建築するメリットとしては水害の被害が少ないという事が一番大きいでしょう。

最近ではニュースなどで水没している住宅街を見かけることが多くなりましたが傾斜地の高台であれば水没する可能性は極めて低いと言えるでしょう。

また傾斜地(がけ地)の場合は眺望が非常によく開放感の中で生活できますので隣地に対するストレスも少なくて済みますし日当たりも良いので部屋の中も暖かく洗濯物も早く乾きます。
そして土地の価格が平坦地に比べて非常に安価であることもメリットのひとつと言えるでしょう。



1-3.傾斜地に建築する注意点


傾斜地(がけ地)に建築する場合の注意点としては「がけ崩れ」の可能性も考えなくてはいけません。
土圧を防ぐしっかりとしたコンクリートの堤防(擁壁)が必要になるケースもありますのでその分予算を多めに見ておくことも必要かもしれません。

また高低差がある為子供などの落下の危険があり家の周りにフェンスなどの囲いも必要でしょう。
このように高台に建築することによる弊害もしっかりと把握しておきましょう。

1-4.傾斜地に建築する為のポイント


最近ではハザードマップと言う言葉も頻繁に聞かれるようになりました。
東京都などの災害対策にて土砂災害や水害がある可能性の地域を表した地図になります。

このようなハザードマップにも目を通して問題なく建築できるかも調査する必要があります。

  • 「急傾斜地崩壊危険区域」かどうか

  • 「宅地造成法改正」後の造成かどうか


「急傾斜地崩壊危険区域」とは、がけ崩れにより相当数の居住者等に危害が生ずるおそれがある急傾斜地と、がけ崩れが助長・誘発されないようにするため、切土や盛土など一定の行為を規制する必要がある土地のことで、都道府県知事が指定した地域です。

急傾斜地崩壊危険区域に指定されているエリアは、災害を引き起こす原因となる区域で危険性があり、建物の建築には行政とやりとりして許可を得ることが必要です。非常に安く購入できますが、建物の建築には相応の対策が必要になります。十分な対策(擁壁の設置)で建築が可能になります。

「宅地造成法改正」後の造成かどうかも確認の必要があります。
2002年9月の改正タイミングで、ひな壇型の宅地形成について、法律で厳しく管理されるようになりました。
法律改正前に造成されていたひな壇型の宅地を購入する場合、宅地を開発した会社に法改正後何らかの対策を講じたかどうかについて確認してください。

このように傾斜地に建築する場合は想定外の支出に対応できる予算を確保して、建築に取りかかる必要があるといえます。そのために専門家によく話を聞きましょう!

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1-5.傾斜地の地盤について


傾斜地(がけ地)が分譲で売りに出されている場合は、山を切り崩したり(切土)、土を盛るなど(盛土)し、何かしらの造成が施されています。

造成方法は「切土」か「盛土」のいずれかで平らな状態にされますが、その方法によって地盤の強さが異なる点に注意が必要です。
中には「切土」や「盛土」だけでなく、それらが混在した「切盛土」も多くあります。

切土の部分は、山の自然地盤をそのまま活用するため、地盤は比較的締まっています。

一方、盛土の部分は人工的に土砂を埋め立てて地盤を造るため、埋め立てた土砂の締め固め次第では強度面で不安な点があります。

また、高低差のある土地では、土地が低い側にコンクリート塀(擁壁)が設置されることがあり、コンクリート塀(擁壁)に近い部分は埋戻し土が不安定な場合があります。
そのため、傾斜地に住宅を建てる際は、地盤の安全性を確認するためにも地盤調査は必須です。

また行政にて認可や検査を受けたコンクリート塀(擁壁)であれば安心できますがその他の外構などで作るブロック塀の亀裂などは地盤沈下が影響していることも考えられますので注意しましょう。

1-6.傾斜地に建築する為の費用


傾斜地(がけ地)に建築する場合は色々な要素を想定しておかなければなりません。
確かに土地の購入費用は安価かもしれませんが建物以外にかかる費用も把握しておきましょう。

費用は土地の状況や広さにより異なりますが前述した「がけ条例」なども踏まえて下記の事項を確認して資金計画を組むようにしてください。

  • ・土圧を防ぐコンクリートの塀(擁壁)が必要か

  • ・「がけ条例」より地盤改良工事が必要か

  • ・水道、下水、道路状況などのインフラ整備はされているか

  • ・外構工事におけるフェンスなどの囲いの範囲の費用

  • ・災害保険の費用



2.建築士、不動産会社、建築会社に相談


傾斜地(がけ地)に建築を計画する場合には、建築し、不動産会社、建築会社に相談することをおすすめします。
上記の専門家はこれまでに色々な傾斜地も経験しているはずですし行政の内容も非常に詳しく法令も熟知しているでしょう。

気になる費用面においても的確にアドバイスしてくれるはずです。
「どの会社にしたら良いか分からない」という方は2社から3社会社に相談してみて一番相談し易く親身になってくれる会社を選んでください。

傾斜地、がけ地をご検討中の方は、当社にプランニングをお任せください。これには経験が必要です。

3.まとめ


今回は、傾斜地(がけ地)に住宅を建てる際のメリットや注意点についてご紹介しました。
傾斜地(がけ地)には、比較的安価で購入できたり、眺望の良い場所に住宅を建てられたりするメリットがありますが、地盤の状態や建築費用など、注意しなければいけないこともあります。

初めての方は『心配、怖い』などと思うかもしれませんが、我々も数十年で倒壊してしまうような家は建てませんのでご安心ください。

がけ地に建物が建たないということはありませんので、これらの条件を色々と考えて快適で安全な眺望の良い高台ライフを手に入れてください。多少お金はかかりますが、きちんと対策を行えば傾斜地(がけ地)は快適になるはずです。また、お金がかかる分、土地の価格も低く設定されているはずです。

別荘地などは、ほとんどが傾斜地、がけ地に家が建っています。ご参考までに。

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