不動産投資で知っておくリスクと対処法

不動産投資のリスク
本は、低金利政策が長い間続いていることもあり、貯金していても大した利息が付きません。

そのために、老後の不安や、資産を増やしたいとの思いから、さまざまな投資に興味が注がれえています。

その中でも、近年、注目を受けている投資方法が、不動産投資です。
不動産投資は、成功すると安定した収益を長期間にわたり得ることができます。

年金代わりの資産や、不労所得が得られるということで、近年、多くの投資家が、不動産投資を行っています。

しかし、どれだけの投資家が、不動産投資にかかわるリスクを知ったうえで行っているのでしょうか。

不動産投資は、最初に借金して行う投資手法なので、失敗すると、資産を減らすだけではなく、全財産をなくしてしまう可能性も否定できません。

ここからは、不動産投資で考えられるリスクを4点挙げて、回避方法と一緒に詳しく解説していきましょう。

物件リクエスト
目次

不動産のリスクを知らなければどうなるのか
 空室リスク
 滞納リスク
 修繕リスク
 金利のリスク
不動産会社の管理手腕がポイント


不動産のリスクを知らなければどうなるのか


不動産投資は、区分マンションの1室から大型マンションまで、投資の幅が広いので、幅30代のサラリーマンから70代の年金世代まで、広い世代で投資を行っています。

投資経験者であれば、今までの経験の中から、不動産投資におけるリスクを肌で感じたこともあるので対策や回避方法を体験しているかもしれません。

しかし、リスクもわからないまま、安着に不動産投資に手を出してしまうと、失望や失敗に終わります。

資産を減らすだけではなく、最悪の場合、自己破産という目に合うかもしれません。

特に、不動産投資を行おうとする入口でさまざまなリスクを分析しなければいけないのです。

空室リスク


不動産投資において、最も多くの人が気になっているリスクが空室リスクです。

不動産投資は、家賃収入を一番の収益源とします。
つまり、空室が出て、入居が決まらなければ得られるはずの家賃収入が得られなくなってしまいます。

不動産投資の一番の不安点を聞くと、ほとんどの人が上位に挙げるのが、この空室リスクです。

基本的に不動産投資では、いつでも100%に部屋が埋まっていることはありません。

通常、年間5%程度の空室が起こるのは想定として考えておかなければいけないでしょう。

問題なのは、それ以上の空室が出てなかなか決まらない場合ですね。
特に、区分マンション1室などで不動産投資を行っていると、退去が出て空室となれば、その時点から家賃収入は0となり赤字経営となってしまいます。

空室リスクは、不動産投資において、誰もが直面する問題だといえます。

空室リスクを回避するためには


空室リスクを回避するための方法ですが、絶対に0にすることはできません。
いかに住みやすい環境を提供して、空室が出てもすぐに部屋が決まる体制を整えておくことが肝心です。

不動産投資において、最も大きなポイントに場所の力があります。
交通の便が良く、誰もが住みやすいと考える環境にあるマンションは、高稼働率が期待できます。

交通の便や、生活環境が悪ければ、いくらきれいで見栄えがするマンションでもなかなか決まりませんよね。

最初の購入時に、部屋が決まりやすいかどうかを判断基準とすることも回避方法のひとつです。

また、空室が出た場合に、なぜ退去したのか?
退去の原因が転勤などの外的要因ならば仕方ありません。

しかし、マンション内部における不満であれば、改善して住みやすい状況にすることも可能です。

退去時に退去の理由を聞き取って、次の入居に生かすことも空室リスクを回避する方法のひとつですね。

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滞納リスク


滞納リスクも不動産投資において、よく感じられるリスクのひとつです。
滞納リスクのもっともダメなところは、部屋が決まっているのに、収入を得ることができない点はもちろんです。

しかし、それだけではなく、家賃を回収するために最悪の場合、訴訟など、余計な費用を出さなければいけない点にあります。

商品である部屋は使われている、でも収入を得ることはできないといった最悪の状況に陥ってしまいます。

例えば、賃貸借契約においては、一般的に連帯保証人を取っていますので、連帯保証人に請求することも可能です。

しかし、連帯保証人が払ってくれるのは、せいぜい数カ月程度。
しかも繰り返し滞納する常習者に対しては、連帯保証人も責任を負わなくなってしまいます。

非常に厄介な問題ですが、滞納のリスクは必ず頭に入れておかなければいけません。

滞納リスクを回避するためには


滞納リスクに関しては、近年、大きなリスク軽減となる方法が浸透してきています。

家賃保証会社の利用です。

一般的に、賃貸借契約を、借主である入居者と貸主であるオーナーがいて、借主と連帯保証人も含めた3者で賃貸借契約を締結します。

しかし、賃貸借契約と合わせて、借主が家賃保証会社と保証契約を結ぶことで、万が一滞納があった場合に、家賃保証会社が、貸主に家賃を支払い、家賃の督促は家賃保証会社が行うような仕組みが定着し始めています。

滞納が長期に渡り、訴訟となっても、費用の負担は、家賃保証会社が出します。

もしも所有物件で、今後空室が出た場合は、必ず家賃保証会社を伴った賃貸借契約にすることをおすすめします。

物件によっては、連帯保証人さんを付けない契約として逆に稼働率を高めた物件もあり、現在滞納リスクを回避するには最善の方法といえるでしょう。

修繕リスク


不動産運営をしていると頭の痛い問題が、突発的な修繕です。

また、退去が出た場合の原状回復の費用もあります。
特に、部屋内の設備故障や交換は、急いで行わなければ、入居者の不満に繋がり、家賃の減額や退去といった話になりかねないのです。

修繕を行うだけの運転資金があればいいですが、ない場合は追加融資をお願いしなければいけないので、収益が下がってしまいます。

また、運転資金がないと、空室の原状回復も費用がなくて工事ができないという事態に陥ってしまうことも考えられるのです。

しかし、いつまでも空室の補修工事ができなければ、入居が決まらずに家賃収入が入ってこないという悪循環に陥ってしまいます。

前もって予想ができない分、突然の収益悪化となってしまいます。

修繕リスクを回避するためには


修繕リスクは、自己資金や運転資金に余裕をもって不動産経営を行うことで和らげることが可能です。

また、定期的なメンテナンスによって、長く設備が利用でき、突発的な交換等という大きな費用を出さない予防をすることも可能でしょう。

運転資金に、あまり余裕がなく、カツカツの不動産運営では、修繕が発生したときに、もろに影響を受けてしまいます。

不動産投資は、どうしても突発的な費用がかかることは避けられません。
しかし、修繕リスクや空室が出た場合にいかに早急に対応できるのかが稼働率を高めたり、入居者の満足感を高めたりするときに大きく差が出るのです。

入ってきた収益の一部を、修繕積立金として貯めておくことも、安定した不動産経営には欠かせません。

金利のリスク


日本は、低金利が長い間続いていると冒頭部分で述べました。
実はメリットもあり、安い金利でお金を借りることができるので、不動産投資を行いやすいのです。

しかし、金利は借りている間一定ではありません。
上がる可能性も考えておかなければいけません。

金利が上がるとなると借入のコストが高くなるので、返済額が増えることになってしまいます。

当然収益が下がりますね。
お金を借りて不動産物件を購入する以上、金利の負担は行わなければいけませんが、金利が上昇することによるリスクも十分あり得る問題です。

金利のリスクを回避するためには


銀行から融資を受けるとき、事業用融資の場合は、5年間の固定金利か変動金利を選択することができます。

変動金利の方が、金利を安く借りることができるのですが、年々金利が変動する可能性があり、金利リスクをもろに受けてしまう可能性も否定できません。

金利の影響は経済の状況に大きくリンクします。
金利の状況を見極めつつ、あまり影響がないと感じたならば変動金利にして安く借りる。

金利の状況が心配ならば、固定金利にして5年ごとの状況を見極めていく動きをするといいでしょう。

まずは、ずっと同じ金利で借りられるわけではないということをしっかりと認識することですね。

不動産会社の管理手腕がポイント


不動産投資にはさまざまなリスクがあり、十分に起こりうるリスクを分析して、不動産投資を行わなければいけません。

しかし、とくに投資初心者においては、すべてのリスクを細かく分析し対策を実行するのは難しいと思うかもしれません。

不動産投資において、さまざまなリスクに対応するのに自信がないという人は、不動産会社に頼ってみてはいかがでしょうか?

しかし、不動産会社といってもどこでもいいというわけではありません。
不動産投資の実績が十分にあり、プロパティマネジメントの意識をしっかりと持った不動産会社をアドバイザーとして協力を仰ぎましょう。

うまく、不動産投資が運用できると、2棟目、3棟目と手を広げることができますので、不動産会社にも大きなメリットがあります。

お客様の資産拡大を一番に考えて、専門知識も豊富な不動産会社を選ぶことができると、初心者でも、満足できる運用成績を挙げることは可能です。

まとめ

不動産投資にはさまざまなリスクがあり、ときには想定していない事態が起こりうることも考えられます。

しかし、投資として位置づけられているので、どうしても多少のリスクは受け入れなければいけません。

肝心なのは、リスクを負ったときに、いかに最小限にリスクを抑えられることができるのか?

次の予防策はとれているのかといったことを行わなければいけません。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。

預貯金より高いリターンを得ることができて、株式投資までの高いリスクを負わないところが不動産投資のポイントです。

リスクを十分に認識して投資を行う。
自信がなければ不動産会社のアドバイスを求めるといったやり方で運用成績を上げていきましょう。

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