中古の不動産を買いたいならリフォームを視野に入れるべき!

中古の不動産を買いたいなら
不動産を購入するにあたり、最初に悩むのが、新築が良いのか中古が良いのかといった点になるでしょう。
同一地域で、同一規模の不動産であれば、価格面では新築の方が費用は、高いです。
中古物件は安く購入ができますが、購入後のメンテナンス費用が早めにかかってくることを計算しておかなければいけません。
また、中古物件の場合、購入時に考えなければいけないのがリフォームです。
なぜ中古物件の購入にはリフォームを視野に入れておかなければいけないのでしょうか。
この記事では、中古物件の購入した場合のリフォームについて解説していきましょう。

新築と中古の流通市場はどちらが多いのか?


住宅・土地統計調査

出典:総務省「住宅・土地統計調査」
まずは、我が国における、現在の不動産流通市場について触れてみましょう。
上記の表を見てみると、圧倒的に新築物件の流通量が多く、既存物件の流通量は、全体の14.7%と非常に低い数値です。
日本においては、新築の住宅供給量が非常に多く、多くの人が購入する住宅は新築物件を購入して、長期間入居することを考えています。
では他の国において、住宅の流通量はどのように違うのでしょうか?

欧米諸国の既存住宅流通シェアの違い

出典:総務省「住宅・土地統計調査」
日本と、欧米諸国の既存住宅流通シェアの違いを表した表です。
欧米諸国は、新築よりも既存物件の流通が多く、アメリカは83.1%、イギリスは87%と日本の動きとは全く逆の動きをしていることが分かります。
なぜ、こんなに違うのかというと、日本と、欧米諸国の住宅に対する考え方の違いが数字に表れているのです。

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住宅に対する諸外国との考え方の違い


一般的に、日本人が住宅を購入する場合は、長く住むことを目的とし、一生、購入した家で過ごそうと考えるメンタリティです。
しかし、欧米諸国は違います。
住宅もひとつの資産運用と考え、住んでいる家の不動産価値を高め、購入時よりも高く売却し、資産形成の手段の一つとして使われます。
根本的に、考え方自体が違うのです。
しかし、日本においては、家が古くなれば、資産価値も下がりやすくなると思う人が大半でしょう。
しかし欧米諸国の考え方は全く異なります。
自分たちで資産価値を高めて、高値で売却することを目的としています。

リフォームで資産価値を高める


では、欧米諸国は、どのようにして資産価値を高めているのでしょうか?
最も利用されているのがリフォームです。
リフォームにより,どんどん家の価値を高めていくといった方法をよく利用しています。
そのため、中古住宅の流通が非常の多いのです。

日本における住宅リフォームの推移


次に住宅リフォームの市場規模について見てみましょう。

住宅リフォームの市場規模

出典:総務省「住宅・土地統計調査」
1989年と比較すると2015年は伸びを見せています。
しかし、増改築部分においては年々減少しており、増改築はほとんど行われていません。
これは、建売物件などが増えたことにより、改築や増築が難しくなっていることが挙げられます。
どちらかというと、設備補修が増えています。
次にリフォーム規模が欧米諸国とどう違うのか?
リフォーム規模を比較している指標を見てみましょう。

リフォーム規模が欧米諸国
出典:総務省「住宅・土地統計調査」
この表を見てもわかるように、日本のリフォーム投資割合は、欧州の半分程度の規模しかありません。
ドイツなどは非常にリフォームに力を入れています。
何と73.8%のリフォーム投資割合を占めているのです。
なぜ日本では中古住宅の流通やリフォームの割合が低いのでしょうか?

中古物件購入の不安は何?


なぜ日本においては、ここまで中古住宅が流通しないのでしょうか?
主に3点が原因として挙げられます。

1. 購入した後で不具合が見つかる不安
2. リフォーム費用が分からない
3. 購入後不具合が見つかった後の補修費用がイヤ
とこれらの諸問題が中古住宅流通の足かせになっています。
ではこれらの問題について掘り下げて解説していきます。

購入した後で不具合が見つかる不安


中古物件を購入するときに、新築を選んでしまうポイントのひとつが、購入後の不具合に関する不安です。
購入したのはいいけれど、すぐに設備の故障といった不具合が発生するケースや、思った以上に建物の傷みがひどく、修繕しなければいけないなどといった点に不安を感じます。
特に、日本人は心配性で慎重な国民性です。
将来のリスクを考えるよりは、当初の費用は高いけど、その後の心配が少ない新築を選択しようというメンタリティの人が多いといえます。

リフォーム費用が分からない


購入後はリフォームを前提としているが、実際のリフォーム費用が分からないために、購入を断念するといった人も少なくありません。
中古物件を購入する際は、リフォームを視野に入れて購入するケースが非常に多いといえます。
しかし、実際に購入してみなければ自由にリフォームの見積もりすらとれません。
リフォーム費用に関する費用がどの程度かかるのかを判断できずに中古物件をあきらめるというケースも見受けられます。

購入後不具合が見つかった後の補修費用がイヤ


購入後に不具合が発生し、売主に瑕疵があるとなれば、補修費用は売主に請求できます。
しかし、設備の故障などやむを得ないケースの場合は、既に引き渡しは終わっていますので買主の負担となることも考えておかなければいけません。
せっかく購入した住まいで幸先の悪いスタートは嫌だと思う人も多く、中古住宅の購入が見送られる場合があるのです。
購入後、しばらく経過して、不具合が出る可能性は新築よりも中古のほうが多くなるのは仕方ないケースといえるでしょう。
しかし、買主が補修を嫌って、中古物件を避ける傾向というのも仕方ありません。

中古物件の購入やリフォームに対する国の対策


我が国においても、中古住宅の流通量の少なさに危機感を感じています。
そこで、中古住宅が流通しやすい状態になるようにさまざまな取り組みを行っているのです。
主に取り組みがされている対策として3点が挙げられます。
1. ホームインスペクション
2. 既存住宅の建物評価手法の改善
3. 長期優良住宅化リフォーム推進事業
です。
しかし、これらの名称だけでは、あまりピンとこない人も多いでしょう。
3つの対策を詳しく解説していきます。

ホームインスペクション


中古物件を購入するにあたり、どの程度、建物が傷んでいるかが分からないといった悩みがあります。
特に築年数がたっていると、見えない部分のダメージを必要以上に心配してしまうこともあるでしょう。
売買前に、建物の状態を住宅診断の専門家がチェックして、購入後の心配をなくす対策としてホームインスペクション制度ができました。
構造上の安全性や雨漏れや水漏れのチェックなど、いくつかのポイントを住宅診断士が診断します。
建物に、問題があってもなくても購入前には判断がつきますので、購入の悩みが一つ解消できます。

既存住宅の建物評価手法の改善


日本の建物に対する評価としておよそ築20年から築25年が経過した建物は評価がゼロと算出されます。
不動産の売買査定を行う場合、戸建てのような居住用不動産の価値は、築年数20年経過後ゼロとなる評価です。
つまり、高く売却ができずに、仕方なく済み続けるといったケースも見受けられます。
そこで、木造戸建て住宅においては、建物評価改善の方向性を変えました。
簡単に述べると、適切な内装や外装を行った住宅は価値を回復、向上させるようにしたのです。
評価を変えることにより、戸建て住宅を売買しやすくして中古住宅の流通性を増やそうとする考え方です。

長期優良住宅化リフォーム推進事業


リフォームについても、支援を行っています。
リフォームの内容は限られますが、以下のような補助を受けることが可能です。

いくつかの条件はありますが最大100万円の補助を受けることができます。
中古住宅を良質なストックとして流通しやすいようにリフォーム部分においても支援を行います。

中古住宅を良質なストック

中古物件でリフォームを行う理由


中古住宅に対しては、さまざまな対策を打ち、流通しやすいような環境におく動きを見せています。
では、実際に購入するにあたり、買主はなぜリフォームを行った方が良いのでしょうか?
3点の理由が考えられます。
1. 古い間取が今のニーズに合わない
2. 資産価値を高めることができる
3. 自分好みの使用に変更できる
これらの理由について掘り下げて解説していきましょう。

今のニーズに合わない


築年数が経過している建物は、間取りや設備において、今のニーズに合わないケースが多いといえます。
特に、電気の配線が少ないことや、和室の多さなどが今のニーズにマッチしていないことが多いのです。
和室を洋室に変更する、電気の回線を増やしコンセントを増設するといったリフォームを行うだけでも環境を改善し、快適性を向上することができます。

資産価値を高めることができる


前述しましたが、今までは築年数だけで判断され、築年数が経過すれば、建物価値がゼロと評価されていました。
しかし、リフォームにより資産価値を向上させることができるようになりましたので、適切なリフォームで資産価値を向上し、高く売却することも不可能ではなくなりました。
中古住宅の流通が少なかった最大の原因ともいわれる、安い価値しかつかないといった問題が根本的に改善されたのは大きな進歩といえます。
所有者もリフォームがしやすくなり、売却という出口が増えましたので、さらにリフォームの重要性が増したといえるでしょう。

自分好みの変更が可能


リフォームの最大のメリットは、自分好みに仕上げることができるという点です。
新築でも建て売りなどの場合は、自分で設計したわけではありません。
新築の場合は、改善したくてもできませんが、中古の場合だと、自分の好きなように改善することができます。
費用面に不安があるのであれば、ひと部屋だけでもこだわった仕様にするなど自由度も高いのが特徴です。

まとめ
中古住宅においては、今までは流通量も少なく、多くの人が、住まい購入するときには新築に目が向いていました。
しかし、国の政策などにより中古住宅の価値が見直され始め、今後は、もっと流通することにも期待が持てます。
中古住宅の資産価値を高める最善の方法としてリフォームも見直されています。
今後、リフォーム市場の活況が想定されますので、リフォームに対する注目が増えてくるでしょう。

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