不動産投資、憧れの家賃収入生活!でもちょっと待って!事前に考えておきたいトラブル事例集

家賃生活
不動産投資の魅力は半ば不労所得の様に家賃収入が入って来る点です。良質な物件を購入すれば、入居率も高くなり、しかも高いレベルの家賃が狙えます。

ところで、その様な不動産経営ですが、運営上のトラブルは、やはりあります。しかし、その様なトラブルも、事前に情報を収集し、対策を考えておけば回避が可能な物もあるのです。

そこで、ここでは賃貸不動産経営に起こり得る代表的なトラブルについて紹介したいと思います。


潜在的なリスクから来るトラブル


まず挙げられるのが、不動産投資そのものに潜在的にあるリスクによるトラブルです。これらは場合によっては、ビジネスそのものが座礁する可能性を含む物なので、リスク管理をしっかりとする必要があります。

空室


まず挙げられるのが空室の発生です。不動産投資は家賃収入で成立しているビジネスのため、空室が発生するとその分の収入が途絶えてしまいます。また、一旦空室となってしまうと、次の入居者がすぐに入るとは限らないので、収入にブランクが空いてしまうことが多いです。

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また、空室が仮に発生した場合でも、固定資産税は相変わらず掛かって来ますので、収益上マイナスになってしまいます。

他にも、新しい入居者を呼び込むための宣伝費用の発生もあり得るため、空室は非常に大きなダメージとなってしまうのです。

家賃減額


次に挙げられるのが家賃減額です。
賃貸不動産は基本的に築年数が経つと家賃が下がります。新築と築年数が経過した物件では、明らかに家賃は違います。

そのため、このリスクを最初から見越した上で家賃設定をしないと、築年数が経つに連れて収益が落ちて行ってしまうのです。

家賃滞納


家賃滞納も立派なリスクです。しかも、滞納の発生は読みにくいリスクと言うことが出来ます。

不動産の入居者審査は基本的に年収や勤続年数、そして人柄などを総合的に見て判断します。

しかし、いくら良い会社に勤めていたとしても、その会社が倒産してしまったならば収入が絶たれ、家賃の滞納リスクが発生してしまうのです。

尚、このリスクは世界情勢などによっても変わりますし、今般のコロナショックの様な事態によっても発生し得るのが厄介な点と言えるでしょう。

災害


災害は自然災害と人災があります。いずれも予測は難しいです。
自然災害には地震や台風、そして最近では大雨の害があります。

また、人災の代表は火災です。尚、火災には放火もあり得ます。

これらは火災保険で対策を打つことが出来ますが、保険の適用範囲などについても知っておかなければならず、勉強が必要です。

老朽化


建物は築年数が経つと老朽化してしまいます。

建物が老朽化すると見た目も悪くなり、設備も古くなってしまうので魅力が無くなります。

その結果、物件に集客力が無くなってしまい、空室リスクが大きくなるのです。

老朽化に関しては、建物の部材に劣化しにくい物を使うことや、リフォームが対策となりますが、いずれの場合も安くは付きません。

そのため、メンテナンス費用をあらかじめ準備しておくことが重要となるのです。

アパート老朽化

物件の不具合


物件に不具合があった場合もトラブルの元となります。
問題としては、物理面、環境面、心理面が考えられ、ケースによっては対処が難しい物もあります。

物理面から来る物


まず物理的な問題です。

これは建物の部材や設備などの不具合を指します。
具体的には部材の破損や腐食、建物の傾きや著しい老朽化などです。

尚、この問題は取得後に現れるケースもあります。良い例が地盤沈下で、購入した後でジワジワと来る場合も多いです。

環境的問題


環境面の問題としては、道路や鉄道などによる騒音や振動、そしてゴミ捨て場などによる悪臭などが挙げられます。

いずれの問題も、物件の資料だけでは把握しにくく、物件に行ってみて始めて気づくケースも少なくありません。

尚、環境的な問題も物件取得後に発生するケースもあります。

と言うのも、物件購入後に近隣に工場が建設され、騒音や振動を受けてしまう例もあるからです。

心理的な問題


建物の問題には心理的な要因も含みます。具体的な例としては、物件の中で自殺や殺人事件があった例です。

これらの事件は重要事項説明の中で告知されますが、内容によっては告知されないケースもあります。

人の問題


不動産投資は入居者あってのビジネスです。そのため、直接的には見えませんが、実際は入居者を相手にしたサービスと言うことが出来ます。
ところで、人を相手にした商売の場合にも独特のトラブルが付き物です。そして、これらのトラブルも物件運営の支障になり得ます。

住民のトラブル


賃貸用不動産を運営していると、時として住民のトラブルが発生します。例えば、住民が夜間に大騒ぎして騒音トラブルなどになるケースです。

これらの住民トラブルは基本的に管理会社の仕事の範囲となりますが、管理会社にも手に負えないほどの難しい問題が発生した時には大きな問題になりかねません。

因みに、過去にはマンションのベランダの喫煙が訴訟にまで発展したケースがありますが、可能な限りは避けたいものです。

物件を乱暴に扱われる


入居者によっては物件の扱いが荒く、思った以上に傷つけられることがあります。タバコの害など、壁紙などにまでニオイが染みつくこともあり、簡単には取れなくなる事態もあるのです。

尚、物件の修繕には敷金を充てればいいと思いがちではありますが、今では敷金の使える範囲が、原状回復ガイドラインによって決められていて、勝手には使えなくなっています。

費用に関する問題


賃貸物件の経営には費用の管理が非常に重要です。しかし、それを忘れてしまうとスキが生じ、思わぬ事態にもなり得ます。

銀行融資の問題


銀行融資は基本的に金利の変動リスクがあります。そのため、仮にギリギリで返済していた場合、不測の金利アップが発生すると経営状態を悪化させてしまいます。しかも、金利の変動は簡単には読めません。

税金の問題


税金も読むのが意外に難しいです。と言うのも、所得税と住民税は収益に対して発生し、その一方で固定資産税などは収益に関わらず掛かります。

つまり、複数の掛かり方の違う税金が発生するため、計算が難しいのです。

改修費用の問題


改修費用を予測することも難しいです。特に中古物件を購入して運用する場合、買った時点での痛み具合が分かりません。

そのために、どのタイミングで改修費用が発生するか読みにくいです。しかも状況によっては複数の部分で同時に故障する場合もあるので、出費の読みが難しいのです。

その他


トラブルの元は、その他にもいろいろあります。いくつか例を挙げてみましょう。

近隣に良い物件が建った


物件の近隣に同じレベルか、それ以上の物件が出来てしまうと競争力が落ちてしまい、空室リスクが上がります。しかも、このリスクは読む手段が無いので、非常に困る問題です。

環境が悪くなった


周囲の環境が悪くなって経営が不利になる場合もあります。
例えば、近所にウナギ屋や焼き鳥屋さんなどが出来ると、それが悪臭となる場合もあります。

これらの店は食べるのに行くには「良い香り」となるのですが、風に乗ってニオイが毎日流れて来ると、やはり悪臭になってしまいます。

風紀が悪くなった


街の風紀が悪くなると、一帯の人気が無くなってしまい、物件の運営において不利になることもあります。

例えば、物件の近隣にカルト宗教の施設が出来た場合などが当てはまります。

害虫の発生


害虫はシロアリだけではありません。ハエやゴキブリの発生も痛手になることがあります。
特に女性向けの物件を経営している場合、これらの害虫の発生は空室リスクにも繋がり得るのです。

猫などの小動物の害


猫などの小動物の害が発生することもあります。と言うのも、小動物の糞尿で敷地内が汚されることが多いからです。

しかも、小動物のフンはハエなどの発生の原因ともなります。意外に厄介な問題なのです。

地盤沈下などが購入後に発生した


物件によっては購入後に地盤沈下が発覚することがあります。

地盤沈下は購入直後には分からず、ある程度の時間が経過して現れることがあります。読みにくい問題だけに、厄介です。

対策はあるか


それでは、これらの問題の対策はどの様な物があるのでしょうか。
代表的な物を挙げてみましょう。

重要事項説明の際には…


物件の購入の際には重要事項の説明がされます。これによって物件の状況が把握出来るのですが、この段階では「単に聞く」のでは無く、「質問をぶつける」くらいの方が良いです。

問題になり得る事項をまとめておいて、説明の際にぶつける様にしましょう。

物件の確認をしっかりとする


物件の確認も非常に大切です。ただ、建築の専門家で無いと物件の問題は分かりにくいです。
ホームインスペクションなどを使って、物件の状況調査をするのがおすすめです。

登記簿を調べる


物件に関する資料は重要事項説明書だけではありません。登記簿なども物件を知る手がかりになります。

登記簿には土地の過去の使われ方が記載されています。

例えば、現在は宅地であっても、過去は田や畑だった、と言った具合となります。そして、その土地の過去により、その土地の地盤強度などを推し量ることが可能です。

良い不動産管理会社を選ぶ


賃貸物件経営には不動産管理会社の手腕が欠かせません。管理会社は物件の管理だけでなく、様々なトラブルにも対処するからです。

そのため、管理会社選びを間違うことは物件運営において、痛手にもなり得ます。業者選定には注意を払いましょう。

火災保険の熟知


火災保険を知ることも非常に重要です。と言うのも、火災保険は火災発生時だけの補償では無く、火災の他のトラブルにも対応するからです。

例えば、台風などで家屋がダメージを受ける場合がありますが、火災保険の契約の状況によっては、補償対象になる場合もあります。

まとめ
賃貸不動産のトラブル例を集めてみましたが、多くが「盲点」を突かれる形でトラブルとなります。そのため、トラブル対策をあらかじめ打っておけば、問題を大きくすることも少なくなります。

これは、例えば八王子の様な住居系不動産の運営をしやすい街でも起こり得るので、事前に対策を考えておく必要があります。
そして、対策を打つためには勉強が非常に重要であることを覚えましょう。

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