ホームインスペクションはマンション売却には有利?

インスペクション
日本国内において、不動産住宅の流通は、中古住宅は全体の15%程度しかありません。
原因のひとつは中古住宅の売買のとき、買主が気になるポイントとして、気づかないで壊れている箇所がないのかという点があります。
つまり、買主は、潜在的な修繕リスクを持っているのです。
日本でも、中古住宅の流通を広めるためとして、2018年4月から中古住宅の売買契約の際、ホームインスペクションを行ったかどうかを説明するように宅建業法が改正されました。
しかし、まだまだ、ホームインスペクションという言葉自体もあまり知られていません。
ホームインスペクションとはどのようなことを指すのでしょうか?
また、ホームインスペクションを行うことはマンションの売却などにおいて有利に働くのでしょうか?
この記事では、ホームインスペクションの意味や、ホームインスペクションがマンションの売却に及ぼす影響などについて詳しく解説していきましょう。

ホームインスペクションとはどのようなもの?


インスペクションンの意味は「調査」若しくは「検査」という意味です。
ホームは「家」なので、直訳すると家の検査ということですね。
前述しましたが、中古マンションを購入するときに、実際に目視では確認できないところに故障や破損があるかもしれません。
せっかく、マンションを買ったのに、買ってまもなく故障や破損があり、修理代を持たなければいけなかったらと考えると中古マンションの購入にためらうのもわかります。
ホームインスペクションとは、マンションの状態や故障状況など、目視だけではわからない個所を専門の住宅診断士が、診断を行うものです。
購入しようと考えている中古マンションが、ホームインスペクション済みであれば、買主は、安心して購入に踏み切ることができます。
万が一、修理が必要な個所があって、売主が修理していなくても、売買の契約前には既に分かっているので。売主は、資金計画に修理箇所を入れることもできるし、値段交渉することもできるのです。
また、ホームインスペクションの業者によっては、修繕の費用も見積もり、修繕まで行うところもあります。
まだまだ、一般の人には浸透していませんが、ホームインスペクションの重要性は増しているといえるでしょう。

マンションを売却するには、ホームインスペクションは必須?


マンションを売却するときに、ホームインスペクションは絶対に行わなければいけないのでしょうか?
現段階では、マンションなどの中古住宅の売買契約時に、
 不動産会社がホームインスペクションについて、買主や売主に対して説明すること
 ホームインスペクションの業者を紹介・斡旋できるか告知すること
が義務されています。
ホームインスペクション自体を絶対に行わなければいけないというわけではありません。
現段階では、不動産業者に課せられた説明義務といったところでしょうか。
しかし、宅建業法が改正されるまで、不動産業者ですらホームインスペクションのことは詳しく知らなかったでしょう。
国土交通省の調査によると、ホームインスペクションの説明義務化前の実施率は、全体の売買率の約4%です。
宅建業法の改正後は8%と倍増していますが、まだまだ認知度は、低いといえます。

ホームインスペクションの説明が義務化された理由とは?


先ほど、中古住宅流通の促進のためにホームインスペクションの説明を義務化したと述べました。
実際に、アメリカや欧米諸国との既存住宅の流通シェアを比較してみましょう。

日本 アメリカ イギリス フランス
新築住宅着工件数 980千戸 1003千戸 160千戸 332千戸
既存住宅取引数 169千戸 4940千戸 1074千戸 719千戸
既存住宅シェア率 14.7% 83.1% 87.0% 68.4%

参考:国土交通省『既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み』

日本の新築住宅着工件数は、アメリカと比較してほとんど件数に変わりはありません。
しかし、既存住宅取引数は、圧倒的にアメリカやヨーロッパ諸国とは大きな開きがあります。
日本には、一旦買った住宅は、そのままずっと住み続けるといった意識が強いため流通が少なくなっている側面があります。
しかし、中古住宅に関する不安が強い部分も、流通が低い原因のひとつです。
ではどのような不安なのでしょうか?
国土交通省が発表した、中古住宅市場の問題を見てみましょう。
新築住宅の取得者に対するアンケートで、中古住宅を選択しなかった理由を聞いています。

中古住宅を選択しなかった理由(新築マンション取得者) パーセンテージ(複数回答有)
隠れた不具合が心配 22.8%
品質が不安     22.4%
設備の老朽化が不安 19.7%
参考:国土交通省『改正宅地建物取引業法の施行について』

このような不安を解消するための宅建業法改正によるホームインスペクションの説明義務化が一番大きな理由です。
消費者が安心して既存住宅の取引を行える市場環境の整備を図ることを目的として改正に踏み切りました。
まだまだ認知度は低いのですが、今後は、ホームンスペクションの意識が高まり、中古住宅の流通が欧米に近づくような意図を持っています。

ホームインスペクションを行うのは買主?売主?


ではホームインスペクションを行うのは買主なのでしょうか、売主なのでしょうか?
これは売主が、売却前にホームインスペクションを行うことが多いようです。
これは、売買時に買主が感じる不安を解消して、買いやすくすることを大きな目的としています。
先ほどのアンケートのように、潜在的な老朽化や故障に対して買主は大きな不安を抱えているのです。
ホームインスペクションにより、専門家がきちんと点検したというお墨付きを与えることで、他の売却物件と差別化を図ります。
まさしく、宅建業法を改正したもくろみ通りといえるでしょう。

売主がホームインスペクションを行うメリットは?


ここからはホームインスペクションを行うことによるメリットを挙げてみましょう。
いくつかのメリットを上げることができるのですが、ここでは主な理由として3点ほど挙げて詳しく解説していきます。

買主に安心感を与える


先ほどから繰り返しになるのですが、一番のメリットは、買主に安心感や安全を提供することができるという点です。
買主の中古住宅購入にかかわる修繕リスクを、なるべく低くするという点に大きな役割を果たします。
さらに、購入後に修繕の可能性があるということは。そのまま物件の引き渡し後に、トラブルになりやすいという側面があるのです。
ホームインスペクションで、目視ではわからない部分をしっかりチェックしますので、引き渡し後のトラブル防止にも一役買っています。

高い価値をつけやすくする


ホームインスペクションにより、修繕リスクを無くしたり、修繕箇所が見つかった場所を修繕したりすることで、高い価値をつけやすくすることが可能です。
実際に、ホームインスペクションを行った人によるアンケートをとってみると、ホームインスペクションを行った売主の5割以上が査定価格よりも高く売れたとの統計がとれています。
高く売りたい人に、ホームインスペクションを利用しようと考えるようです。

築年数が古くても売れやすい


築年数が古いマンションを売却するときには非常に効果的です。
古いマンションを買うときに、やはり、色々な面の修繕が気になるところです。
古いマンションは、値段を下げて売るかリノベーションして売るかというような選択方法があります。
せっかく、きれいにリノベーションして、内装状況が非常にきれいな状態だったとしても、買主は、隠れた部分の補修を気にします。
築年数が古いというだけで、価格を低く交渉してくる人もいて、築年数が経過するとなかなか売りにくくなるのが現状です。
しかし、ホームインスペクションは、築年数による修繕リスクの不安を大きく後退させてくれます。

売主がホームインスペクションを行うデメリットは?


次に、ホームインスペクションを行うデメリットについて考えてみましょう。
売主が行うホームインスペクションにはどのようなリスクがあるのでしょうか?

費用がかかる


やはり費用面に関してはどうしてもかかってしまうのでデメリットとして考えなければいけないかもしれません。
ホームインスペクションを行うのは資格を持った専門家です。
専門家に依頼しますので、当然費用がかかります。
ホームインスペクションの費用は、内容によっても大きく異なり、地域によっても違いがあることが特徴です。
だいたいの目安として10万円程度考えておけばいいでしょう。
しかし、売れる前にはホームインスペクションを行わなければいけませんので、売却代金が入る前の出費として予算を計上しておく必要があります。

すぐに売りにくくなる


ホームインスペクションを行った方がすぐに売れそうなのですが、実情は少し異なるようです。
インスペクションの実施、有無別に見た問合せから売却までにかかった期間のアンケートをとっています。
これを見てみるとインスペクションを行った売主が3ヶ月以内に売れた比率が30%に対し、インスペクションを行った売主が3ヶ月以内に売れた比率は16%程度なのです。
これは、ホームインスペクションを行い、修繕箇所が見つかったので修繕をしたのかもしれません。
また、ホームインスペクションを実施する時期が遅いということも考えられます。
ホームインスペクションを行った時期によって、ホームインスペクションを行ったために売れた時期が少しずれてしまうということも考えておきましょう。

まとめ

宅建業法が改正されたことによってホームインスペクションの説明が義務化されました。
しかし、まだまだ認知度は低く浸透しているとは言い難いでしょう。
ただし、ホームインスペクションの認知度や実施率は確実に増えています。
欧米では中古住宅の流通が新築よりも明らかに大きいので、今後欧米並みに比率が高まる可能性があるのです。
買主の安心感を高めるために売主の費用はかかりますが、逆に価格を高くすることができます。
ホームインスペクションは、今後の中古住宅流通において、キーポイントとなるでしょう。

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