東京オリンピック後の不動産は暴落する?今後の不動産市場を分析!

オリンピック後の不動産の動向
日本の不動産市場は、2012年頃を底として順調に上昇を続け、不動産価格指数もマンション、土地ともに右肩上がりの上昇を続けています。

好調である原因のひとつが東京オリンピックです。
東京オリンピックに向けて、さまざまなインフラ整備が整い、雇用も生まれて景気が良くなる“オリンピック特需”の影響が日本にも起こっています。

一方、今後気になる問題としてオリンピック後の景気に対して不安の声が高まっていることが挙げられます。
オリンピック後は一気に不景気になって不動産の価格が暴落してしまうのではないかとの声が年々高まっているのです。

本当に、オリンピック後の不動産価格は暴落してしまうのでしょうか。
今後の不動産について予測してみましょう。
目次

1.他国のオリンピック後の動向はどうなっている?
  ・1-1.2016年ブラジル リオオリンピック
  ・1-2.2012年英国 ロンドンオリンピック
  ・1-3.2008年中国 北京オリンピック
  ・1-4.2004年ギリシャ アテネオリンピック
2.東京オリンピック後の不動産価格が暴落する理由
  ・2-1.好景気の反動
  ・2-2.オリンピック後にある選手村の開放
  ・2-3.外国人投資家の撤退
  ・2-4.オリンピック後も安泰?不動産は上がるという根拠は何?
  ・2-5.外国人観光客の増加
  ・2-6.建設需要はオリンピック後も高い
  ・2-7.東京オリンピックによるインフラ整備
  ・2-8.結局はどっち?不動産価格は暴落?安泰?


他国のオリンピック後の動向はどうなっている?


東京オリンピック後の動向を探るのに一番比較できやすいのが、他国がオリンピック後にどうなったのかという点です。
過去開催国の株価動向からみてみましょう。

株価の動向は、景気状態を判断する大切な指標のひとつです。
いくつかの事例を紹介します。

・2016年ブラジル リオオリンピック


2009年にブラジルでの開催が決定し、日本の日経平均にあたるブラジルのボベスパ指数は、決定直後6万ポイントから7万ポイントへと急上昇しました。

しかし、その後は乱高下を繰り返しながら徐々に下がっていきます。
これは政治不安によるインフレの急加速、そしてインフレに伴う利上げなどにより一気に景気が後退したためだといわれています。

あまり、オリンピック特需の恩恵を受けなかった例です。
その後は、順調に回復し、2019年のボスベス指数は11万ポイントを超える程になっています。
オリンピック後も順調に経済が好調を持続している好例です。

・2012年英国 ロンドンオリンピック


2005年にロンドンでの開催が決定し、イギリスのFTSE100指数は30%もの上昇を果たします。
しかし、オリンピック特需を吹き飛ばす大きな問題が起こります。

リーマンショックです。
株価は大きく下落し、6,000ポイントを超える株価が4000ポイント台まで下落しました。
オリンピック開催時には6000ポイント近くまで上昇して、2019年には7500ポイントを超える程、オリンピック後も順調に上昇しており景気も回復基調を続けています。

ただし、開催決定から開催までの期間において成長率は1%前後と、オリンピックによる特需を受けたとはいいきれません。

・2008年中国 北京オリンピック


2001年に開催が決定しましたが、全く株価には反映しないという珍しいケースです。
開催決定時に上海A株は2,000ポイント前後でしたが1,000ポイントまで下落します。

その後2年で6,000ポイントまで上昇しリーマンショックで大きく下げてしまうのです。
結局オリンピック開催時には開始決定時より若干上昇したにすぎませんでした。
オリンピックの好影響をリーマンショックによって台無しにされてしまったという所でしょう。

・2004年ギリシャ アテネオリンピック


開催決定が1997年ですが、他の都市と同じように開催決定時に株価は急騰します。
日経平均に相当するアテネ総合指数は2年で4倍近くまで上昇しました。

しかし、2000年のITバブルの影響をもろに受け開催決定時の水準まで落ち込みます。
その後は開催まで少しずつ上昇を続けるのですが、もともと弱かったギリシャ経済はオリンピックでは立ち直れませんでした。

2010年に金融不安を引き起こしてしまい、世界中に影響を及ぼす事態になったのです。
過去開催国を見ていると、オリンピックまで順調に上がり続け、開催後に大暴落してしまうというケースはあまり見受けられませんでした。

逆に、ブラジルなどはオリンピックでインフラ整備などをしっかりしたためか、経済が安定して、順調に株価が伸びています。

東京オリンピック後の不動産価格が暴落する理由


なぜ、日本ではオリンピック後暴落するといわれているのでしょうか。
これには、いくつかの原因を挙げられています。

ここからは、主だった暴落の要因との声が高い3つの理由を解説していきましょう。

・好景気の反動


先ほども述べたように、日本はオリンピックの開催決定を呼び水として、好調な経済状況を続けています。
不動産価格が上昇して、首都圏におけるマンション販売平均価格はバブル時を超えています。

都市圏のみが高いともいわれていますが、全体的に不動産の価格は上昇しているのです。
景気は、ずっと上がり続けるわけではありません。
上がるときもあれば下がるときもあり、大きな波を打ちながら推移しています。

アメリカの経済学者サイモン・クズネッツが提唱した経済循環が「クズネッツの波」といわれる、経済の流れを20年周期でみた波のことです。

主に、住宅や商工業施設など建設需要によるサイクルといわれています。
建設需要に関する波は、20年周期で谷→山→谷を循環するというものです。

これを日本の状況に置き換えてみると、2012年から伸び始めた不動産市場は、10年を経過する2020年過ぎが天井となり残り10年は下降するということになります。

好景気の波による反動という点が暴落するといわれる要因のひとつとして挙げられるでしょう。

・オリンピック後にある選手村の開放


オリンピックの開催にあたり東京の晴海に大規模な選手村が建設されました。
約12,000人を収容できるといわれる選手村ですが、オリンピック後の利用について議論がなされました。

そして、オリンピック準備局がとりまとめたモデルプランが、14階から17階建てのマンションを22棟、50階建てのマンションを2棟、4階建ての商業ビルを1棟の建設を行うというものです。

総戸数は約6,000戸で1家族3人とすると18,000人が住むマンションができるということになります。
これがどう影響を及ぼすのかというと、相当な数のマンションが販売されることにより完売のために価格は安くなるのではないかという見方が大勢を占めているのです。

安価なマンションが市場に出ると、当然価格が高いマンションは、売れなくなってしまいます。
需要と供給のバランスが崩れてしまい、不動産価格が下がってくるという見方です。

更に、日本の大きな問題のひとつとして少子高齢化が挙げられます。
需要が減る中で大幅な供給をしてしまうと価格がだぶついてしまう現象が予測され、不動産価格の減少につながるというシナリオです。

オリンピック後の施設の活用が原因による不動産の暴落も根拠の一つとして挙げられます。

・外国人投資家の撤退


2012年からの不動産価格上昇において、押し上げる要因の一つに外国人投資家の不動産購入がありました。

・東京オリンピックに向けた日本の好景気を見込む
・日本は治安もよくカントリーリスクが少ない。
・海外不動産と比べると利回りが高い
・日本国内の貸出金利が低い

などの理由により海外の投資家から日本の不動産は人気で、多くの外国人投資家が購入しています。

しかし、東京オリンピックの開催後は景気も一服することから、不動産は売却されるのではないかとの見方です。
外国人投資家が、不動産を手放すことにより、不動産が市場に出すぎて供給のバランスが崩れるといった悪循環が懸念されます。

海外不動産投資家の売却も暴落が懸念される理由のひとつです。

・オリンピック後も安泰?不動産は上がるという根拠は何?


いままで、東京オリンピック後暴落説の根拠について解説しました。
しかし、逆にオリンピック後も不動産価格は安泰で、逆に上昇するのではないのかという説もあるのです。

ここからは、不動産は安泰だといわれる要因である3つの説について解説していきましょう。

・外国人観光客の増加


オリンピックを契機として日本政府が取り組んでいる施策が観光立国としての発展です。
現在3,000万人を越える外国人観光客を2020年までに4,000万人、2030年までに6,000万人に増加させようという方針です。

近年、増加する宿泊ニーズに対し、民泊や旅館の緩和といった対策で、宿泊ニーズをかなえようとしていますが、外国人観光客による宿泊施設や外国人居住者に対するマンションなどの需要は今後も続くといわれています。

国内人口の減少を外国人観光客や外国人永住者でまかなうことで、今後も順調に推移するとの考え方です。

・建設需要はオリンピック後も高い


東京オリンピックが終わると、建設事業も一服すると思われがちですが、実はオリンピック後も大規模開発の予定がとても多いのです。

例を挙げると
・リニア開業
・東京駅周辺の再開発
・虎の門周辺の再開発
地方に目を向けると
・大阪の2025年万博開催
・福岡天神の天神ビッグバン

など地方都市だけでもまだまだ建設の需要は山積みです。

更に、不幸な出来事でしたが、災害復旧にも目を向けなければいけません。
まだ、東北大震災や熊本震災の復興については完全ではないのです。

しかし、オリンピック開催の準備によって、復興事業については人手不足におちいっています。
オリンピックが終わった後の人材は、復興支援に向かうことでしょう。

よってオリンピック後もこれらの開発や復興作業が続くことにより、景気は安定して不動産価格の暴落はない。
これも安泰説の根拠といえます。

・東京オリンピックによるインフラ整備


オリンピックによるインフラの整備は、今後の発展の大きな手助けとなります。
鉄道や交通の整備、無線LANの充実などは東京オリンピック開催による大きなメリットです。

東京はこれらの利便性を生かせるので、今後さらなる成長が見込めるという声も上がっています。
先ほども述べましたが、新たな開発事業もたくさんあるので、交通インフラの整備との相乗効果によって不動産はこれからも暴落はないだろうと考えられています。

これも、不動産安泰説の根拠として挙げられます。

・結局はどっち?不動産価格は暴落?安泰?


結局のところ、東京オリンピック後に不動産価格は暴落するのでしょうか?それとも安泰なのでしょうか。
結論は、どちらに転ぶかわかりません。

ただし、不動産価格が上昇していることやオリンピックで一段落するような国民感情も考慮して、不動産投資を行う場合は特にリスクの予防は十分にしておかないといけないでしょう。

日本国内の人口減少や空き家の増加など、オリンピックとは関係ない問題もあるので、今まで以上に慎重な対応が必要です。
オリンピックでもたらされた、インフラの整備や、外国人観光客の増加といった大きなメリットを生かして今後の日本経済に更なる追い風となることが望まれます。

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