再建築不可の物件って売れるの? 再建築不可物件の特徴は?

再建築不可
売り物件の募集を見てみると、時々、再建築不可と書いてある物件が目につきます。
再建築不可とは、今の家を取り壊してしまうと、更地になった土地に家を建てることができない土地のことを指します。
今までは、家が建っているのに、なぜ取り壊したら家を建てることはできないのでしょうか?
また、せっかく買った土地にある家では、築年数が古すぎて、取り壊して新築を建てたいと思っても、新たに家を建てることができないわけです。
そのような土地って、果たして売れるのでしょうか?
そもそも査定すらできないのではないでしょうか?
この記事では、再建築不可物件の特徴や、売れる方法などについて詳しく解説していきましょう。

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再建築不可物件とはどのような物件?


再建築不可物件とは、一度取り壊したら、当該地に家を建てることはできないという土地のことです。
家を建てるときに大切な条件のひとつとして隣接している道路の状況が大きく関係します。
つまり、再建築不可の土地は、
1. 建築基準法上の道路に2m以上隣接していない
2. 前面道路が建築基準法上の道路ではない
このような土地の場合は住宅を建築することができません。
今までは建築基準法上の道路と認められていたのに、長い年月の間に道路がなくなってしまうケースや、幅が2m以上隣接していなかったなど理由が考えられます。
再建築不可の土地なんて、そう数があるわけではないと思っている人も多いのではないでしょうか?
下の図で確認してみましょう。
道路の幅員別

出典:総務省「道路の幅員別道路に敷地が隣接している専用住宅数」
総務省が発表している、道路の幅員によって隣接している住宅を分けています。
これを見ると、平成20年の専用住宅数は47,124万戸と平成15年に比べると2,500万戸も増えていることがわかるでしょう。
これに対し、幅員2m未満の道路は、2,262万戸と全体の5%弱といったところです。
割合にするとあまり多くはありませんが、それでも2,200万戸以上があります。
しかし、平成15年と比較してみると450万戸ほど減っていますね。
これは、道路整備が進み、再建築不可の土地が減っているためだといえます。

再建築不可の土地でも売買は可能?


前述したように、再建築不可とうたって売られている物件は、多くはありませんがあります。
確かに建物が新たに建てられないというのは非常に大きなマイナス要素です。
しかし建物が建てられなくなったからといって、売れないというわけではありません。
再建築物件にも、いくつかのメリットを見出すことができます。
ここからは、再建築不可物件の、メリットやデメリットについて考えてみましょう。

再建築不可物件のメリットってなに?


再建築不可物件のメリットとして挙げられるのは以下の3点です。
1. 売却価格が安い
2. 古民家として再生できる
3. 税金が安い

項目ごとに掘り下げて解説していきましょう。

売却価格が安い


再建築ができない土地はそれだけで大きなハンデを背負っているといえるでしょう。
再建築不可の土地と普通の土地を同じ金額で募集したとすると普通の土地が早く売れます。
再建築不可の土地は、相場よりも価格を大きく下げないと、なかなかすぐに売却できるわけではありません。
例えば、建物は建てないから駐車場置場として利用するなど、建物を建てないことを前提での購入層があると売却ができる可能性はあります。
それでも売却価格は相場よりも低くなければ売れないでしょう。
つまり、安く購入できるということですので、大きなメリットといえるでしょう。

古い建物を古民家として利用できる


近年、古い建物の価値が見直され始めているのです。
今までは、築年数の経過とともに建物の価値はなくなるという評価になっています。
しかし、適切なリノベーションは、きちんと評価して価値を付けようといった評価方法へ改善されているのです。
現在建っている建物をリノベーションして、現在の建物を使う分には再建築不可も関係ありません。
リノベーションの技術も年々進化しており、安価でデザイン性のある建具やインテリアで、見違えるように室内も外観も変わります。
築年数の古さを逆手にとって古民家風の住宅にリノベーションすることも面白い試みといえるでしょう。
多くの人は新築や築年数が新しい家に住みたいと思っていますが、一方では、田舎で古民家風の家に住んでゆったりと過ごしたいと思う人も増えています。
そのような志向の人には、再建築不可でも関係ありません。
古い物件を再利用したい人にはおすすめです。

税金が安い


再建築不可物件は固定資産税や都市計画税といった税金が安くなることもメリットのひとつとして挙げられます。
固定資産税とは、不動産の所有者にかかる地方税のことです。
固定資産税評価額の1.4%の固定資産税を年4回に分けて支払います。
都市計画税も同じく不動産の所有者にかかる地方税のことで、固定資産税評価額の0.3%が請求されます。
再建築不可の不動産において通常、固定資産税は、建物の築年数や土地の形状を近隣相場と照らし合わせて評価額が決定します。
再建築不可の物件ならば、接道が満足にできていないわけなので減価補正という方法がとられ、普通の土地よりも評価を下げるのです。
減価補正により評価が下がる点もメリットとして挙げられます。

再建築不可物件のデメリットはなに?


再建築不可物件にもいくつかのメリットを挙げることができました。
では、考えられるデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?
再建築不可物件のデメリットを3つ挙げてみましょう。

・物が建たない
・ローンの利用が難しい
・維持管理費に注意しなければいけない
デメリットについて考えてみましょう

建物を建てることができない


あなたが、現在建っている建物をリノベーションして住み続けることを選択したとしましょう。
例えば地震による倒壊や、火災などにより建物が消失した場合はどうなるのでしょうか?
答えは、もう建て替えはできません。
最も心配すべきデメリットです。
築年数が古い物件は、現在の耐震基準を満たしていません。
例を挙げると、阪神淡路大震災において、建物の倒壊が最も多かったのは、築年数が古い建物でした。
リノベーションして築年数が古い建物に住み続けるならば、耐震補強などにも目を向けておく必要があるでしょう。

ローンの利用が難しい


不動産を購入する場合、ほとんどの人が利用するのが住宅ローンです。
現金一括で購入するケースは非常に少なく、多くはローンを利用します。
しかし、ローンを申請したからといって、誰もが借りることができるわけではありません。
金融機関の審査があります。
審査する内容としては、今後問題なく返済ができるのか?
購入しようとしている不動産に借りるだけの担保価値はあるのか?
といった点です。
じつは、担保価値という観点で、再建築不可物件は大きな足かせとなります。
再建築不可の物件は担保価値が低く見積もられ、住宅ローンが利用できないケースが多いのです。
なぜ、担保価値が低いのかというと、建物が建たないという点が一番に挙げられます。
建物が建たないというのはやはり大きなデメリットで、金融機関もなかなか融資を下したがらないのです。
ローンが通らなければ購入することができないので再建築不可物件の流通は落ちてしまいます。
これも買いにくいデメリットとして挙げられます。

維持管理費に注意しなければならない


再建築不可の物件を購入する場合の利用法は主に2つです。
1. 駐車場や資材置き場として利用
2. 古い建物をリノベーションして活用
ここでは2のケースについて解説していきます。
リノベーションして利用する場合、やはり、今後の維持管理費は頭の中に入れておかなければいけないでしょう。
しかも古くなっているからこそメンテナンスを欠かさずに行わなければ、あっという間に老朽化してしまい住めなくなってしまうといった事態になりかねません。
リノベーション前に、修繕プランを十分に計画しておくことをおすすめします。

再建築不可物件、査定できる?


再建築不可物件の査定は可能です。
ただし、不動産会社によっては扱えない場合もあります。
通常、売却査定するときは、さまざまな要素を加味しながら近隣事例などを参考として査定する方法が一般的です。
しかし、再建築不可物件は、再建築不可のマイナス要因をどのように評価するのかで査定価格は大幅に変わります。
不動産会社によって再建築不可の評価はまちまちで、査定はできますが非常に難しい査定となります。

どこで査定するかを迷ったら、一括査定サイトがおすすめ


再建築不可物件の査定は、複数の不動産会社で査定金額が分かる不動産一括査定サイトを推奨します。
前述したように、再建築不可物件は、査定が非常に難しいです。
1社だけに頼んでしまうと、本当に妥当な金額なのか迷ってしまいます。
不動産一括査定サイトは、必要な情報をインターネットに入力すると複数の不動産会社から査定金額が届きます。
あとは、どこの不動産会社と契約するかを選ぶだけです。
現在では、売却前に、一括査定サイトで複数の不動産会社から査定金額を入手することが一般的で広く利用されています。
再建築不可の物件は、ある種、特殊な物件と位置付けられますので、一括査定サイトの中には、取扱不可のサイトなどもあるので、最初に確認しておく必要があるでしょう。
しかし、複数の不動産会社の査定金額を知ることで、相場環境が分かり、選択肢が広がります。

まとめ
再建築不可の不動産を持っているからといって売却をあきらめる必要はありません。
確かに再建築不可物件は、普通の不動産よりも取り扱いは難しく、相場よりは安い価値しかつきません。
しかし、デメリットもあればメリットもありますので、しっかり理解して売却に臨みましょう。
最近はリノベーションも浸透し、古い物件を好んで購入するような人たちも増えています。
昔に比べると、再建築不可物件の敷居は低くなっていますので、再建築不可の不動産を所有している人たちも売却しやすくなっています。当社のように、再建築不可の物件でも買い取る会社はあると思います。

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この記事が建築不可物件の理解に繋がれば幸いです。

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