不動産投資で成功する人の特徴は? 修繕がミソ?

投資物件
不動産投資は、成功すると長期的な安定した収入が得られることから、多くの投資家や富裕層が注目し、投資を行っています。
しかし、誰もが成功するというわけではありません。
不動産投資を行う場合、多くは金融機関からローンを組んで投資しますので、不動産投資において失敗すると大きな損失を負ってしまう可能性も考えられます。
つまり、不動産投資を行う場合には、リスクをしっかり分析して、対応ができるかどうかの判断を行い投資する必要があるといえるでしょう。
では、不動産投資において、失敗する可能性を高めてしまうリスクとは、どのようなものがあるのでしょうか?
また、不動産投資で成功する人の特徴にはどのようなものがあるのでしょうか。
不動産投資を成功させるコツなどについて詳しく解説していきましょう。

不動産投資におけるリスクとはどんなものがある


不動産投資もさまざまなリスクがあり、リスクに備えておかなければ、思ったような運用ができなかったり、赤字経営になったりと失敗してしまいます。
では、不動産投資のリスクとはどのようなものがあるのでしょうか?
不動産投資において考えられるリスクは大きく分けると4つに分類できます。
1. 運転資金枯渇リスク
2. 滞納リスク
3. 修繕リスク
4. 空室リスク
これら4つのリスクを掘り下げて説明しましょう。

運転資金枯渇リスク


不動産投資の経験が浅い人に起こりがちなリスクです。
不動産投資は、一旦投資をすれば、その後は家賃収入が入ってくるだけというわけではありません。
投資物件には、入居者が居住し、生活していますので、毎月の維持メンテナンス費用が必要になります。
また、定期的に、全体的な修繕工事を行わなければいけません。
不動産投資においては、一定の運転資金をきちんと確保して不動産経営を行っていく必要があります。
また、運転資金がないと、空室になったときの原状回復工事やリノベーション工事ができずに空室を補修できない状況に陥るかもしれません。
そうなると空室が決まらずに、家賃収入が思った通りに入らないといった悪循環になってしまいます。
不動産投資には、毎月一定額のお金が必要だということを心得ておかなければいけません。

滞納リスク


最近は賃貸保証会社の台頭が目立ってきましたので、滞納のリスクが随分減ってきているといった印象です。
しかし、賃貸経営において、最も困った問題のひとつが、入居者の家賃滞納で、多くの大家さんが家賃滞納の問題に直面しています。
ひとことでいうと、入居者が家賃を払わないのですが、問題なのは、一旦滞納が始まって全然払わなくなったとしても簡単に追い出すことができないという点です。
一般的には3ヶ月程度の家賃を滞納すれば、明け渡しの訴訟に着手できるといわれています。
実際に、賃貸保証会社等も、滞納が続いている保証入居者について、明け渡しを行うとなった場合、わざとオーナーに3ヶ月分の家賃を払わずに滞納実績をつくり明け渡し訴訟をおこないます。
賃貸保証会社を利用していると明け渡し訴訟まですべてを行いますので、あまり心配する必要がありません。
しかし、賃貸保証会社を利用していない入居者が家賃を滞納した場合、オーナーが直接明け渡し訴訟を行わなければいけません。
明け渡し訴訟となると、訴訟費用や弁護士費用など、家賃収入が入らないばかりか、費用が持ち出しになってしまいます。
また、3ヶ月滞納後に明け渡し訴訟を行っても結審するまでに時間もかかり、実際は滞納が始まってから10ヶ月間程度は明け渡しまでに時間がかかります。
家賃の滞納は、賃貸経営においてマイナスになる大きな問題です。

修繕リスク


アパートやマンションといった不動産は、前述しましたが、一定期間に大掛かりな改修工事が必要です。
また、適度な間隔で補修や維持管理の費用がかかります。
しかし、修繕に出す資金がもったいないという感覚なのか、オーナーの中にはなかなか修繕を行わない人も多いです。
タイミングよく修繕や維持管理を行い、一定期間に大掛かりな改修工事を行うことは、建物を長く使用するために行う側面もあります。
しかし、修繕にお金をかけなければ、建物の劣化が早く経過してしまい、長く利用することができません。
また、劣化が早く経過するということは見た目にも大きく影響します。
見かけも非常に悪くなり、思った通りに入居も決まらなくなってしまいます。
修繕を行わないと、支出を抑えることで、家賃収入まで下がってしまい、しかも建物が長持ちしないという大きなデメリットも併発するのです。

空室リスク


不動産経営は、家賃を収入とし、家賃収入を得るために、金融機関からローンを受けて購入します。
単純にローンの返済額より家賃収入が多ければ、差額が収入となり、満室の場合が、家賃収入が最大に得られるということです。
しかし、空室があると、その分家賃収入は目減りします。
更に空室が増えてしまえば、家賃収入が目減りするどころか、ローンの返済額に満たない家賃収入しか入らないかもしれません。
そうなると赤字経営ということになってしまいます。
賃貸経営にとって多くの人が、悩みの種となっているのが空室リスクです。

不動産投資で成功するには?


前述したリスクを想定しながら、不動産経営を行う必要があります。
しかし、リスクを全て排除することは難しく、なるべくリスクを分散させながら、上手く付き合っていかなければいけません。
では、不動産投資において成功している人はどのようなことを行っているのでしょうか?
不動産投資において成功するポイントについて解説していきましょう。

十分な運転資金を確保しておく


不動産投資を行うときに、購入費用とは別に運転資金を十分に確保しておく必要があります。
購入費用に自己資金をつぎ込まないような物件を購入することを心がけておきましょう。
運転資金が無ければ、不動産経営の場合、突発的な修繕に対応ができなくなります。
例えば、賃貸経営において室内の設備の不具合はオーナーに修繕義務があります。
資金がなく、修繕しないというわけにはいかず、新たな融資などを受けて修繕するか、修繕できないのであればしばらくの間家賃を下げるなどの対応を行わなければいけません。
すると、入居者の満足度が得られなくなってしまい、退去が増えて空室が多くなるという不動産経営にとって、最も避けなければいけない事態に発展してしまいます。
運転資金は、常に確保しておきましょう。

賃貸保証会社を積極的に利用する


不動産オーナーにとって何もメリットを生み出さず、デメリットしかないのが家賃の滞納です。
しかし、長く入居している入居者などは、契約当初は全く問題なくても、突然のアクシデントなどでいきなり不良入居者となり、家賃の滞納などが起こりえます。
賃貸保証会社をつけておけば、滞納があっても賃貸保証会社から家賃が支払われますので安心です。
また、滞納がなかなか解消しなくても、明け渡し訴訟も全て行い、オーナーの費用負担はありません。
しかし、賃貸保証会社を付ける最も心配されるリスクが、賃貸保証会社の倒産です。
しっかりとした資本の安定した賃貸保証会社を利用した方が安心です。

空室が出た場合は、対応を早くすること


賃貸経営において空室は避けては通れませんし、実際に空室は必ずといっていいほどおこるものです。
問題は、空室が出た場合、いかに早く埋めるのかという点と、いかに長く住んでもらえるかといった点が安定した賃貸経営の大きな要となります。
空室が出たら、すぐに原状回復工事を行い、部屋をきれいにすることや、退去の通知が来たらすぐに募集できる対応を心がけておかなければいけません。
失敗するオーナーの特徴は、部屋が決まってから工事をおこなったり、退去が出てしまった後から募集を開始したりと、全ての対応が後手、後手となってしまう点にあります。
部屋が汚い工事前の状態を見せても、かんたんに決まるわけはありません。
また、退去の通知から退去までの間、少なくとも1ヶ月程度の期間があるので、その間に募集をするかしないかでも、部屋の成約率には大きな差が出ます。
空室の対応は、とにかくスピーディーさを一番に考えて行うべきです。

修繕はこまめに定期的に気づいたらすぐ行う


なかなか資金を出したがらない人にありがちな対応です。
修繕をしなければいけない場所を、ほったらかしにしていて、年数が経過し、交換か大掛かりな設備修繕しないといけなくなってからとりかかるといったことがないでしょうか?
最初の段階で修繕しておけば、費用もあまりかからずに修繕できた。
まだまだ交換しなくても使える状態だったのに、修繕を行わなかったためにあっという間に交換しなければいけなくなり大きな費用がかかってしまった。
実は大きな機会損失をしているのです。
まだまだ長持ちする設備を、修繕をしないために劣化が進行し、短い期間で交換しないといけなくなった点でも大きな損失を出しています。
また、なかなか修繕をしたがらない物件だということで入居者の不満が高まり、空室が起こりやすくなってしまうのです。
修繕しないということは、建物の劣化具合が早まるということも考えられます。
50年使える不動産が40年でボロボロになって使えなくなったなど、修繕を怠ると大きなマイナスとなるのです。

まとめ
不動産投資において、成功するにはさまざまな面に注意しなければいけませんが、こまめな修繕を行う点は最も注意すべき点だといえるでしょう。
修繕が必要な状態が分かっているのであれば、早め早めに修繕を行うことをおすすめします。
修繕も投資の一部と考えてもらうといいのではないでしょうか?
早めの修繕で、入居者満足度を高め、なるべく長く住んでもらうことで、部屋の入れ替わりのたびに行わなければいけない原状回復工事費用の節約にもなります。
安定した成功する不動産投資を行うためにも、修繕をこまめに行い、長持ちさせることや、入居者満足度を高めることに、意識を向けましょう。

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