家の売却と購入どちらが先?マンションから戸建てへの同時住み替えの方法やコツを徹底解説

マンション売って、戸建て買う
-目次-
・マンションを売却するときの注意点はなに?

 戸建ての購入するタイミング3選
・マンションの売却を行ったあとに戸建てを購入する
 マンションの売却前に戸建てを購入する
 マンションの売却と戸建ての購入を同日決済する
・マンションを売って、同時に戸建てを購入するために必要なこと
  同時決済の注意点① 買い替えローンが利用できるかを確認しておく
  同時決済の注意点② 売却と購入同時進行には不動産会社の協力が不可欠
同時決済の注意点③ 戸建て購入時に特約を付けておく
・同時決済を行うときにどんなケースがある?
  同時決済のケース① マンションを業者が買い取るケース
 同時決済のケース② 売却するマンションを個人が購入するケース
・まとめ

現在住んでいるマンションが手狭になり、そろそろ戸建てを購入したいと思っている人も多いのではないでしょうか。

しかし、ここで気になるポイントがマンションの売却と戸建ての購入が同時にできるのかという点です。

いくつかの解消しなければいけない点はありますが、マンションの売却と同時に戸建を購入することは可能です。

しかし、いくつかのケースによって方法が変わるし、同時に行うためのコツなどもあるのです。

この記事では、マンション売却と戸建て購入を同時に行うポイントや注意点について詳しく解説していきましょう。

マンションを売却するときの注意点はなに?


戸建てを購入しようにもマンションがまず売れなければいけません。

そして、マンションを住宅ローンで購入していた場合、売却によってローンが完済できるかどうかがポイントです。

住宅ローンでマンションを購入した場合、マンションには金融機関から抵当権が設定されています。
まずは、住宅ローンを完済して抵当権を外さなければいけません。

住宅ローンを完済して抵当権を外すには次の3つの方法が考えられます。

 ・マンションの売却代金だけで住宅ローンを完済する
 ・売却代金だけでは足りずに、自己資金も出して住宅ローンを完済する
 ・戸建て購入の際、買い替えローンを利用する

これらの方法により、マンションを売却して、戸建てを購入することができます。

戸建ての購入するタイミング3選


戸建てを購入するタイミングには、マンションの売却が大きくリンクしています。
では戸建ての購入のタイミングについて考えてみましょう。

戸建てを購入するタイミングは
 ・マンションの売却を行ったあとに戸建てを購入する
 ・マンションの売却前に戸建てを購入する
 ・マンションの売却と戸建ての購入を同日決済する

この3点を少し掘り下げてみましょう。

マンションの売却を行ったあとに戸建てを購入する


最も多くの人が利用している方法で、リスクが少ない方法です。

まずは、マンションを売却しローンを完済します。
その後に戸建てを購入する動きをするのです。

手残りの金額がはっきりとしていますので、戸建て購入において資金計画がたてやすいというメリットがありますが、マンションを売却した後、戸建てを購入するまでの仮住まいによる支出を考えておかなければいけません。

マンションの売却前に戸建てを購入する


すでに次の住まいは購入して決定しているので、スムーズに新居での生活ができます。
しかし、戸建てを現金一括で購入できればいいのですがそうではない場合、マンションの売却が決まらなければ、戸建てのローンとマンションのローンの2重返済となってしまいます。

すこし、資金に余裕がある人でなければ難しいといえる方法です。

マンションの売却と戸建ての購入を同日決済する


一番、スムーズに仮住まいなど余計な費用を出すことなく住み替えができます。
買い替えローンが利用できると、特におすすめです。

しかし、購入と売却を同時に行うために、短期間で大きな労力がかかります。
もし、マンションの売却と戸建ての購入をそれぞれ違う不動産会社で行った場合、双方から連絡があり、非常にわずらわしく感じるかもしれません。

それぞれの方法ともメリットやデメリットがあるために、自分に合ったマンションの売却や戸建ての購入方法を選択することが大きなポイントとなるでしょう。

マンションを売って、同時に戸建てを購入するために必要なこと


マンション売却と戸建て購入の同時決済において、行わなければいけないことはどのようなことなのでしょうか?
ここからは同時決済における注意点を詳しく解説していきましょう。

同時決済の注意点① 買い替えローンが利用できるかを確認しておく


マンションのローンが完済できるか心配な人は買い替えローンを利用しましょう。

マンションの売却と戸建ての購入を同時に行おうと考えるときに心配な点は、マンションが売れたとしてもローン完済代金に届かないのではないかという点です。

前述しましたが、住宅ローンで購入したマンションを売却する場合、住宅ローンを完済して抵当権を外さなければマンションは売却できません。

自己資金に余裕があり、売却して完済に足りない分は自己資金で返せるのであれば問題はありません。

しかし、自己資金に余裕がない場合は、買い替えローンを利用することで、問題は解決します。

買い替えローンとは、住まいの売却と新規での購入を同時決済する人専用の住宅ローンです。

もし、マンションの売却代金がローンの完済額に届かなかったとしても、マンションのローン残高を次の戸建てのローンに上乗せして融資します。

しかし、金融機関が買い替えローンを適用してくれるかどうかわかりませんので、必ず前もって確認しておかなければいけません。

同時決済の注意点② 売却と購入同時進行には不動産会社の協力が不可欠


前述しましたが、マンションの売却と戸建ての購入を同時に行い、それぞれ別の不動産会社に依頼するとどのような場面が想像できるでしょうか?

2つの不動産会社から連絡が入り、わずらわしい思いをするかもしれません。

そこで、おススメするのが、売却も購入も1社の不動産会社にお願いすることです。

例えば、東京都八王子にあるマンションを売却して、近くにある戸建てを購入しようと考えていたとしましょう。

わざわざ2社に依頼してしまうと、双方から個別に連絡が入るため、全部自分で情報を集約しなければいけません。

不動産の売買は、一般の方は取り扱う機会が少ないために、何が優先事項なのか、どの部分が重要な項目なのかが分からないまま話が進んでいくことがあります。

そこで、信頼のできる不動産会社にすべて依頼ができると、的確に売買をすすめるので、大きな労力を省くことができるでしょう。

信頼のできる不動産会社を探すコツとして、地域に特化して強いこと、お客様と向き合う姿勢がしっかりと出ていることなどが挙げられます。

信頼できる不動産会社と取引することで同時決済もスムーズに進めることができるのです。

同時決済の注意点③ 戸建て購入時に特約を付けておく


戸建て購入時の際に買い替え特約を付けることで、戸建て購入が流れた場合の費用負担をなくすことができます。

売却と購入を同時に行う場合、購入する戸建てが決まっていても、マンションの売却が決まっておらず、購入が流れてしまうケースを考えておかなければいけません。
ただ、購入が流れてしまうだけならまだいいのですが、最悪の場合、違約金を請求されるケースもあります。

余計な支出を増やさないためにも、買い替え特約付きで新居を契約することが可能です。

買い替え特約付きとは、マンションが売れなかった場合は戸建ての契約を破棄できるという契約です。

売主の承諾などが必要になりますが、買い替え特約が付いていない状態で、契約が流れてしまうと、その違約金は相場で売買価格の2割にもなってしまいます。

大きな負担になるので買い替え特約は是非ともつけておきたい特約です。

同時決済を行うときにどんなケースがある?


マンションの売却と戸建ての購入において、同時決済を行うときにはどんなケースが想定されるでしょうか?
ここからは、考えられる同時決済2ケースについて深く掘り下げて解説しましょう

同時決済のケース① マンションを業者が買い取るケース


マンションを不動産業者に買い取りしてもらい戸建てを同時期に購入するケースです。
業者買い取りの一番のメリットはトラブルが少ない点と売却が確実にできるという点です。

通常、マンションの売却は一般の人を対象に売却の募集を行います。
しかし、いつ売れるかわからない点と、決済までの時間がかかってしまうことが難点として挙げられます。

業者買い取りは、不動産会社が買い取ってくれるので決済も早く、決済後のトラブルが少ないので戸建ての購入との同時決済にはおすすめの方法です。

デメリットとしては、一般の売却募集より安い金額でしか買取しないという点です。

業者買い取りの査定金額に問題がなければ、スムーズに売却と購入を同時に進めることができます。

不動産の直接買取りをご希望の場合はこちらから

同時決済のケース② 売却するマンションを個人が購入するケース


一番、多いケースですが売却マンションを個人が購入後、戸建て購入との同時決済を行います。
業者買い取りよりも高い金額で売却ができる場合が多いです。

そのため、ローンの返済も売却金額で完済できる可能性も高く、自己資金を返済に充てる必要もなくなります。

注意点としては、スムーズに同時決済ができるかという点です。
というのも、通常マンションの購入にあたり多くの人はローン特約という条件を付けて契約を交わします。

ローン特約というのは、金融機関からのローンでマンションを購入しようとする場合、金融機関の審査が通らなければローンがおりません。

ローンが下りなければ売買契約は無効になるという特約です。
せっかく契約まで進んでもローンが通らなければ契約が流れてしまい一から購入者を探さなければいけません。

そのため、戸建てとの同時決済ができなくなる可能性も高いのです。
個人が購入する場合は、少し売却までの流れが不明確になってしまうため、土壇場で同時決済ができなくなるリスクを抱えています。

ローンを使わない人ならばローン特約で流れるリスクはなくなりますが、ほとんどの人はローンを利用しますので、同時決済は、慎重に確認を積み重ねて契約を行う必要があるといえるでしょう。

まとめ


マンションの売却と戸建ての購入同時決済を行う際に一番力になってくれるのは、不動産会社ですので、しっかりとお客様の立場に立って取り仕切る不動産会社を選ぶことがとても大切なポイントといえるでしょう。

売却と購入を同時に行うことをおすすめしていますが、頼りない不動産会社にあたってしまうと、売却も購入もうまくいかずに大きな損失を被ってしまうケースもないとはいえません。

一括査定サイトなどで探すのもいいと思いますが、注意点がいくつかございます。下記をご参照ください。

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