良い家を買うための対策!住宅性能表示制度で家の品質が分かる。

住宅性能表示制度
マイホームの購入は大きな買い物であるため、失敗は何としても避けたいものです。しかし、住宅のプロでなければ、家の品質を見極めることは難しいのが現実と言えます。実際、不動産の資料を見ても専門用語が多く、なかなか分かりにくいです。

その様な背景があるため、住宅の性能が分かりやすく表示されることが、消費者にとっては非常に大切となります。そして、その様な中で出たのが住宅性能表示制度です。

ここでは住宅性能表示制度について取り上げ、制度の内容とメリットなどについて紹介したいと思います。


住宅性能表示制度とは


この制度は平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」をベースに制定された制度です。この法律の中では、住宅性能表示制度は、様々な住宅の性能を分かりやすく表示するためのルールと謳われています。

住宅性能表示制度は具体的には次の様な内容となっています。

・住宅の性能(構造耐力、省エネルギー性、遮音性等)に関する表示の適正化を図るための共通ルール(表示の方法、評価の方法の基準)を設け、消費者による住宅の性能の相互比較を可能にする。

・住宅の性能に関する評価を客観的に行う第三者機関を整備し、評価結果の信頼性を確保する。

・住宅性能評価書に表示された住宅の性能は、契約内容とされることを原則とすることにより、表示された性能を実現する。

そして、この制度に基づいてチェックされた住宅には「住宅性能評価書」が発行されます。この評価書は住宅の各性能について記載されているので、住宅の品質が分かりやすく、購入の際の有益な判断材料とすることが可能です。

尚、不動産の売買には重要事項説明書が付いて来ます。しかし、重要事項説明書は建物の性能については、あまり触れていない背景もあるので、重要事項説明書とは別に取ることは意義があると言えます。

住宅性能評価書を取得するメリットについて


住宅性能表示制度によって発行される住宅性能評価書ですが、取得すると次のメリットがあります。メリットは住宅の具体的性能を知ることだけでなく、住宅ローンや火災保険などの経済的メリットにも及びます。

住宅性能が具体的にどれだけあるかが分かる


この評価書を取得すれば、性能表示において規定された基準に対して、どの程度の性能を持っているかを知ることが可能です。住宅性能は強度や火災に対する強さなど様々な性能に規定が設けてありますが、どの部分がどの程度の良さを持つかが分かる様に作られています。

精度の高いチェックを受けることが出来る


この評価にあたっては、国土交通省に登録した登録住宅性能評価機関が行います。この機関は第三者の立場の機関なので、公平で精度の高いチェックを受けることが可能です。
尚、評価は図面の段階でのチェックと、建物の完成段階でのチェックがあり、要求品質が図面上で満足されるかの確認と、図面通りに建物が出来上がっているかの確認がされます。

紛争処理の際にも有利


指定住宅紛争処理機関の利用が可能な点です。この紛争処理制度を使えば、裁判をせずに紛争を処理することが可能です。しかも紛争処理の手数料も非常に安いのが嬉しい点です。

住宅ローンや保険料の優遇


住宅性能評価書を取っておけば、住宅ローンや保険で有利になります。特に地震保険は割引が大きく、魅力的です。

住宅性能表示制度の項目


次に住宅性能表示制度の各項目について紹介します。
項目としては構造や防火性、そして劣化耐性の様な建物本来の性能を示す物、維持管理、温熱環境、空気環境、光の環境、音の環境など、生活に結び付く物、そしてバリアフリー性と防犯性があります。

それぞれの項目について紹介しましょう。

構造


構造の安定性は建物が外から受ける力に、どれくらい耐えられるかの指標となります。
内容としては、どれくらいの地震に耐えられるかを表す耐震性、どれくらいの防風に耐えられるかの耐風圧性、どれくらいの雪に耐えられるかの耐積雪、そして地盤や杭などの強度についてがあります。

尚、それぞれの項目で等級が決められて、どれくらいの性能を持つかの判定基準が示されています。例えば耐震性においては、構造躯体の倒壊防止として3等級に分けられ、構造躯体の損傷防止としても3つの等級に分けられています。

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防火性


火災対策としてはポイントとして2点あります。
1つ目が「人命や身体が守られること」であり、安全な避難や脱出が挙げられます。そして、2つ目となるのが「財産が守られること」であり、外壁・床・屋根などが火に強いことです。
具体的には、前者が警報装置に関する規定と、共同住宅における避難対策の規定となっています。そして後者が隣地への延焼を防ぐための壁材などの燃えにくさがどの様になっているかによって判定されます。

劣化耐性


建物は築年数を経ると部材が劣化してしまい、建物としての強度や安全性が落ちてしまう場合があります。そのため、建物の部材の劣化に対する耐性を事前に知っておくことが必要となり、この項目がチェック対象となっているのです。

具体的な例としては、まず、木造住宅の場合は部材の腐りやすさの評価やシロアリによる劣化の評価がされます。また、鉄骨造の場合はサビに対する劣化の評価となり、そして鉄筋コンクリート造の場合はコンクリート中に埋設された鉄筋の腐食のしやすさが評価対象となります。

維持・管理のしやすさ


維持・管理のしやすさは、主に共同住宅における配管と、躯体天井の高さなどが評価対象です。
1つ目の配管については、建物内の水道配管などが痛みやすいので、維持管理と交換のしやすさがポイントとなります。2つ目の躯体天井高さは、共同住宅専有部の間取り変更などの改装のしやすさが評価対象です。

具体的には、床下や廊下の配管がコンクリートに埋まっているかどうか、そして躯体天井の高さは、コンクリート躯体の天井部分の高さと、梁や傾斜天井の有無について評価されます。

温熱環境


住宅内の気温を適切に保つための性能で、具体的には建物の断熱性能についてのチェック項目となります。

判定されるのは、第一に建物の断熱性能がどれだけあるかについてです。これについては4つの等級に区分され、エネルギー削減の見込める量によって分けられます。実際的には、建物の断熱材の使用状況などにより判定される項目です。

第二にはエネルギー消費量についてです。これも使用するエネルギー量によって分けられています。これは、断熱材だけでなく太陽光発電の様な自前で生産するエネルギーも計算に入れて判定されます。

空気環境


せっかくの住宅であっても、室内の空気が悪いと住み心地も悪くなってしまいますし、場合によっては健康被害を受けてしまう危険性も生じます。特に昨今ではシックハウスの問題があり、建物の中の空気環境の重要性が特に語られる様になって来ています。

そのため、この制度では空気環境の規準も設けています。内容としては、ホルムアルデヒドなどの有害な化学物質の放散がどれだけ減らした仕様となっているかと、換気設備の状態について確認がされます。

光の環境


室内は快適な生活をする上で適切な明るさにすることが必要です。そのため、窓は外から光を取り込む上で重要な部分となるため、チェックされます。

具体的には、窓の面積の確認と配置の確認となります。この内、面積については床面積に対する比率で換算され、窓がついている方向(方位)についても判定されます。

尚、この窓は「光を通して室内に光を入れること」が条件で、開閉して空気を取り込むか否かは考えません。ですから、開かない天窓の様な物であっても窓としてのカウントとなります。

音の環境


生活する上で、住宅の持つ遮音性能は非常に大切な要素です。遮音性が十分で無いと、外からの騒音がうるさいですし、室内の会話が外に漏れるなど、プライバシーの問題にもなり得るからです。

住宅の音に関しては2種類の判定が行われます。マンション内での上の階から聞こえる足音の様な「打音」と外から聞こえて来る様な「空気音」についての判定です。
この内、打音に関しては重い物が落ちた時の音の伝わりと、軽い物が落ちた時の音の状態を勘案して判定されます。

また、空気音に関しては壁や開口部などの状況で判定されます。

高齢者への配慮


高齢になると運動能力が落ちてしまい、つまずきやすくなったり、「かがむ」「しゃがむ」と言った動作がしにくくなります。そのため住宅にも工夫が必要で段差解消など、様々な工夫がされています。そして、この項目についても判定されます。

判定のポイントは「移動時の安全確保」と「介助のしやすさ」です。
具体的な判定項目としては、階段などの垂直移動に対する工夫の程度や、廊下などの水平移動のしやすさなどが評価対象となります。

尚、この中には車いすでの移動も判定対象となっています。

防犯性


安全な生活のためには、住宅に十分な防犯性能を持たせなければなりません。と言うのも、昨今の住宅侵入犯罪は巧妙になっていて、旧式の家の場合は侵入を許してしまうリスクがあるからです。また、侵入犯罪の怖い点は、最初は窃盗のつもりで入った侵入者が、時として住人を襲う可能性がある点です。

さて、建物の防犯性は、窓や玄関などに防犯性の高い建材が使われているかどうかによって決まります。
尚、防犯性の高い建材は公的機関でチェックを受けた建材製品となっています。

まとめ
住宅性能表示制度とこれによって発行される住宅性能評価書について見て来ました。確認項目などが分かったことと思います。そして、この制度が住宅取得に際して有用であることも理解していただけたことでしょう。

仮に八王子の様な生活しやすい街であっても、より良い家は求められるので、この制度はおすすめです。
質の高い住宅確保や、制度そのもののメリットも多いため、家づくりの際には制度の利用の検討を勧めます。