どんな図面かで売れ行きが変わる?販売図面でわかる!各業者の力の入れ方

販売図面でわかる
不動産販売において、とても大切なツールがあります。
販売図面です。
販売図面の出来不出来により、販売実績に大きな差が出てきます。
販売図面を重要視していない業者が作成すると、わかりにくく、購入意欲を掻き立てない販売図面となってしまいます。
では、売れる販売図面というのはどのような図面を指すのでしょうか
また、販売図面をお客様の目線で見たときに、大切なポイントなどはどこになるのでしょうか?
販売図面について、詳しく解説していきましょう。

売れる販売図面とは?


売れる販売図面とは、一言でいえばお客様の購買意欲をそそる図面です。
販売図面によっては、アピールポイントも強調せずに、平坦なイメージの販売図面も少なくありません。
特に強調されたところもない販売図面では、お客様の心をつかむことはできません。
売れる販売図面とは、営業マンの言葉を借りなくても1枚で気持ちが伝わるような図面のことを指します。
不動産には専門用語がたくさんあり、何も考えていない販売図面には専門用語が羅列され、一般のお客様にはさっぱりわかりません。
売れる販売図面はお客様にわかりやすい言葉に置き換えて、つくられています。
お客様の立場に立った分かりやすい販売図面が売れる販売図面の第一歩です。

なぜ販売図面が大切なのか


なぜ販売図面が大切なのでしょうか?
それには以下のような理由があるからです。
1. 物件を知らない営業マンが多い
2. お客様の目に留まりやすい
3. 成約率が高くなる。
4. 高い金額で決まりやすい
これらの理由について掘り下げて解説していきましょう。

営業マンには物件を知らない人も多い


販売会社から依頼された不動産会社の営業マンが、物件のことに全て精通しているかといえばそうではありません。
実は、あまり知らないことも非常に多いのです。
つまり、不動産の営業マンもこの販売図面を頼りにしているところがあります。
特に、他の会社の営業マンにまで販売促進を依頼するときには、他の会社の営業マンは輪をかけて物件のことは把握していません。
そのような営業マンのためにも、しっかりとした出来の販売図面が必要なのです。

お客様の目に留まる


出来の良い販売図面はお客様の目に留まりやすいです。
販売図面は、そのままセールスにおける大切な武器であり、興味をそそるものでなければあっという間に捨てられてしまうでしょう。
しかし、魅力がある販売図面は問い合わせに繋がり、話を進ませる力があります。
最近では、インターネットへの募集と同時に販売図面も出来上がるようになっていますが、そのような販売図面は、画一化されており、あまり面白味もありません。
しかし、不動産会社の中には、新たに販売図面を作成するのは時間も費用も掛かるので、インターネット上で簡単に作る販売図面だけで営業しているケースもあります。

決まりやすくなる


出来の良い販売図面は単純に売れやすくなります。
営業マンのトークも大切なのですが、魅力がある販売図面は、言葉を越えた力があり、おお客様の購入意欲をそそるのです。
そして、販売図面が購入意欲をそそるようであれば、不動産の営業マンも売れると確信します。
営業マンもプロですので、売れる販売図面には直感が働くのです
不動産の営業マンは営業成績を上げたいので売りやすい不動産を売ろうとしますので見込みがあるお客様へ紹介して、更に売れやすくなりという好循環となります。

高い金額で売れやすい


物件が高い安いというのは一般論にすぎません。
その人にとって高いものか安いものかといったことは、その人の価値観で決められるものといえるでしょう。
魅力的な販売図面は、不動産の価値を最大限に高めてくれます。
大きく物件を売り込むことができるので、その不動産に価値を感じる人はさらに価値を高く感じて、高い部屋ほど売れやすくなります。
とくに近隣で競合しているような物件があり、あまりぱっとしない販売図面であれば、あなたがつくる販売図面が、さらに価値を高めることとなるでしょう。

販売図面で物件を読み取ろう


では、販売図面ではどのような情報が読み取れるのでしょうか?
販売図面で読み取る情報は以下のようなものです。
1. 物件の価格
2. 物件の概要
3. セールスポイント
4. 地図
5. 外観写真
しかし、初めて販売図面を見る人にはわかりにくい文言や、表示などについて戸惑うことも多いようです。
販売図面を見て疑問を持つような部分について解説していきましょう。

交通の表示基準は


交通の表示の場所は駅までの距離や、バス停までの距離などを表します。
しかし、徒歩○○分と表示されていますので実際の距離がどの程度なのかわからないとい人も多いのです。
では実際の徒歩表示はどのくらいの距離を表しているのでしょうか?
一般的に、徒歩1分=80mで表示されます。
つまり徒歩5分となると、距離は約400mになるわけです。
例えば信号が多くて、信号の多さを加味して400mの距離でも徒歩8分にしているといったことはありません。
あくまでも距離を徒歩に換算しているだけです。

専有面積、壁芯って?


専有面積とはお部屋自体の広さのことです。
自分専用で使える部屋の全体の広さを指します。
マンションなどの場合は、ベランダ部分は、共用部分と指定されていることもあります。
これは、火災などが起こった場合にベランダから他の部屋の人が避難経路として利用するためです。
また、広さの表示欄に壁芯と表示されていることがあります。
壁芯とはどのようなものを指すのかといえば、広さを図る場合、壁の内側から内側を図って広さを計算しますが、壁芯となると壁の中心から中心をはかります。
実際の広さよりも少し広めの表示がされているのです。

引き渡しについて


引き渡しとは、売買契約が成立した後の、物件の引き渡しについて記載されています。
以下のような表示が一般的な表示です。
1. 即時・・・売買契約が成立したら引き渡しはすぐにでも出来る
2. 期日指定・・あらかじめ引き渡しの日程が確定している、若しくは期日指定以降の引き渡しとなる
3. 要相談・・・売買契約が決まったあとに、引き渡し日はお互いで相談してきめましょう。
即時や、期日指定は、基本的に問題はありません。
しかし、要相談となると、まだ所有者が住んでいて、物件の引越しが決まっていないことが多いようです。
この場合はすぐに引き渡しというわけにはいきませんので、興味がある物件だったらどの程度で引き渡しができるのか、めどを聞いておいたほうがいいでしょう。

間取りの意味を把握しよう


販売図面で、特に気になる部分が間取りです。
しかし、間取りにもあまり不動産に対する知識がないと分からないことがとても多い部分ですね。
間取りについての疑問点で多いのは、
1. どこからがDKでどこからがLDK?
2. MBやPSって何を指す
これらの疑問について回答していきましょう。

どこからがLDK ?


基本的に、食事をとるだけの広さがある居室ならば、DKで表示されています。
食事をとるところと、家族の安らげる場所をLDKとしていますが、どのくらいの広さがDK、LDKで区分けされるのでしょうか。
以前は、特に明確な規定はありませんでしたが、2011年に表示に関しての目安が示されています。
1DKや1LDKの場合、DKは4.5帖以上、LDK は8帖以上です。
2LDKや3DKの場合は、DKは6帖以上、LDK は10帖以上と決められています。
間取り図の基準表示として覚えておくと便利ですね。

MBやPSって何を指す?


ときどき部屋と隣接している部分で表示されているのが、MBやPSといった表示です。
これらはどのような場所を指すのでしょうか。
MBは、メーターボックスの略です。一般的には、廊下側の玄関近くに設置されていることが多いようです。
メーターボックスの名前通りに、水道メーターやガスメーターが集まっており、検針時に利用されています。
PSは、パイプスペースの略ですね。
給水管、ガス管が収納されています。
普段利用する機会は少ないのですが、リフォームを行う場合などは、利用しますので、場所の確認はしておきましょう。

不動産会社の情報も図面で分かる?


販売図面を見ると販売している不動産会社の情報も記載されています。
販売する不動産会社の名前や住所、連絡先が記載されているでしょう。
そして、注意してみるポイントは免許番号ですね。
宅建業者としての免許番号が、福岡県知事か、国土交通大臣となっている次のカッコ内の数字がチェックポイントです。
この数字は、何回免許を更新したのかを表しています。
そして、更新は5年に1度必要ですので、カッコ内の数字が3だった場合は、不動産会社として15年間以上、営業していることを表しています。
0の場合は5年未満となり、やはり創業からの不動産を営んでいる期間が長い方が安心感や信頼感がありますね。

売主、媒介はどう違う?


物件の取引形態が記載されているところに、不動産会社が販売に関わる内容が記載されています。
以下のような内容です。
売主・・・販売図面に記載されている物件の売主が記載されている不動産会社であることを説明しています。
基本的に新築の物件は、売主自身が販売しますので、売主自体が販売会社ということがほとんどといっていいでしょう。
売主が販売している不動産会社だった場合、仲介手数料がかかりません。
媒介・・・売買契約の手伝いをする会社ということになります。
売主から依頼を受けて買主を見つけ、売買契約が成立すると仲介手数料を買主からもらうことができます。
取引形態によっては、仲介手数料を支払わなくてもいいケースがあります。
また、媒介で入っている場合は、仲介に入っている不動産会社が情報を把握していない場合がありますので、しっかりと販売会社の販売図面を見ておきましょう。

まとめ
不動産の販売において販売図面がとても大切な販売ツールです。
最近は、デザイン性に富んだ販売図面などで希望者の目を惹き販売意欲を掻き立てるような図面もあれば、画一化された販売図面で済ませている不動産会社などさまざまです。
しかし、販売図面によって実績が大きく異なり、魅力ある図面はそれだけで、上手い営業トークに匹敵するほどの力を持っていますので、販売図面の作成には力を入れることをおすすめします。

なぜ、当社がお客様から選ばれるのか?なぜ口コミNO1なのか?それは【当たり前のことを当たり前に行い一切、丸投げをしないから】です。
この辺りをかみ砕いてお話します。

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~設計業務、建築業務部門~
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