不動産売却入門編、かかる費用や高く売る方法は?

不動産売却
マンションや土地といった不動産を売った経験がない人は、売却費用にどのくらいかかるのか?
高く売る方法はないのかなどといった色々な悩みが思い浮かびますよね。
不動産は、売却するときに、いくつかのかかる費用がありますので、売却代金がそのまま受取金額になるわけではありません。
つまり、かかる費用を引いた額が受取金額になりますので、あらかじめかかる費用を計算しておかなければ、受取代金が思ったより少なかったということになりかねません。
また、せっかく所有の不動産を売却するのですから、なるべく高い金額で売りたいですね。
この記事では、不動産の売却にかかる費用や、高く売る方法について詳しく解説していきましょう。

売却にかかる費用はどのようなものがあるのか?


売却にかかる費用は、大まかに4つに分かれます。

1.仲介手数料
2.印紙税
3.抵当権抹消費用など登記にかかる費用
4.測量費や解体費など必要な場合にかかる費用
それぞれかかる費用について深く掘り下げて解説していきましょう。

仲介手数料


売却時にかかる費用で一番かかると思われる費用が仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産の売却において、売却の手伝いを行った不動産会社に支払う手数料を指します。
仲介手数料は、売却代金によって異なり、売却金額に一定の料率をかけて算出されます。
宅建業法において、決められた料率以上の金額を請求することはできません。
では、仲介手数料の料率を図表にしましょう。

売買価格  最大受け取る手数料
200万円以下 5% + 消費税
201万円以上400万円以下 (4%+2万円) + 消費税
401万円以上 (3%+6万円) + 消費税
では、実例を挙げて説明します。
2,000万円のマンションを売却した場合の手数料は
(2,000万円×3%+6万円)+消費税=726,000円となります。
つまり、2,000万円の不動産の場合は、仲介手数料を726,000円以上もらうことはできません。
しかし、逆に下限は特にありません。
売却の際、仲介手数料が高すぎると思っている場合、下限に制限はないので、あらかじめ、不動産会社に対して、仲介手数料を下げるよう交渉してみてはいかがでしょうか?
売却する不動産が高ければ高いほど、仲介手数料は高くなりますので、仲介手数料の料率や計算方法は、しっかりと理解しておきましょう。

印紙税について


次に印紙税についてみてみましょう。
印紙税は、売買契約書に貼る印紙のことです。
こちらも売却代金の金額によって、あらかじめ定められています。
しかし、印紙税は平成26年4月1日から軽減措置がとられており、令和2年の現在でも軽減の範囲内です。
軽減措置の期限は、令和4年3月31日までとなっています。
では軽減税率に基づいた印紙税を表にしてみてみましょう。

契約金額   税額
10万円以上50万円以下 200円
50万円以上100万円以下 500円
100万円以上500万円以下 1,000円
500万円以上1,000万円以下 5,000円
1,000万円以上5,000万円以下 10,000円
5000万円以上1億円以下 30,000円
1億円以上5億円以下 60,000円
5億円以上10億円以下 160,000円
10億円以上50億円以下 320,000円
50億円以上 480,000円
最低金額は200円、最大金額は480,000円が、印紙代として必要になります。
売買契約書は、一般的に売主用と買主用の2通作成されます。
各々の契約書にそれぞれ印紙を貼ればいいので、1通分の負担をおこなわなければいけません。
売買代金が高ければ高いほど印紙税は高くなりますので、印紙税も事前のチェックを忘れないようにしておきましょう。

抵当権抹消費用などの登記費用


一般的にマンションや土地などの不動産物件は非常に高額になりますので、金融機関からのローンにより購入します。
毎月、利息と元金を支払いながら長期間にわたって返済を続けなければいけません。
そして返済までの間、購入した不動産には抵当権が設定されます。
抵当権とは、もし、返済金が払えなければ、抵当権を付けた不動産は、担保として供されるのです。
支払いが完済してしまうと抵当権は抹消されます。

最長35年の長期間になりますので、不動産を売却するときには返済が終わっておらず、抵当権が設定されているままかもしれません
では、返済が終わっていなければ、抵当権を外すことはできないのでしょうか?
残りの借金を全て返済できると抵当権は抹消することができます。
逆を言えば、抵当権を抹消することが売却の大前提となるのです。
普段登記の手続きなど行いませんので、登記費用となるとすごく高いと思う人がいるかもしれませんが抹消の手続きは、そこまで高額ではありません。

しかし、自分一人で行うとなると非常に手間がかかるので、司法書士に依頼して抵当権の抹消をおこないます、
司法書士に依頼すると仮定した場合、金額にもよりますが、住宅程度だと登録免許税と登記簿謄本の発行で5,000円前後、司法書士手数料が20,000円前後かかりますので、おおよそ25,000円前後かかると考えておきましょう。

測量費や解体費


あなたが一戸建てを売却しようとしていたとする場合、購入希望者は、家は必要ないから解体して更地で渡してほしいという要望があったとしましょう。
解体で引き渡すことを承諾した場合、解体費用がかかります。
売却しようとしている戸建ての状況が、引き続き住める状態なのか、解体を要求されるかもしれないと思うほどの古家なのかを自分なりに判断しておかねければいけません。
解体渡しになる可能性がある場合は、解体費用をしっかりと予算に組み込む必要があります。
解体費用はどの程度かかるのかが気になるところですが、構造によっても大きく費用は変わるので一概にはいいにくいところです。
あくまでも目安ですが、図表にして見てみましょう。
構造 単価
木造 坪5万円前後
軽量鉄骨造 坪7万円前後
鉄筋コンクリート 坪8万円前後
実例、例えば30坪の木造一戸建ての場合だと
30坪×5万円=150万円

つまり150万円程度の解体費用がかかるということになります。
築年数が経過した戸建てや、傷みが進んでいる戸建てなどは売却時に解体費用がかかるかもしれませんので、注意しておきましょう。
他にもかかる費用として、境界がはっきりしていない場合や買主が測量を購入条件にした場合などは測量費が必要になります。
昔の測量図しか残っていない場合や、隣地との境界点がない場合などに、測量を行わなければいけないことが多いです。

測量には、現況測量と確定測量の2種類があります。
現況測量はあくまでも仮の測量で、隣地所有者の同意を得なくてもいい測量方法で費用も安価で済みます。
しかし、境界の同意などもないので、法的な拘束力もなく、現況測量図では登記もできません。
確定測量は、土地家屋調査士が隣地と所有者が立ち会い、お互いに同意のもと境界を確定し測量します。
確定測量図面と、境界画定書面によって、分筆や地積更生の登記などが可能です。
現況測量図よりも正確で正式な書面なのですが、土地花王調査士に依頼しなければいけませんので、現況測量図に比べると費用がかかります。
費用はそれぞれ、広さや土地の形状によっても大きく異なり、隣地境界人の数でも変わるので一概にはいえません。
おおよその目安としては、現況測量が40万円前後、確定測量が70万円前後みておけばいいでしょう。

不動産を高く売る方法


ここまでは、不動産を売却するときにかかる費用について述べてきました。
不動産を売却するとき、せっかくなら高く売って少しでも受取金額を大きくしたいですよね。
ここからは、不動産を高く売る方法について解説していきましょう。

住まいの売却ならきれいな状態を保つ


住んでいるマンションや戸建てを売却したい場合は、なるべくきれいな状態にしておくことをおすすめします。
建物にところどころ破損個所や、修繕箇所があると、売主は、購入後の修繕を考えなければいけません。
そのため、値引き交渉が入りやすくなってしまいます。
破損しているところは、きちんと補修をしておきましょう。
また、外部に、余計な荷物などをおいておくこともマイナスポイントです。
なるべくすっきりとした状態にしておき内覧などに備えましょう。

査定は複数からとる


一般的に不動産を売却するときの金額は、不動産会社に査定をしてもらい、所有者が了解すると提示金額で売却募集を行います。
しかし、一般の人にはその不動産の査定が正確なのかどうかがわかりませんので、不動産会社から提示された金額が相場だろうと思ってしまい、査定が安くても売却依頼をしてしまうケースがあります。
なるべく査定は複数からとることで、より相場に近い金額で売却することが可能です。
しかし、複数から査定をとることは時間的に難しいと思っている人も多いでしょう。
最近では、ネット上でいくつかの情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定依頼ができる不動産一括査定サイトが、よく利用されています。
一括して査定金額をとることができますので、一番高い不動産会社を選んでもいいし、真ん中の不動産会社を選択してもいいし、自由に金額設定ができます。
査定を複数社からとることで、高く売る可能性が高まります。

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信頼できる不動産会社を選ぶ


先ほどの査定を複数からとることと類似しているのですが、信頼できる不動産会社を選ぶことが不動産を高く売るポイントのひとつです。
親身にお客様の立場に立って対応してくれる不動産会社は、売却金額の査定も誠意を持って取り組んでくれるため、査定価格に根拠を持っています。
不動産一括査定サイトで複数の不動産会社から査定金額が届くと一社だけ飛びぬけて査定金額が高いことがありますが注意が必要です。
ただ、売り募集の依頼を受けたいために相場とはかけ離れた、売れそうもない金額を提示して、なかなか売れなかったら値下げ交渉で売りやすい価格まで下げるような会社があります。
査定価格にきちんと根拠を持って、誠意のある不動産会社を選ぶことで満足ができる売却の可能性が高まります。

まとめ

不動産の売却にはさまざまな費用がかかりますので、売却代金がそのまま受け取れるわけではないということをふまえて、売却金額を設定しなければいけません。
少しでも高く売るためには、売却不動産をなるべくきれいな状態に保ち、売却査定は複数からとるようにしましょう。
最近頻繁に利用されている不動産一括査定サイト利用すると、ネット上の情報入力だけで複数の不動産会社から、査定金額をとることができるのでおすすめの査定方法です。

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