資産価値を上げるリノベーションとは

資産価値の上がるリノベーション
近年、日本においてもリノベーションという言葉が盛んに使われるようになりました。
リノベーションとは、部屋の大規模な改装工事を行って、イメージを変える、自分好みの部屋にすることです。

リフォームよりももう一段階、手間や費用をかけた内装工事というところでしょうか。
日本において、住んでいる家は、生涯住み続けることを目的として購入したり、新築で建設したりといった認識が強いといえます。

しかし、アメリカを含め、諸外国では、家は、頻繁に移り住み、資産価値を高くして売却するという考え方がスタンダードです。

この資産価値を高くするというときに利用されるのが部屋のリノベーションです。

では、日本とアメリカとの住まいに対する違いとはどのようなものなのでしょうか?

また、資産価値を上げるリノベーションとはどのような方法なのでしょうか?
詳しく解説していきます。
目次

アメリカはDIY大国なの?
アメリカではリフォームしたら資産価値が上がる?
日本の不動産流通市場の推移
資産価値を高めるリフォームの内容は?
 ・購入者が買いたいと思わせる魅力を出す
 ・客層を絞ってこだわりの部屋にする
 ・エコ部分に力を入れる
賃貸経営投資では、どうやって資産価値をあげる
 ・リノベーションで家賃UP
 ・パートナーをしっかりと選ぼう


アメリカはDIY大国なの?


アメリカは、リノベーションの本場だといわれています。

リノベーションの市場規模を、日本と比較してみると、日本が6兆円に対してアメリカは25兆円もの規模をほこっているのです。

日本とアメリカでは、人口が2.5倍程度の違いなのに対して、リノベーション規模だと4倍もの差があります。
いかにアメリカの方がリノベーションに積極的なのかが分かります。

お金をかけないリノベーションで成功するには

アメリカは、中古住宅が建っているところが交通や学校など利便性の良い土地のことが多く、中古住宅に引っ越して、DIYで自分好みの住まいにするという意識が強いです。

およそ日本は、独立してから人生の間で5回程度の引っ越し回数だといわれています。

アメリカでは独立してから引っ越しする回数は、11回だそうです。
基本的にアメリカでは、DIYの意識が強いので、引っ越しも頻繁に行われているということがいえるでしょう。

アメリカではリフォームしたら資産価値が上がる?


既存住宅流通シェアの国際比率

アメリカの引っ越し回数が多い理由のもうひとつに挙げられる点が、リノベーションによる資産価値の増加です。

つまり、リノベーションして資産価値を上げて、高く売却するという意識が根付いているのです。

特に人気都市においてはリノベーションで投資した金額以上の高値で売れる案件が90%以上といわれています。
つまり、適切なリノベーションを行うことで、資産を増やすことも可能となるのです。

そのため、アメリカでは資産運用のひとつとしてリノベーションが積極的に利用されている側面があります。

日本では、自分達が住んでいる家を資産として利用するという考え方はまだ根付いていません。
しかし、日本でもアメリカのような考え方を見習っていくといった視点からもリノベーションの意識が高まっています。

日本の不動産流通市場の推移


現在までの日本における中古住宅の流通について見てみましょう。
既存住宅流通シェアの推移

画像出典:国土交通省:「既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み」

既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み

日本では、圧倒的に新築物件の流通シェアが大きいことが分かります。
新築が980千戸の流通に対して中古は14.7%の169千戸の流通しかありません。

アメリカでは、新築物件の流通が日本より少し多い1003千戸に対して既存物件の流通は83.1%の4940千戸です。

日本ではまだまだ、新築住宅への意識が高く、中古物件の購入意欲は少ないことが分かります。
しかし、徐々にではありますが、中古住宅への流通シェアは高まりを見せています。

以前は中古物件の流通シェアは10%を切る程度でしたが、徐々に高まりを見せており、15%前後まで伸ばしています。
今後も中古住宅の流通は高まりを見せていくと考えられているのです。

資産価値を高めるリフォームの内容は?


ここまでは、リノベーションに対するアメリカと日本における意識や取り組みの違いについて述べてきました。

しかし、ただリノベーションをしただけでは、資産価値を上げるのは難しいといえるでしょう。

また、リノベーション費用の方が資産価値を上回ると、資産価値を上げたということには繋がりません。
では、リノベーション費用を上回る資産価値を上げるには、どのようなリノベーションを行えば良いのでしょうか。

資産価値を上回るリノベーションの方法について解説していきましょう。

購入者が買いたいと思わせる魅力を出す


リノベーションにとって最も大切な点は、多くの人が魅力的な部屋だと思わせる部屋つくりを行うということです。
単純に設備を豪華にしただけでは、資産価値を上回ることはできません。

また、地域によって不動産は価格が変わるので、田舎といわれる地域で高級コンドミニアム並みの設備を付けたとしても、価格が高くて手が出ないということになってしまいます。

地域における優位性や相場観などを十分に生かしたリノベーションを行うと資産価値の上昇に繋がります。

地域相場に合った設備の設置を行うこと。

ニーズが高い設備が、現在なければ必ず設置するといった手法により、資産価値を挙げることもできます。

間取りが多い部屋で、3人家族が適している場所であれば、間取りを少なく、部屋を広くして、地域ニーズを生かすと資産価値を挙げる可能性は高まるでしょう

リフォーム&リノベーション りのべーる 不動産ステーション

客層を絞ってこだわりの部屋にする


逆にニッチな層を狙ったリノベーションという手法も効果があります。

普通のニーズにはないリノベーションをあえて行い10人中8人は敬遠するけど、2人は熱烈に欲しがるリノベーションも面白い方法です。

例えば、普通の住宅を、仕事場として使えるようにリノベーションして、フリーランスの方が使いやすい部屋にする方法が挙げられます。

また、例えば、アトリエをつくって美術家や建築家などのニーズを満たす部屋つくりも他にはそうそうありません。

このように差別化を図ったリノベーションは、非常に少ないので、ピンポイントでニーズにあてはまる人を対象にすると、資産価値を上げることは可能です。

資産価値とは、万人が決定するものではなく高い価値観を付ける人に売ればいいわけですので、あえてニッチなつくりにすることも効果があるといえます。

エコ部分に力を入れる


近年、日本においても生活の中で重視されているのがエコという観点です。
エネルギー効率を生かしたリノベーションは、省エネの面からも大きな注目を受けています。

例えば、全部屋の照明設備をLEDに変更すると、今後の電気代の節約にも役立ち、資産価値を上げることにも繋がるでしょう。

購入者は、今後の電気代が安くなることが見込めるので、相場より少し高くても購入する可能性が高まります。

また、木造の部屋で気密性に不安があれば、二重サッシにすることで気密性を高めることができます。

気密性が高まると熱効率が高まるので、冷房や暖房が効きやすい快適な部屋へとリノベーションすることが可能です。
エコ部分に力を入れると省エネに繋がり月々の費用を抑えることができます。

非常に効果があるリノベーションといえるでしょう。

賃貸経営投資では、どうやって資産価値をあげる


これまでは、自分の家の資産価値を上げて、高く売る方法などについて解説してきました。

不動産投資を行っているオーナーなどもリノベーションで資産価値を上げることは可能なのでしょうか?

答えは可能です。

しかも、多くの投資家がリノベーションによって資産価値を上げようと試みています。

しかし、賃貸マンションは、家賃を上げるといっても、大幅に上げたところで、リノベーション費用は回収できません。
しかも、今後賃貸経営を続けるわけなので、すぐに売るわけにはいきません。

では、賃貸マンションにおける資産価値の上げ方とは、どのような考え方でリノベーションを行えば良いのでしょうか?

リノベーションで家賃UP


基本的に賃貸経営の場合は、リノベーションにより、家賃を上げることで資産価値を上げるという考え方です。

例として家賃50,000円で10戸の賃貸マンションをリノベーションして募集して資産価値を上げるケースについて考えてみましょう。

地域の表面利回り相場を5%とする地域で算出します。

1戸あたり100万円のリノベーションを行うと、

100万円×10戸=1、000万円が支出されます。

しかし、リノベーションによって5,000円家賃が上がりますので、家賃収入は
5,000円×10戸×12ヶ月=60万円の家賃収入が増えます。

資産価値に換算すると

60万円÷5%=1,200万円の資産価値増。

つまり、1,000万円かけて1200万円の資産価値を上げることができています。

1,200万円‐1,000万円=200万円

差し引き200万円の資産価値を上げることができました。
このように賃貸経営投資でも資産価値を上げることは可能です。

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パートナーをしっかりと選ぼう


ただ単に、売却のお手伝いができるというだけではなく、資産価値を高めることができる不動産会社を見つけましょう。

リノベーションは資産価値を上げる方法としてすごく効果があることが分かりますが、いきなり資産価値を上げるといっても経験がない人には難しい問題です。

そこで、おすすめする方法が、不動産会社に相談してみることです。
不動産会社の中には、お客様の所有する物件の資産価値を高めて運用する方法に長けているような会社も増えています。

ただ売却するだけではなく、高い金額で売ることができると、不動産会社も、お客様も双方が喜ぶ結果となります。

専門のデザイナーがいたり、地域相場に非常に詳しかったりする不動産会社は、非常に心強いパートナーとなり、大きな力となってくれるのです。

まとめ

リノベーションにより、資産価値を上げる方法は今後、日本でも積極的に活用されることが期待されます。

現在、社会問題として、空き家の問題が取りざたされています。
今後、空き家が増えてくるという社会問題に、リノベーションは、解決策の一つになるといわれているのです。

特に、日本の国土は小さく、新築住宅の供給も頭打ちになることが想定されます。

更にデザイン性のある安価な家具や材質も依然と比べると増えています。
リノベーションの土台は十分出来上がってきているので、資産価値を上げるチャンスが増えているといえるでしょう。

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