一棟買い、区分所有、一戸建て…どうする?あなたの投資用物件

投資物件
不動産投資において、投資用物件をどうするかは非常に大きな課題で、悩みどころと言えます。特に経験の浅い人にとっては判断に困ることでしょう。
そのため、それぞれの投資について把握することは非常に大切となります。

それでは投資用物件によって、どの様な違いや特徴があるのでしょうか。
ここでは不動産投資で一般的な投資用物件の「一棟買い」「区分所有」「一戸建て」の違いや特徴について、そして購入する際に気を付けたい点について紹介したいと思います。


それぞれの投資の違いについて


不動産投資のビジネスは基本的には共通しています。利回りの考え方やキャッシュフローの捉え方、あるいはレバレッジに関する考え方はほとんど同じです。
しかし、投資物件のカテゴリーの違いによって、やはり違いがあります。
ここでは不動産投資のビジネスの要素の「利回り」「取得費用」「管理」について、それぞれの物件の違いを考えてみたいと思います。

利回り


利回りは全部に共通して基本的に同じで、収益を投資費用で割った値です。しかし、空室リスクの現れ方やリフォームなどにより、利回りの現れ方は変わって来ます。

例えば、空室リスクによる利回り変動の読み方が変わります。と言うのは、一棟買いの場合、空室率をある程度見積もれば計画を立てやすいのに対し、区分所有や一戸建ては退去されると収益がゼロとなるので、計画を立てにくいです。
しかし、取得コストの観点から見れば、区分所有が一棟買いや一戸建てよりも有利な場合が多く、それに伴って利回り確保がしやすい面もあります。

その一方で、一戸建ての場合はリフォームが比較的やりやすいのが特徴で、オーナーによってはDIYで改修してしまう人もいます。そして、その場合は改修費用が材料費程度に抑えられるため投資費用が低く抑えられ、利回りを飛躍的に上げることも可能となります。

この様に、利回りの計算公式は同じであっても、投資対象によって変わります。そして、その特徴に自分が合うかどうかで、物件を選ぶ必要があるのです。

取得費用


取得費用も投資物件によって変わります。と言うのも建物の規模や種類が違うからです。

例えば一棟買いの場合規模の大小はありますが、投資規模は数千万円に以上に上ります。その点区分所有であれば数百万円のレベルから取得が可能です。一戸建ては、その中間になることが多いです。

尚、物件取得の手段には、中古物件を敢えて買い、リフォームをして貸す手法がありますが、リフォーム費用を合算するならば別の傾向が見えて来ます。
と言うのも一戸建ての場合はリフォーム箇所が内装だけで無く、外装や敷地まわりにまで及ぶからです。当然ながら、この費用は安くは無く、経営に直結します。

管理


管理も不動産で違って来ます。と言うのも区分所有の場合は自室の専有部分に限定されるのに対し、一棟買いの場合は共有部分も管理しなければなりません。そして、一戸建ての場合は近隣の住宅や町内会対策なども必要になる場合があります。

一棟買いの特徴


次に一棟買いの物件の特徴について取り上げます。一棟買いは投資規模が大きいので、ちょっとしたミスが大きなダメージに繋がります。メリットやデメリットなどをしっかりと把握しておく必要があります。

一棟買いのメリット


まずは一棟買いのメリットを挙げてみましょう。

一棟買いの魅力は、何と言っても収益が大きい点です。
例えば、区分所有や一戸建ての場合は仮に利回りが高くても、収益を「額」から考えれば、多くの場合は一棟買いに劣ってしまいます。
利回り5%の物件で、投資額が1億円の一棟買いの場合は収益が500万円であるのに対し、仮に利回り6%であったとしても、投資額が4000万円の場合は240万円にしかならないのです。

一棟買いのデメリット


次に一棟買いのデメリットについて考えてみます。

一棟買いは投資額が大きいのが特徴で、そのため収益が大きくなります。しかし、その分リスクの高さがあり、デメリットとなります。
例えば、物件の管理費用の中には維持費が入りますが、一棟買いの場合は維持費の出費は桁違いにもなり得ます。例えば、区分所有の場合の配管トラブルは専有部分の範囲で済み、共有部分は免除されますが、一棟買いの場合は共有部分のトラブルまでオーナー自身のサポートが必要となります。

区分所有の特徴


次に区分所有の特徴について考えてみます。
区分所有はワンルームマンションの様な比較的手軽な物からあるので、初心者には向いていると言えます。ただ、手軽とは言っても入居者相手のビジネスです。覚えるべきことは、やはり多いのです。

区分所有のメリット


区分所有のメリットは、取得費用が抑えられる点と言えます。東京都内であっても数百万円レベルの物件もあるので、手持ち資金があまり無い場合であってもスタートしやすいと言うことが出来ます。
また、管理の費用も抑えられる点も魅力的です。と言うのも区分所有の場合は管理の範囲も自室の専有部分に限定されるからです。不動産投資の経費の中には物件のランニングコストが含まれますが、区分所有の場合は物件共有部分のランニングコストは含まないので、経費的に有利と言うことが出来ます。

区分所有のデメリット


次に区分所有のデメリットについて取り上げてみます。

区分所有のリスクは、前にも挙げましたが、空室発生が致命的になる点です。
区分所有は物件に1世帯しか入りませんので、その世帯が退去したら収入がゼロとなってしまいます。そして、次の入居者が入るまで収入が絶たれます。
そして、その収入のブランクは利回りに大きく影響するのです。

因みに、区分所有にもタワーマンションの様な高額物件がありますが、この場合でも退去された場合に収入が無くなるのは同じです。しかも、高額物件の場合は銀行融資なども大きいです。融資の返済が事業を大きく圧迫するのは、非常に大きなダメージとなります。

一戸建ての特徴


次に一戸建ての特徴を取り上げたいと思います。
一戸建ては集合住宅と違う特色があり、それがメリットやデメリットに大きく関係しています。

一戸建てのメリット


一戸建てのメリットは建物のリフォームが自在である点と言えます。
一棟買いや区分所有の場合はリフォームの範囲が限定されます。例えば間取りを変更するにしても、コンクリートの躯体までの改造は簡単では無く、専有部分単位となってしまいます。また、一棟買いの場合、建物の外観などを変えることは、なかなかに難しいです。

しかし、一戸建ての場合は内装のみならず、間取りや外観まで比較的容易に変えることが出来ます。建物をスケルトン化すれば、新しい部材を組み付けることが出来るからです。
そのため、老朽化によって客付け力の落ちてしまった物件などでも、リフォームによって客付け力や家賃レベルの回復も可能となるのです。

一戸建てのデメリット


一戸建てのデメリットには物件管理の大変さなどがあります。
物件の設備管理は集合住宅の場合は管理会社などが行いますが、一戸建ての場合はその様には行きません。ですから、場合によっては早く劣化してしまうこともあります。

また、退去された場合は空き家になってしまうので、管理が一層大変になります。家の設備を定期的に確認するだけでなく、家のまわりの草むしりなども仕事になってしまうので、必要となる作業が増えるのです。

不動産を選ぶ上での注意点


不動産を選ぶ時には細心の注意が必要です。と言うのも間違った物件を買ってしまった場合、後戻りは出来ませんし、しかもやり直しは利かないからです。

ここでは不動産を選ぶ上での代表的な注意点を取り上げたいと思います。

経営に余裕が持てる物件を選ぶ


不動産投資は投資用物件を購入して、入居者から家賃を支払ってもらうビジネスのため、魅力のある物件の取得が重要になります。しかし、それだけでは片手落ちで、投資金額を抑える必要があります。そのため中古の不動産が好まれるのですが、様々なリスクを考えると「更なる経営的余裕」を持てる物件が望ましいです。

と言うのも、どんなに魅力的な物件を購入したとしても空室リスクや家賃の減額リスクはゼロにはならないからです。また、設備の老朽化も避けられないので、リフォームのための資金的余裕も必要となります。
その様に、どんなに綿密に策を練ったとしても、悪条件は無くならないので、経営に余裕が持てる物件を選ぶことが大切となります。

一棟買い、区分所有、一戸建てのどれにするかについても、余裕を持った上で選びましょう。

耐用年数も計算に入れる


不動産は非常に長い期間利用出来るのですが、耐用年数を計算に入れて利用すべきです。尚、耐用年数は建物だけでなく、設備に関しても同じことが言えます。

例えば、建物の耐用年数は銀行融資の条件に影響が発生することがあります。金融機関は法定耐用年数を融資の判断の材料にしているので、その部分への抵触があり得るのです。

また、住宅設備の耐用年数は多くの場合が10年です。確かに10年を超えて使える機器は多いのですが、故障の発生確率が上がってしまうので注意が必要です。

尚、マンションや一戸建ては構造によって耐用年数が違います。購入の前にあらかじめ確認しておくことが大切です。

周囲の環境にも注意する


投資用物件を調査すると、物件そのものの情報にだけ目が行ってしまって、周辺環境の確認をし忘れてしまう場合があります。ケースによっては大きなダメージを受けてしまうので注意が必要です。

例としては、悪臭や騒音、そして風紀の問題です。一見すると好立地の物件が、実は風向きによって悪臭が漂って来ると言ったケースもありますし、近い場所にカルト宗教の施設があったりすることもあり得ます。
ですから、物件購入の際には実際に目で確かめることが非常に大切です。
特に一戸建ての場合は環境条件によるダメージが大きくなり得ます。購入の際にはきちんと確認しましょう。

まとめ

一棟買い、区分所有、一戸建てについて、特徴や注意点などを述べて来ました。それぞれにメリットとデメリットがあることが分かったことと思います。八王子においては、いずれの投資も可能なので、迷うことも多いかと思いますが、ヒントは掴めたとも思います。

どの投資にするかは、最終的には投資家の判断によるものですが、リスクに対策を打ちながらの経営となり、そのためには勉強が非常に大切になります。投資物件選定の際には十分にリサーチをした上で臨みましょう。

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