八王子ってどんなところ、地価や売買相場、街の特徴はなに?

八王子駅
東京都八王子市は、都心に近く、交通のハブ的な役割を担い、利便性に富んだ地域として知られています。
不動産市況において、場所というのはとても大切で、利便性が良く交通の便がいい場所というのは大きなメリットがあり、不動産を購入するときの一番大きなポイントだともいわれているのです。
東京都八王子市は、不動産にとって大事なポイントを満たしているといえるでしょう。
では、八王子市って、どんな特徴があるのでしょうか?
また地価や売買相場はどのような状況なのでしょうか?
八王子市について詳しく解説していきましょう。

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八王子市の特徴は何?


魅力がある不動産の購入を考える場合、まずは街の特徴や環境を知っておきましょう。
不動産の価値に大きく影響する街を知っていないと後々大きな失敗を引きこす可能性があります。

八王子市は市部最大の人口地域


まずは、八王子の人口についてみてみましょう。
八王子市の最大の特徴として東京の市部のなかでは人口が最大といった点です。
平成27年度の八王子市の人口は57万人で、令和3年には最大59万人になるだろうと予測されています。
人口が多い理由のひとつが学園都市であるということです。
八王子市にある学校は、約21校、たくさんの大学や短大、専門学校があり、約10万人もの学生が八王子市に住んでいるといわれています。
若い層が多く活況な街といった点が人口面から見た八王子市の特徴です。

八王子の広さは、市区町村で2番目


八王子市の広さは、東京の市区町村の中でも2番目の広さをほこっています。
東京都心から40km程離れており、都心から程よい距離でベッドタウンとしての側面もあるのです。
全体的に丘陵地帯に囲まれていることもあり緑や自然も多く、癒しを感じられる街でもあります。

八王子の交通の便は?


都心から40kmの好立地を生かして交通の便は非常に良いといえるでしょう。
たくさんの駅があり、高速道路や一般道においてもアクセス環境が非常に良好です。
まずは駅に目を向けてみると、いくつもの駅が利用できます。

駅名
JR中央本線  八王子駅  西八王子駅  高尾駅
JR横浜線   八王子みなみ野駅  片倉駅
JR八高線   北八王子駅  小宮駅

京王電鉄京王線   長沼駅  北野駅  京王八王子駅
京王電鉄高尾駅   京王片倉駅  山田駅  めじろ台駅
京王電鉄相模原線  京王堀之内駅  南大沢駅
多摩都市モノレール線  中央大学  明星大学 大塚・帝京大学
高尾登山電鉄  清滝駅  高尾山駅
エコーリフト  山麓駅  山上駅

など数多くの駅からアクセスすることができます。
また、バス路線も非常に発達しています。
 西東京バス
 京王電鉄バス
 京王バス南
 神奈川中央交通
といったバスが、八王子市内では利用可能です。
高速バスや空港行バスなども利用可能なので、八王子市内の交通の便は多岐に渡り、非常に便利といえるでしょう。

シリコンバレーに匹敵する工業地帯


八王子は、広域多摩地域の中心にあり、1,600社もの企業がこの地域に集中しています。
広域多摩地域は、工業出荷額がシリコンバレーの2倍もある地域です。
さまざまな優れた技術を持つ企業が集まっていて多摩地域で連携した開発なども行われています。
前述しましたが。八王子は学校も非常に多い学園都市の一面を持っていて、人材も豊富です。
大学との連携や人材交流などさまざまなビジネスチャンスが生まれやすい土壌があります。

産業振興に大きな期待が持てる地域


八王子市は、雇用機会を増やすことやさらなる企業の誘致に力を入れています。
事業施設を、新設、拡張や増築をした企業に関しては、固定資産税や都市計画税、事業所税を3年間奨励する制度、「企業立地支援条例」により、更なる発展を推進しているのです。
あわせて、人同士のつながりを強化し、新たな人材育成するサイバーシルクロード八王子など、産業振興に大きく力を注いでいます。

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八王子市の地価はどんな変化している?


ここまでは、八王子の特徴について詳しく解説してきました。
都心に近く、ベッドタウンや、学園都市としての顔を持っています。
さまざまな顔を持つということは、人が集まりやすいというメリットがあるのです。
そのため、不動産としての価値も高く、人気のある土地だといえます。
では、八王子の公示地価などに目を向けてみましょう。
令和2年度の公示価格は平均15万5,841円/㎡と前年よりも0.38%の伸びを見せています。
坪単価に換算すると51万5,277円です。
約1,400市町村のなかでランキングは102位と非常に高い地価であることが分かります。
八王子エリアで、最も地価が高いエリアは、京浜八王子エリアで公示地価は何と50万5,000円で坪換算すると166万9421円と都心部にも引けを取りません。

逆に、最も安いエリアは川口町近辺のエリアです。
公示価格は5万2,576円/㎡。
坪単価に換算すると17万3,804円と10倍程度の開きがあります。
次にもっと細分化した、地価を見てみましょう。

一番地価が高い場所は、八王子駅付近の旭町2丁目付近です。
地価は、270万円/㎡、坪数に換算すると、892万円と八王子エリアにおいて飛びぬけて地価が高い場所であることが分かります。
最も地価が安い場所は上恩方町で公示価格は626円/㎡。
坪換算すると2,069円と、同じ八王子市でも場所によっては、4,300倍もの開きがあります。

八王子市の地価推移を約37年分のデータから分析してみると、1988年のバブルがはじける少し前に最高値を付けています。
価格は、56万2,622円/㎡
坪単価に換算すると、約186万円と現在の地価と比較しても3倍強とバブルの高騰ぶりが実感できます。

最も安かった時期は2013年の15万4,316円/㎡です。
坪単価に換算すると、51万円/坪となり、2020年現在とあまり大差がありません。
つまり、2020年時点の地価は、37年の歴史から見ても安い部類に入ります。
バブル時は、異常すぎる高騰ぶりですので、一概に比較はできませんが、バブル時期を除いても、まだまだ地価は安いと分析できます。
鉄道沿線における地価を比較してみましょう。

地価/㎡     地価/坪   八王子との比較
八王子     15万5,841円   51万5,177円
JR八高線    10万9,505円   36万2,000円    安い
JR中央線    156万2,240円  516万4,429円    高い
JR中央本線   96万8,317円   320万1,047円    高い
京王沿線    105万円7,315円   349万5,256円   高い
京王相模原線  21万9,499円   72万5,616円     高い
京王高尾線   15万6,801円    51万8,350円    同じ

八王子市はJR八高線沿線よりは高い地価価格です。
しかし、JR中央線やJR中央本線、京王高尾線などとの比較で見てみるとまだまだ安い地価価格で、京王沿線や京王相模原線と比較しても安いことが分かります。
京王高尾線においては、価格がほぼ一致していますので、京王高尾線近辺の街と同等の価格帯と分析することができるのです。
八王子のエリア地下でも、これらの地価価格が高い沿線上にあるエリアは地価が高い傾向にあります。

八王子市の売買相場は?


不動産市況において、地価と、実際の売買価格は相違することが良くあります。
一般的には、地価公示価格よりも高い金額で取引されているのが通例です。
しかし、都心部などにおいて、売買状況が活況ではない場合などは、地価価格よりも低く取引されているケースも見受けられます。
公示価格は、売買価格を算出する際の目安のひとつではありますが、決して公示価格=売買金額ではありません。
売買価格の相場を見たい場合には、取引事例を複数抽出し、平均価格を出す方法が一番実情に合っているといえるでしょう。
現実に八王子市で実行された不動産取引価格を見てみましょう。
国土交通省が運営している「土地総合情報誌システム」より、まずは土地、戸建て部分における2018年から2019年の取引事例を集めてみました。

土地、戸建ての取引事例
平均 最大価格 最低価格
売買価格 5982万円 15億円 250万円
坪単価 61万円 520万円 6万円
面積(㎡) 261 1900 35

土地、戸建てに関しては、平均の坪単価が61万円ですので、公示価格の51万円の1.2倍程度で取引されていることが分かります。
一般的に、公示価格は、実際の取引事例の70%から80%の価格で設定されているといわれています。
八王子の売買事例に基づけば、おおよそあてはまるといえるでしょう。
つまり、過熱感もなく、冷え込んでいるわけでもなく、八王子の売買状況においては、適正と思われる価格で取引されているといえます。
もうひとつ、土地取引において、最大坪単価と最低坪単価の開きが10倍程度です。
先ほどより、同じ八王子エリアにおいても地域により、土地の価格は大きく異なると述べてきました。
不動産の場合は、エリアの環境により坪単価に大きな違いが出ることと同時に、土地の計上によっても坪単価が影響されます。
一般的に、一番高い坪単価の設定ができる形は整形地といわれる、正方形に近い形です。
逆に、形が悪い土地はエリアが良くても坪単価が安く設定される傾向にあります。
坪単価を見るにあたっては、エリア相場だけで決まるのではなく、土地の形や、建物の状態など、さまざまな要因が重なって、価格を決定するのです。

コロナ渦後の八王子の不動産状況は?


2020年初頭において、全世界に衝撃的な出来事が降りかかりました。
中国武漢省を中心に発生したコロナウイルスです。
多くの感染者が発症し、欧米ではロックダウンによる都市封鎖。
日本においても緊急事態宣言の発令などで、経済は一気に冷え込みました。
バブルの崩壊やリーマンショック以上に経済は落ち込み、先行きが非常に不透明な状態です。
不動産市況においても、落ち込みは例外ではありません。
商業系不動産や民泊事業においては、大きな損害を受けており、不動産投資事業に大きな影を落としています。
八王子も例外ではありません。
今後の不動産市況は、どうしても下がってしまう方の可能性が高いでしょう。
しかし、コロナ渦が終息に向かうと、東京オリンピックなどの一大イベントもあることから、潜在的には、今後の成長にも期待が持てるといえます。

まとめ

八王子は、都心のベッドタウンや、学園都市などさまざまな面を持っており、非常に人気のある街です。
不動産売買も、活発に行われており、都心部程高くはないが便利な場所として、今後の不動産市況も決して悪くはありません。
しかし、今回のコロナショックに代表するように、市況はさまざまな要因で大きな変化を起こします。
不動産投資に興味がある場合、不動産市況は、八王子に限らず目を光らせておき、自分なりに分析して判断する必要があります。

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