売れない不動産の原因と対策方法

売れない不動産の原因
せっかく不動産を所有していて売却しようとしても全く売れなければ意味がありません。
しかも活用していない不動産ならば持っているだけで固定資産税などの経費が掛かってしまいます。
では、なぜ売れない不動産が出てくるのでしょうか?
売れない不動産はどのようにして売ればいいのでしょうか?
売れない不動産には、不動産にもオーナーにもいくつかの特徴があります。
売れない特徴をつかむことで自分の不動売却に役立てることができるのです。
この記事では、売れない不動産オーナーの特徴や売る方法などについて詳しく解説していきましょう。

売れない不動産オーナーの3パターン


まずは、不動産が売れないオーナーの特徴3パターンを解説していきましょう。
不動産自体には、全く問題がなくてもオーナーの意向や状況により売りにくくなっている不動産なども実際にあるので、自分がこのケースに入っていないかを十分に掴んでおく必要があります。

土地・マンション・戸建て・事業用不動産のご売却をご検討のお客様

相場よりかなり高い金額で募集している


不動産を売却するときに参考になるのは、近隣の事例などからみる相場です。
どんなに不動産の状態が良くても相場からかけ離れた高い金額で募集しても売れません。
最近は、わざわざ不動産会社に出向かなくてもインターネットで、売っている不動産の価格を簡単に比較することができます。
今まで以上に、近隣よりも高い金額では売りにくくなっています。

金額以外の売却条件が厳しすぎる


不動産の売買金額というのは一般生活においても高い金額になるので普通の生活では考えられないような大金が動きます。
そのため、色々な条件を付けて売却している場合もあるのです。
例えば
・現金一括でなければ売却しない。
・手付金を売買代金の50%入れてほしい(通常は10%程度)
・残材物が多く残っている不動産で一切の手を加えない現状で引き渡す。
等が挙げられます。
あまり、売主の都合の良い売買ならば、買主も難色を示して買いたがらなくなってしまうので、自分の都合だけを押し付けるような売主の不動産はなかなか売りにくいでしょう。

 

売却する不動産に手を入れない


売却しようとしている不動産に全く手を入れていないケースも非常に売りにくいです。
例えば、
・戸建てが古いままでところどころ壊れている。
・マンションの部屋が汚い、内装費用が大幅にかかりそうだと購買意欲が無くなる。
・草が生い茂っている土地、境界すらよくわからない。
といった不動産が挙げられます。
この不動産を買おうとしたら、売買金額以上の費用がかかってしまうと思わせるような物件は、なかなか売りにくいといえるでしょう。
売ろうとしている不動産の修繕に多額の費用をかける必要はありませんが、多少見栄えが良い程度の修繕は行っておいたほうがいいでしょう。

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売れない家を売る方法【3ヶ条】


せっかく売れそうな不動産でもオーナーの保有状況や気持ちによって、なかなか売れなくなるということです。
では、元々売りにくい不動産であった場合も含め。売れない家を売るための方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

> 売却価格をすこしずつ下げていく

不動産が売れないとても大きな理由のひとつは売却価格が高いことです。
相場の状況を理解したうえで売買金額を設定できると、比較的スムーズに売買が進行します。
しかし、売主の経済的な事情により高い金額で売らざるを得ない家などもあり、そのような家はなかなか売れません。
どうしても相場よりも高い金額で売ろうと思うならば、プレミアムが付くような差別化が必要です。
特に、差別化もできていない家は高い金額で募集すると、どうしても売りにくくなってしまいます。
このような場合は、売れるまで金額を下げ切らなければいけないでしょう。
少しずつでも金額を下げながら、問い合わせ状況などを確認して、問い合わせが鈍ければもう一段階引き下げていくというような方法が有効でしょう。
売却までの時間や、売却金額に余裕があるケースの場合は、有効的な売却方法です。

> 大幅に値段を下げて売り切る

売買の募集を出している家が長期間売れ残っていると売れ残りの家という印象を与えてしまいます。
少しずつ売却金額を下げながら売り切る方法の他に、早く売りたい場合は、値段交渉があった場合に思い切って金額を下げて売ることも考えましょう。
まず行うことは、現在の売却金額が、相場とどの程度金額に開きがあるのかという点です。例えば、最初の募集のとき、相場より低い金額で募集されている不動産は大きく目を引きます。
早く買わないと売れてしまうという焦りの気持ちから買い手が現れるのも早いケースが多いです。
しかし、最初に高い金額で売りに出ている家は、次に下げるときに相場並み、もしくは相場より少し低い金額で下げてもあまりインパクトがなく、問い合わせは思ったより多くはありません。
まずは、相場を再度確認して相場よりも大きく値段を下げることで短期間に売却できる可能性が高まります。

> 不動産業者に買取してもらう

家を売却する場合、不動産業者はインターネットで募集する、不動産会社の店頭掲示。
もともと不動産会社がもっている見込客へ募集などの方法があります。
BtoCの募集です。(Business to Consumer 企業が個人と売買する。)
BtoBの募集として不動産会社が買い取る方法があります。(Business to Business,企業と企業が売買する。)
買い取る予定の不動産会社が価格を提示して条件が折り合えば売買が成立します。
不動産会社が買い取るメリットは時間がかからないことです。
しかし、相場よりも低い金額で購入されることが多いのが注意点のひとつです。
不動産会社の購入目的は、購入してリフォームして再販、若しくは取り壊して更地にして転売、といった目的で購入します。
つまりBtoBで購入して、BtoCに売却するので、相場よりも低い金額で買取しなければ利益がでません。
不動産会社が買い取る場合には、相場や市場価格より低い金額で売却する点を注意しましょう。

売れない不動産の10個の特徴


不動産自体に売れない理由があって売れないケースも考えてみましょう。
ここでは売れない不動産の特徴10個を挙げて解説します。

広すぎる土地


一般的に、土地などの不動産を購入する場合に一番多い理由は、家を建築するための購入が多いです。
平均すると40坪~50坪前後の土地に家を建てる人が多いのですが、家を建築するために買う土地が広すぎると活用方法に困ります。
当然土地の購入金額も広い分、高くなってしまいますので、広すぎる土地はあまり好まれません。

狭すぎる土地


逆に、狭すぎる土地も売れません。
先ほどの例ですが50坪の土地に家を建てたいけれども20坪しかなければその不動産は対象から外れます。
狭すぎる土地は安い反面、使い道がないのでなかなか売れません。

形が悪い


土地の形が悪い不動産も売れません。
形が良い土地とは、正方形の土地で、有効に活用できるような土地のことを指します。
逆に三角の土地や、四角でも四角の一辺が短い長方形の土地などが形の悪い土地に該当します。
形の悪い土地は、建物を建てる際に、利用がしづらくなってしまう面があり、土地の広さを生かしきれません。
形が良ければ50坪で建物が建てられるのに、形が悪いので70坪なければ建たないといったケースもあります。
無駄な出費をしてしまう場合があり、形が悪い土地は好まれないのです。

規制が入っている


土地などの不動産には、その地域やその不動産がある場所に規制が入っている場合があります。
例えば、持っている土地の隣ががけになっていてがけ条例がかかっている、自治体の決定で200㎡以上の土地でないと家を建てることができないなどといった規制です。
規制のために本来は家を建てたりできる土地なのに建てることができないといった不動産は少なくありません。
このような不動産も売りにくいので、規制は十分把握しておく必要があります。

再建築不可の不動産


再建築不可という言葉を目にしたことはないでしょうか。
再建築不可物件とは、現在建っている建物のあとに、家を建てることができない不動産のことです。
いくつかの理由がありますが、建築基準法が制定される前に建築された不動産や、自治体から新しい規制が入り建てられなくなったなどの理由で建築ができない場合が一般的です。

環境が悪い


環境が悪い土地とはどのようなものを指すのでしょうか。
・小学校が遠い
・近くに病院がない
・娯楽設備がほとんどない
といった不動産を指します。
また、近くに、風俗関係など好ましくない施設があるときなども売りにくい不動産になってしまいます。
住むときに不便だなと感じる場所は一般的に売れません。

埋蔵文化財包括地域内


土地を購入するときに注意しなければいけないのが埋蔵文化財です。
全国に46万か所あり、毎年9千件程度の発掘調査を行っています。
文字通り、文化財が地中に埋もれている可能性がある箇所を指します。
土地から、文化財が発掘されてしまうと、調査に入って自治体が試掘しなければいけませんので、工期が遅れます。
また、調査次第では、建築に制限がかかることもあり、埋蔵文化財が発掘されるのは好ましいことではないのです。
埋蔵文化財包括地域は指定されていますので、この地域内の不動産は注意が必要です。

道路に隣接していない


建物を建てる目的で不動産を購入する場合、家を建てる絶対条件があります。
建築基準法で定められた道路に2m以上接道していなければいけないのです。
つまり、この条件を満たしていない土地は、建物を建てることができません。
道路に接道していない土地は、活用が大きく限定されるために売れません。

市街化調整区域


地域によっては建物を建てるのに自治体の許可が必要で許可が下りない地域があります。
これは、市街化調整区域といって、都市開発を行わず、建物をむやみに建てないと定められた地域のことです。
この地域では不動産価格も非常に安いのですが、建物を建てることが非常に難しいのでなかなか売れません。

公共設備がきていない


持っている不動産に
・電気が通っていない
・水道管が届いていない
・下水道管が届いていない
といった土地も見受けられます。
すぐに開通できればいいのでしょうが、余計な費用がかかるかもしれませんし、そもそも開通出来ないかもしれません。
このような土地もなかなか売れません。

売れない家の10個の特徴


次に不動産の中でも家に限定して売れない原因を考えてみましょう。

その① 築年数が古い


築年数が古い家よりも築年数の新しい家の方が売りやすいですね。
古い家は時代の流れに対応していないことが多いのです。
いくつか例を挙げましょう。
・1部屋に1台はエアコンをつけたいけど、エアコンのコンセントや穴がない。
・ウォシュレットを付けたいけどトイレにコンセントがない。
・インターネットをしたいけどインターネットの線が通せない
など、時代によって求められるニーズが変わりますが、築年数が古い家は求められるニーズに対応できていないことが多いのです。
このような点から築年数の古い家は売りにくいですね。

その② 交通の便が悪い


交通の便が悪い家は好まれません。
家を選ぶとき、交通の便は多くの人が住まいを決めるポイントとしています。
特に駅までの距離は、重要視されています。
駅が遠い、バスが遠いところにある家は不便性を感じることから好まれません。
交通の便が悪いところは売却においては不利な状況になるといえます。

その③ 修繕箇所が多い


家も年がたつとあちこちで修理が必要になり、見栄えも悪くなってしまいます。
そのときに、買主側で修繕負担を求めようとすると余分な出費を考えて購入に踏み切れない人も多くいます。
家を売りたい場合は、購入する人のことを考えて最低限の手は入れておかなければなかなか売りにくい家になってしまいます。

その④ 土地の形が悪い家


土地の形がとても悪い建物も人気がなく売りにくいのが特徴です。
三角の土地や、縦長の土地、道路との段差が大きい土地に建っている家などが該当します。
形が悪い家は、その後手が入れにくいためになかなか購入しづらいというデメリットが考えられるのです。
家を購入するときは次の建て替えを考えて購入する人も多く、次の家を建てにくい土地にある家は売りにくいといえます。

その⑤ 家の間が近すぎてプライベートが確保できない


都心部によくあるケースですが、隣の家が近すぎて窓を開けると、家の仲が隣の家から丸見えになるという家があります。
とくに、最近は個人のプライベートを大事にされている人が多いので、プライバシーが見えてしまう家は好まれないのです。

その⑥ 心理的瑕疵がある


とてもいい場所に立っていて、設備もしっかりしている家が売れない。
これは、心理的瑕疵物件かもしれません。
心理的瑕疵物件とは、「そのことが分かっていたら購入はしなかった」と思わせることがあった家のことです。
どのような家が該当するのかといえば、
・その家の中で、不幸な亡くなり方をした
・その家で不幸な事件があった
等が挙げられます。
このような家も人気がなく非常に売りにくい家のひとつです。

その⑦ エレベーターがないマンション


古いマンションの場合5階建てでもエレベーターがないマンション等があります。
エレベーターがないマンションは人気がありません。
特に5Fでエレベーターがないマンションは普段の生活において、毎日階段を使わなければいけなくなり、体力的にきついので買いたくないという人が多いのです。
相場よりも大幅な値下げをするなどの対応をして売らなければいけないでしょう。

その⑧方角が悪い


特に日本人は方角を気にする人が多いといわれています。
南向き信仰といってもいいほど、南向きにこだわる人が多いのです。
北向きにある家などはあまり人気がなく売りにくいです。
近年は北向きの部屋も価値を見直され始めていますが、まだまだ、南向きの部屋が好まれます。

その⑨利便性が悪い


不動産の所でも述べましたが、利便性は生活する人にとって重要なポイントです。
買い物の距離、学校までの距離、病院の距離など、利便性の良い所を求めています。
家の場合は特に利便性は重要視されます。
せっかく家の状態は良くても利便性の問題で購入しないという人も多く、家の状態は補修などで解決しても利便性はどうしようもない場合が多いです。

その⑩ 駐車場がない


家がきれいでも駐車場がないのは売りにくい家のひとつです。
インフラが整備されていて、駅が近くても、車は多くの家庭で使われています。
生活と車はワンセットで考えて良いかもしれません。
住まいには必ずといっていいほど駐車場は必要です。
全く車を使わない家庭ももちろんありますが、少数で、その少数に対して売却ということになるとどうしても売りにくくなってしまいます。

まとめ


不動産が売れない場合は、不動産自体に問題がある場合と、オーナー自体に問題がある場合とに分けられます。
売りたい不動産があった場合、この記事で書いた特徴に当てはまっていないかをしっかりと確認しましょう。
そして、売り切る方法を参考にして、売却に向けて取り組んでいきましょう。

土地・マンション・戸建て・事業用不動産のご売却をご検討のお客様

当サイトは、八王子周辺でお部屋探しのお手伝いをしている地域密着型の不動産会社「不動産ステーション 株式会社Izumida」が運営しています。店舗はJR中央線「八王子駅」徒歩4分。八王子市内すべての物件ご案内可能、他社・ポータルサイト掲載・複数物件もまとめてご見学できます。お陰様で八王子周辺で多くの実績があり、これまで累計3,000人のお客様に部屋探しのご提案をしてきました。

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