もう投資用不動産はフルローンで買えない?2020年の融資状況は

投資ローン
日本においては、長らく低金利の状態が続き、銀行に預金しても大きな利息は期待できません。
そのため富裕層や投資家は、利回りが高い投資を探し続けているといった状況が続いています。
そんな中において、投資商品として、注目をされているのが投資用不動産です。
投資家だけではなく、金融機関も投資用不動産に対しては融資対象として好意的にみており、不動産業向けの貸出残高が、毎年6%程度伸びていました。
フルローンで購入できる物件などもあり、投資用不動産には、一部過熱感も出ていましたが、2020年において、投資用不動産に対する融資状況はどうなっているのでしょうか?
また、2020年現在もフルローンで購入できるのでしょうか?
投資用不動産に対する融資状況について詳しく解説していきましょう。

なぜ投資用不動産の建築が増えているのか?


2014年から2015年においてアパートやマンションの建設ラッシュが続き、投資用不動産によるニーズが高まっていました。
理由は主に二つです
1) 低金利
2) 相続税対策
これらの理由についてそれぞれ掘り下げて解説していきましょう。

低金利による投資用不動産の需要増


前述しましたが、市場最低の公定歩合が続き、金利は低いままです。
欧米各国と比較しても、低金利の状態が長らく続いており、アベノミクス以降、株価や雇用状況は回復しましたが金利の引き上げまでは至っていません。
しかし、金利が安いということは、逆に言うと貸出金利も下がっており、比較的、低金利で借りやすい状況が続いています。
しかし、企業融資が活発に行われているとは言い難く、銀行自体も収益が上がらずに苦しんでいました。
そこで、比較的安定した収益が見込め、不動産というしっかりした担保がある投資用不動産に注目が集まったという側面があるのです。
借り手側は低金利で借りやすく、貸し手側も、担保もあり、一定の収入もある不動産投資は、貸しやすい商品であるために双方の利益が合致しました。
そして、投資用不動産に対する注目が伸び続けたといった状況が続いていました。

相続税対策による投資用不動産の利用


相続税の対象者が増えたことにより投資用不動産の需要が高まっていることも挙げられるでしょう。
投資用不動産の購入目的は、当然ながら投資による資産運用が一般的な理由です。
しかし、もうひとつの目的として、挙げられるのが相続税対策。
 不動産を購入して、土地や建物の相続税評価額を下げることができる。
 小規模宅地の特例を受け大幅に土地の評価を下げることができる
など、不動産投資はしばしば、相続税対策に利用されることも多いといえます。
相続税対策として、更に利用される原因となったのが、2015年1月の相続税法改正です。
相続税法改正によって、基礎控除が大幅に引き下げられました。
今まで、相続税の基礎控除は5,000万円+1,000万円×法定相続人の数でしたが、相続税法改正後は、3,000万円∔600万円×法定相続人の数へと変わります。
では、基礎控除額の引き下げが相続税にどのような影響を及ぼすのかをシミュレーションしてみましょう。
資産7,000万円で法定相続人が3名の場合、以前の基礎控除であれば、
5,000万円×1,000万円×3人=8,000万円です。
資産7,000万円に対し基礎控除が8,000万円なので−1,000万円となり相続税は発生しません。
現行の基礎控除で計算してみましょう。
3,000万円×600万円×3人=4,800万円が基礎控除の額となります。
資産7,000万円に対し基礎控除が4,800万円ですので
7,000万円-4,800万円=2200万円が相続税の対象となります。
基礎控除が引き下げられたことにより、相続税の対象となる相続人が増えたことで、相続税対策となる投資用不動産の需要が高まったといえるでしょう。

過熱感が冷え込んだ社会的大問題 かぼちゃの馬車


低金利、相続税対策といった二つの面から、投資用不動産は順調に推移していましたが、一気に冷や水を浴びせられるような問題が表面化します。
いわゆるかぼちゃの馬車問題です。
かぼちゃの馬車とは、女性向けのシェアハウスを指し、株式会社スマートデイズがサブリース契約を結んで一般の所有者が投資運用していました。
一時期は数百棟、1万室を越えていたともいわれています。
サラリーマンでオーナーとなっている人も多く、不労所得や安定収入を見込んでの不動産投資が目的の人が多かったようです。
しかし、シェアハウスというには非常に狭い間取りや、高い家賃設定から収益が悪化。
サブリース契約を結んでいたにもかかわらず、家賃を払えなくなり、とうとう破綻してしまったのです。
ここまでは、投資に失敗した典型的な事例として扱われるのですが、コトはそう簡単ではありませんでした。
前述しましたが、投資用不動産を購入するにあたり、多くの投資家は銀行から融資を受けて購入、建築します。
融資にも審査があり、長期的に返済するだけの資力がないと判断された場合融資されずに不動産投資はできません。
しかし、かぼちゃの馬車を購入、建築するにあたり、本来ならば、融資が通らない状況下にある人の情報を改ざんし、融資を行っていたことが発覚しました。
しかも、本来被害者である立場の銀行が改ざんを積極的に推奨してしまい、破綻するオーナーが続出するといった事態になってしまったのです。
推奨した銀行が地銀の優等生とも称されたスルガ銀行でした。
銀行の不正と株式会社スマートデイズのずさんな経営により、多くの被害者を産み出してしまったのです。

ぞくぞくと不正が発覚、融資が冷え込む


かぼちゃの馬車事件は、不動産投資に大きな影響を与えましたが、問題はかぼちゃの馬車だけにとどまりません。
不動産融資に対する警戒感を強めた金融庁は、不動産投資の融資実態に対して調査を始めます。
すると、他の地銀にもいくつかの不正が発覚します。
 ・西京銀行とアパート販売会社TATERUの不正融資事件
 ・西武信用金庫の不正融資事件
 ・フラット35の不正利用事件
など、複数の事例が発生したのです。
これにより、一気に投資用不動産に対する融資は冷え込みました。

貸出基金が一気に減少


では、どの程度貸出基金が減っていったのでしょうか。
「個人による貸家業」の新規融資額を見てみましょう。
2019年4月から6月期における貸出金は5,764億円です。
ピーク時は、2017年1月から3月期の1兆2,934億円なので、半減したことになります。
以前の活況は完全に身を潜めています。
以前はフルローン融資を受けて不動産投資を行うことも可能でした。
しかし、現在の状況では、フルローン融資は到底見込めません。
一般的な融資条件として、最低でも2割から3割の頭金を要求されることが多いようです。

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融資冷え込み状況に若干の改善がみられるの?


2018年、2019年と金融庁の調査が入ったことも重なり、不動産投資は大きな落ち込みを見せました。
しかし、2019年に入ったあたりから、若干の持ち直しがみられます。
先ほどの貸出金に目を向けてみると、2019年7月から9月期は7,888億円、10月から12月期は7619億円を、少しずつではありますが回復基調を見せています。
金融システムレポートでも回復状況が発表されています。
金融機関の不動産業向け貸出の新規実行額は2017年後半から前年対比減少が続いていたが、2019年4~6月以降から2期連続で増加に転じたとの分析でした。
つまり、一時期の落ち込みから改善がみられています。
不動産投資は継続的かつ、長期的な運用を目指す投資商品です。
運用がうまくできれば、安定した収入を得ることができます。
また、低金利対策や相続税対策としても効果があることは紛れもない事実です。
つまり、資力が豊富で、融資するに値すると思われる人物は、引き続き不動産投資に目を向けているといえるでしょう。

2020年にも大きな問題が発生


若干ながらにも不動産投資に改善の兆しが見え始めた2020年は、東京オリンピックも控え、不動産市場には大きな期待が高まっていました。
しかし、2020年2月くらいから大きな問題が、不動産投資に影を差します。
コロナショックです。
中国武漢省から発生したコロナウイルスのパンデミックにより世界経済が一気に停滞しました。
不動産投資においても大きな影響を及ぼしましたが、もっとも大きな影響を受けたのが、商業系不動産と民泊系不動産です。
商業系不動産においては、緊急事態宣言の発令により、休業せざるを得ない店舗が続出しました。
中には、休業や廃業の道を取らざるを得なくなり、商業系不動産の家賃収入が落ち込みを見せることとなります。
更に、不要不急の往来をさせる意味でもテレワークを積極的に活用する企業が増え、テレワークでも十分業務が対応できることから、貸しオフィスなどの退去も増えています。
また、ラグビーワールドカップの開催や東京オリンピックの開催に伴い、外国人観光客が急増しました。
ホテルだけでは受け皿としての対応ができなかったために、民泊需要が高まり、多くの居住用不動産が民泊に業務変更を行っています。
しかし、コロナショックにより、観光客が激減。
稼働率が0%となる月もある民泊は撤退する人が続出し、今後の不動産投資に悪影響を及ぼしたのです。

今後の不動産投資は


コロナショックにより今後の不動産投資も、大きく下回ると予想している人も多いでしょう。
実際、現状では不動産投資に資金を供給する状況ではないようで、今は不動産投資がやりにくいともいえるでしょう。
しかし、コロナショックが落ち着きを見せ始めると、不動産投資も回復すると見られています。
投資家や富裕層は、来るべきチャンスに向けてじっくりと環境を整えることに注力することがいいようです。

まとめ


せっかく回復傾向に見られる状況にあった不動産投資ですが、コロナショックを受けた今若干ですが不透明感が高まり、今後の動向が読みにくい状況であるといえるでしょう。
しかし、経済の停滞が予測される中、今後も低位金利の状態は変わらないと予測されます。
コロナショックが落ち着きを見せ始めると、比較的金利が低い状態で借りやすい状況は続きます。
若干不動産価格の下落が想定される中、安く、利回りの良い不動産を得るチャンスも出てくるでしょう。
安定した資力のある富裕層にとって、不動産投資は、引き続き魅力のある投資手法であるといえます。

 

 

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