1Rオーナー必見!賃貸投資物件のリフォームはいつやるのがお得か?

賃貸物件のリフォームのタイミング

賃貸物件のリフォームのタイミングは2種類


・空室になったとき
・機器が壊れたら

のちに、売買するからリフォームは行わないという選択肢もございますが、

株式会社Izumida リフォーム事業部では、実はどれも正解であり、どれも間違い、と考えています。
「どういう事?」と思いでしょうがこれは物件によって異なってくるからです。

リフォーム事例

空室の時に、壊れていない設備を取り換える必要はない?


このタイミングでしか出来ないリフォームがあります。 設備の入れ替え、 もしくは間取り変更をした事でお家賃が上がるケースがあります。 当社は、 建築事業部 と賃貸事業部が連携して、 「リフォーム費用をかけた分お家賃に反映出来ないかな」どの検討もしております。 いつでもご相談ください。

まずは設備が故障したため入居者さんが生活出来なくなるので、 工事に入る前(見 積→契約→発注まで)から工事が終わるまでホテルに避難してもらいました。 これはオーナー様の負担になります。

そして下階への漏水事件、 入居者さんはもちろん下階の方もホテルに一時的非難という実例もありました。 幸い漏水保険に入っていましたので、 多額の出費にはならなかったのですが、 ここまでくると工事をする我々も 「ドキドキ」していました。

火災保険を利用したリフォーム事例

そのうち売却するから関係ない


売却してから3ヶ月は瑕疵として売主の責任になります。 意外なことにこの期間 内で壊れる確率が何故だか高いのです。 売却した利益よりもマイナスとなるというオ ーナーさんも見てきました。
収益不動産売却のタイミングは3つの選択肢がある

現在のワンルームの流行は、 1DKを作ること


ご所有のお部屋の間口が3.5m以上あれば、1DKの間取りが可能です。 広さ20~25 m2くらいのお部屋を1DKにして、2人で入居できる間取りにするのです。 LD部分と洋室の2部屋作ることにより、 共働きの二人で住むことが可能になり、 賃料を月額 5千円から1万円、 アップ することを可能になります。 狭いですが割安感がある為、 そこに需要があります。内装を凝った使用にすると、当社の経験では2万円~3万円アップも夢ではありません。

肝心のリフォーム費用は、リフォームローンを組んでも10年で元が取れます。このまま時代に沿わない間取りで募集を続けるか、時代にあった間取りと内装に変えるかで今後の収益性が変わるのです。

このご提案が出来るのは、自社で不動産会社とリフォーム会社を経営している当社だから可能だと言えます。リフォームはどこで頼んでも一緒では?と思うかもしれませんが、リフォーム会社と不動産会社との意思のずれ、目的のずれが生じた状態でリフォームをしても意味がないのです。

《工事の目安金額》20平米の場合

スケルトンにしてから工事する場合
最安値 280万円(税別)最高値320万円(税別)

*キッチンの種類や浴室などグレードによって金額が変わります。

使えるものは残して工事する場合
最安値 150万円(税別)最高値180万円(税別)

3点ユニットバスをシャワーユニットに交換する場合
最安値 90万円(税別)最高値110万円(税別)

1R→1DKへ間取り変更

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なぜ、当社がお客様から選ばれるのか?なぜ口コミNO1なのか?それは【当たり前のことを当たり前に行い一切、丸投げをしないから】です。
この辺りをかみ砕いてお話します。

~不動産部門~
高額な不動産は、細かい心配事がたくさんあります。それを丁寧に一つ一つご説明するのはもちろん、何度も現地を確認します。その為、他社よりもその物件(不動産)に詳しくなります。誰しもが思い描く心配事を解消していく仕事が得意です。売主様も買主様も万全の態勢でサポート致します。

~リフォーム&リノベーション部門~
子会社に建築士事務所(株式会社MyDesign)があります。建築に詳しいのは当然ですが、工事の手配も職人も一人一人に行っております。(他社のように丸投げではありません。)工事の前には近隣へのあいさつ、ごみの適切な処理、他の箇所を傷つけない為の養生(ようじょう)は必ず行います。他社があまり気を使っていないところに細心の注意を払っております。この細かくて人に見えにくい部分が最も重要なのです。元々、賃貸不動産会社の下請け原状回復工事から始まったリフォーム&リノベーション部門ですが、今では塗装屋さんや大工さんでもわからない、住宅の雨漏り診断まで行えるようになりました。おかげさまで毎日何らかのお問い合わせを頂くようになりました。

リフォーム&リノベーション りのべーる 不動産ステーション

~設計業務、建築業務部門~
お客様と面談し、細かいご要望のヒアリングと『もっとこうしたらどうでしょうか?』とご提案が出来ます。また、最新の3DCADで図面とパースを作成し、実物と遜色ないようにイメージを伝えることが重要だと思います。そして、1センチも無駄にしない設計力。工事に関してもリフォーム&リノベーション同様に【いい家】と言われるように行っております。

『住まいの困った』に対応できるのは、当社のような、『きめの細かいサービス』ができる会社です。
この記事を読んでいる方は、少なからず何か有益な情報がほしいとお考えの方だと思います。どこに頼もうか悩んでいる方、まずは無料のお問い合わせでお問い合わせを試してみてください。当社はきっとお力になれるはずです。
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