不動産を証券化? どんなメリットがある?

不動産の証券化について
不動産の証券化?

イメージはあるかもしれないけど詳しく説明はできないという人が多いのではないでしょうか?

実物の不動産を証券に変換して運用すること不動産の証券化といいます。

国土交通省の調査による、平成28年時点での、日本における収益不動産の総額は約208兆円。
そのうち証券化された不動産は約5兆円と約2.4%程度の割合です。

不動産証券化の実績は、平成19年の8.9兆円後、リーマンショックの影響で、一時期大きく衰退し、一時は2兆円を切るまでに落ち込みました。

しかし、平成26年度には5.5兆円まで回復し、今後の成長も見込めます。
しかし、まだまだ不動産証券化について一般投資家の認識も薄いといわざるを得ません。

この記事では、不動産の証券化にスポットを当てて、不動産証券化の目的や種類、メリットやデメリットなどについて詳しく解説していきましょう。
目次

不動産の証券化、発祥や目的は?
不動産証券化の種類は?
不動産の証券化で得られるメリットは?
不動産の証券化によるデメリットは何?


不動産の証券化、発祥や目的は?


もともと、不動産の証券化がはじまったのはアメリカだといわれています。
1970年代に住宅ローンを証券化したことが発端です。

日本は遅れること10年以上。
1987年に不動産の共有持分権を多数の投資家に販売する不動産の小口化商品が販売されました。

その後に不動産会社により、同じような不動産の証券化された商品が販売され、現在に至ります。

目的はリスクの回避や、販売のしやすさという観点からでした。
もともとの性質上、不動産は、証券化に向いているといわれます。

不動産物件のプロジェクトによっては、非常に高額になり、単体での引き受けは大きなリスクと背中合わせになってしまいます。

そこで、証券化して小口販売を行い、プロジェクトを行いやすくすることが可能です。
日本でも、注目されている手法だといえるでしょう。

不動産証券化の種類は?


不動産の証券化には2種類の運用方法があるといわれています。

・ひとつ目が、特定する物件を証券化する資産流動化型
・ふたつ目が、救数の不動産をファンドにして運用する資産運用型

資産流動型は、SPCといわれる特定目的会社が証券化して運用します。
特定の不動産の資産を証券化して、譲渡することで現金化することが目的です。
主に、資金調達や財務体質改善などで利用されています。

資産運用型は、多数の投資家から資金を調達し、ファンドがつくられます。
ファンドマネージャーが複数の不動産物件に投資、運用し、ファンドから出る利益を投資家の出資割合に応じて分配するといった手法です。
日本では、J-REITという名前で形成されているファンドが最も知られているでしょう。

不動産の証券化で得られるメリットは?


不動産市場の中でも全体の2%程度なので、まだまだ、一般的に認知されているとは言いにくいのかもしれませんが、前述したように着々と成長している投資手法だといえます。

では、この不動産の証券化ですが、どのようなメリットがあるのでしょうか?

不動産の証券化には、いくつかのメリットがあり、有効活用することによって投資家に利益以外のリターンが期待できます。

ここからは、不動産を証券化することによって考えられるメリットを4点挙げてメリットを考えてみましょう。

小口投資が可能になった


一番大きなメリットとして考えられるのが、小口投資ができる点でしょう。
不動産の価格というのは非常に高額になる場合があります。

多くの投資家は、銀行などの金融機関から借り入れを行い、不動産投資に投資するのが一般的です。

つまり、投資を行う時点から、借り入れを行うので、返済しながらリターンを得るというリスクを負いながらの投資となります。

しかし、不動産の証券化は、複数の物件、若しくは特定の物件をファンド化して、小口投資できますので、自己資金の範囲から投資を始めることができます。

自分の身の丈に合った投資からスタートできるのです。
投資初心者などは、まず自己資金だけで始めることができる不動産の証券化から取り組み始めて、不動産投資の勉強から始めることができます。

投資家や所有者のリスクが減る


前述しましたが、不動産投資は一般的に借入れからスタートになるので、不動産投資初心者には、非常に高い壁となっていました。

しかし、不動産のファンドから始めることで、自己資金だけの運用が可能です。

しかも、自分の資金範囲に応じて投資ができるので、投下資本を自由に決められるという点が、大きなメリットとして挙げられます。

しかも、不動産の投資初心者ならば、どの物件に投資していいのかもわからないという人も多いでしょう。

証券化されていると、ファンドマネージャーといわれる専門家が、物件を選択し、ときには資産の組み換えなども行って利益を出しています。

証券化されているので、特定物件だけではない複数物件へ分散投資している訳なので、リスク回避にもなるのです。

貸借対照表が改善する


不動産証券化の最大のメリットだという人もいるのが貸借対照表の改善です。
不動産証券化はバランスシートといわれる貸借対照表から外すことが可能になります。

もしも、不動産を購入して、不動産投資を行うとなると、資産となり、貸借対照表に記載しなければいけません。
しかし、不動産証券化は、バランスシートから資産として除外することができます。

株式や不動産といった資産には、どうしても下落する可能性があるというリスクを伴っています。
資産が下落すると、バランスシートにも下落した資産としても記載が必要です。

また、近年の企業経営として、なるべく資産を持たずに利益を挙げている企業が評価されるという傾向があります。

できるだけ資産を持たない中で利益を挙げていくという手法の中において不動産証券化は大きなメリットとなるのです。

所有者の選択肢が広がる


所有者にとってのメリットという点で、打つべき選択肢が広がるといったことが挙げられます。

例えば、急な現金が必要になった場合、不動産を所有していると、売却して現金に換えることができるでしょう。

しかし、急な売却となると、すぐに売れるかどうかわかりません。
急いで現金が必要なわけですから、相場より安い金額で売却してしまうかもしれません。

また、不動産を売却すると、余剰の資金まで、出てしまうかもしれないのです。
せっかく、不動産投資では、安定した利回りを稼ぎ出していたのに、手放さなければいけなくなるかもしれませんよね。

しかし、証券化していると、資金として必要な一部のみを売却すれば、不動産の収益は売却した割合部分が減るだけでいいのです。

しかも、状況が変われば買い戻すことも可能ですので、所有者の選択肢が大きく広がります。

不動産の証券化によるデメリットは何?


不動産の証券化にはさまざまなメリットがあり、投資家や所有者ともにメリットを享受することが可能です。

しかし、メリットもあればデメリットがあるのも、投資の世界では当たり前といえるでしょう。

メリットだけで判断すると、思ったような運用成績を挙げることができず、投資したことを後悔するかもしれません。

では、不動産証券化のデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?
不動産証券化のデメリットを3点挙げて詳しく解説していきましょう。

分かりにくく手続きが面倒


不動産証券化は、まだまだメジャーな投資というわけではありません。
これから伸びていく投資手法ですが、現状のデメリットとして、仕組みが分かりにくいといったことが挙げられます。

関わる人数も多く、手続きも非常に面倒だともいわれています。
特に、所有者が物件を証券化しようとする場合には、さまざまな専門家に依
頼しなければいけません。

また、すべてを取り仕切ることができるマネージャー的な存在の人がまだまだ少ないという点も、不動産の証券化が少ない原因のひとつといえます。

リスクを回避する分、収益が低い


不動産証券化のメリットとしてリスクが少ないと述べました。
投資する資金が少なくて済むという点からです。

しかし、逆をいえば、もっと利益が出たかもしれないのに、投資を抑えたので、収益が少ないという点がデメリットとして挙げられます。
リスクを抑えたらリターンが少なくなることは投資の世界では当然のことですよね。

リスクを抑えてリターンはそのままでというのは少し虫のいい話かもしれません。
自分なりにリスクとリターンを分析して、証券に投資するか現物を購入するかの選択が必要です。

運営会社任せになってしまう


資産運用型のように、多くの不動産投資のためにファンドが組成され、投資する方法の場合、ファンドマネージャーと呼ばれる専門家に一任してしまうことになります。

自分で思うような投資が選べずにファンドマネージャー任せになってしまうので不動産投資を長く経験している人は、物足りないかもしれません。

また、どの物件にどのように投資しているのかなど、ファンドレポートで報告はありますが、疑問があっても、個人の意見で運用方針が変わることはありません。

ただ、お金を預けて、運用してもらうということで物足りなさを感じる人もいるのではないでしょうか。

まとめ

不動産証券化は、日本国内においては、まだまだなじみの薄い投資手法です。
しかし、新たな資金の流入先として、さらに不動産投資が活発化する可能性を秘めています。
投資家にも所有者にも大きなメリットがあり、有効活用することで、現物投資にはない恩恵が期待できます。

ただし、デメリットもいくつかある点や、まだまだ認知度が少ない点などは若干の不安材料として感じる人も多いでしょう。

しかし、不動産の証券化は、そもそも不動産投資初心者の人にはとても効果がある投資手法です。

資金が、自由に設定できるので、勉強の意味も含めた投資によって現物購入の足が仮とすることもできます。

手続きや仕組みが分かりにくい部分があるので、勉強が必要ですが、新たな投資として十分利用できる手法でもあるといえるでしょう。

 

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