地震大国日本の新築神話崩壊!中古不動産の魅力を余すとこなく大公開

中古不動産の時代
今の住宅は「建築物」と表現するよりは「テクノロジーの結晶」とまで言うことが出来ます。優れた強度や高い断熱性など、心地よい生活のために様々な工夫がされているからです。

それでは今の住宅では無い住宅…つまり中古住宅はどうなのでしょうか。

中古住宅と聞くと古ぼけた家を想像するかも知れませんが、実は中古住宅とは言っても、今の住宅と同様の性能がある物も少なく無いのです。中古住宅とは言っても快適な生活は可能です。

また、築50年を超える様な住宅、「古民家」も、今も現役で使われています。そして、その味わいと風格から、新築とは別な意味での人気を誇っています。

ここでは特に、中古住宅の魅力について、耐震性なども交えて紹介したいと思います。

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中古不動産について知りたい知識1…中古不動産の魅力


まずは中古不動産の魅力について紹介したいと思います。
住宅は新築が確かに人気はあるのですが、実は中古住宅ならではの魅力も存在します。

価格が安い


中古不動産の魅力は、何と言っても価格の安さです。築年数にもよりますが、新築よりも数百万円単位で安くなります。そのため、毎月の住宅ローンの支払いが軽減されます。

例えば、物件の価格が新築よりも3割程度安くなった物件であれば、単純計算で住宅ローンの支払いも3割引きとなります。この差は非常に大きいです。

ちなみに、不動産は1回でも入居しただけで新築から中古に変わります。そのため、築浅の物件は新しいながらも価格は落ちるので、非常にメリットの大きい買い物となります。

税金が安い


中古不動産は税金が安くなる点が魅力です。
不動産は購入の際に発生する税金と、購入後に発生する税金があります。購入の際に発生する主な税金は不動産取得税や建物分の消費税などです。

これらは物件の価格に連動して上がるので、中古住宅の様な価格の抑えられる物件では安くなります。

次に物件購入後に掛かる税金ですが、メインとなるのが固定資産税です。これも新築をピークにして税額が落ちて行くので、中古住宅の方が安いです。

思い通りの家づくりがしやすい


購入する中古住宅をリフォーム前提とするならば、思い通りの住宅を作りやすくなります。と言うのも、好みの住宅設備やデザインにすることが出来るからです。

家づくりで思い描いた通りにするならば注文住宅となるのですが、注文住宅は新築の建売住宅よりも高くなるため、購入しにくくなります。

その点、中古住宅のリフォームであれば、価格を抑えながらの家づくりが出来るので、プランニングが面白いと言えるでしょう。

良い土地に建っている物が多い


街づくりの歴史を見てみると、便利な地域から造成されて来たと言えます。
街は駅を中心として、住み心地の良い場所に住宅地が形成されて来たのです。

それらの住み心地の良い街の住宅の中は、今では中古住宅として販売されている物もあるのです。つまり、中古物件には便利な土地に建っている物が多い。…これは非常に大きな魅力です。

一方、新築の住宅は、昔に造成された土地ほど便利な土地に建っている場合は少ないです。今の街の外側に造成されたところや、街の間に造られた場合が多いので、利便性において中古住宅よりも劣る場合が多いのです。

今の住宅よりも状態の良い物件もある


住宅は新築であっても全部が良い物とは限りません。

例えば、コストを大きく抑えた物件には内部の仕様が少々お粗末な物件も見られるのです。
そして、その様な物件よりも中古住宅の方が状態が良い…ということもあるのです。

例えば、ハウスメーカーの住宅には法定耐用年数が47年クラスの物もあります。
これは木造の22年よりも倍以上の期間です。

そのため、仮に築10年クラスの物でも残存の耐用年数が37年…と言うこともあり、木造の22年よりも長くなるのです。

確かに設備や内装などは古くなってしまいますが、その部分はリフォームで対応すれば、中古であっても気持ち良く、しかも長く住み続けることが可能となるのです。

中古不動産について知りたい知識2…耐震基準について


不動産購入の際に話題になる耐震基準ですが、意外に理解されていない基準であると言えます。確かに基準の細かい理解は必要無いかも知れませんが、間違いの無い購入をするためには知っておくべきです。

そこで、ここでは今の耐震基準がどの様な物であるかについて、基準が出来た変遷を併せて紹介したいと思います。

耐震基準の変遷


日本は地震大国と呼ばれるほど地震の多い国です。
それだけに、安全確保のためには厳しい耐震基準が必要となります。そして、今の耐震基準は大地震の発生と共に整えられて来たと言うことが出来ます。

それでは今の耐震基準はどの様にして決まったのでしょうか。

結論を言うならば、最初の耐震規定の制定は1924年、そして大きな地震の発生を受けて見直されました。
そして大きな変更が行われたのは1981年と2000年です。
尚、1981年の転機のキッカケとなったのは1978年の宮城県沖地震です。

旧耐震と新耐震


それでは旧耐震と新耐震の違いはどの様な点にあるのでしょうか。

まず旧耐震についてですが、内容としては「震度5程度の地震でも倒壊しないこと」といった基準となっています。
そして、これはあくまでも「倒壊の有無」によって判定されるので、仮にダメージを受けて住めなくなったとしても、倒壊さえしなければ合格と言うことになります。尚、旧耐震の規定は震度5までであり、震度6、7については規定されていません。

次に新耐震ですが、中規模の地震では「ほとんど損傷しない」と、規定が改まっています。また、震度6、7については「倒壊しないこと」とされています。

つまり、新耐震に変わったことで、震度5レベルの規定が厳しくなり、震度6、7で倒壊しないことが盛り込まれたのです。

「耐震等級とは?」住宅と切っても切れない耐震基準について解説

1981年6月1日と2000年に耐震基準が変わりました


1981年6月1日と2000年に耐震は木造住宅の耐震基準が改正されました。主に壁の量や筋交いの入れ方などが大きく見直されています。

地震の力は縦と横の振動と言えますが、住宅は横の振動に弱いです。
そのため大規模な揺れが発生すると倒壊に繋がるのです。

そこで対策となるのが壁の中に着ける筋交いです。
筋交いは柱と梁の間に斜めに入れる部材で、横からの力に耐えられる様にする役目があります。
そして、筋交いを壁の中に十分に入れると建物が横からの力に強くなり、地震に対しても強くなるのです。

2000年には、この筋交いの入れ方などを制定することによって耐震性能をアップさせている
のです。

中古不動産について知りたい知識3…耐震リフォーム


中古住宅も物件によっては今の耐震基準を満たしているとは限りません。そのために耐震リフォームが必要になります。

ここでは耐震リフォームの手段について紹介したいと思います。

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基礎の補強


今の住宅の基礎は「べた基礎」と言って、コンクリートを家の下の全面に打って作ります。しかし時代の古い建物は「布基礎」と言う、コンクリートを全面に打っていない物となっています。そのため、基礎の強度が昔の建物は劣ってしまうため、基礎の補強を行います。

補強の方法としては、布基礎の内側に鉄筋を組み込み、その上からコンクリートを打って作ります。こうすると建物の基礎全体が一体化され、地震波が襲って来てもビクともしなくなるのです。

壁の補強


地震は大きく分けて縦揺れと横揺れがあり、これらが合成した波と考えられるため、建物には縦の振動に対する強さと横の振動に対する強さが両立していなければなりません。そのため、部材には様々な工夫がされます。

まず縦揺れに対してですが、これは柱や梁の太さや配置の工夫があります。建物は柱や梁などで自重と固定荷重を支えますが、同時に地震の縦揺れに対しても抵抗します。

その一方で、横揺れに対しては柱や梁では無く、壁で支えます。具体的には筋交いや合板を壁の中に仕込むことにより、横からの力を受けて耐える様にします。

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部材接合部の補強


住宅の部材強度は「太さ」や「長さ」によって決まります。太ければ強くなりますし、長ければ折れやすくなります。そのため、住宅の部材を作るには、部材の長さと太さを計算して作る必要があります。

それでは部材の長さと太さが適切であれば構造は丈夫になるのかと言うと、残念ながらそうは行きません。部材と部材の接合部分に十分な強度が無いと、部材と部材が外れてしまい、壊れてしまうのです。

例えば、木造住宅の耐震リフォームで筋交いを入れて補強したとしても、筋交いとの接合がしっかりしていないと、筋交い自体が外れてしまい、構造も崩れてしまいます。そのため、部材と部材の接合も補強しなければならないのです。
耐震リフォームにおいては部材そのものを強くするだけではありません。部材の接合部分にも補強を入れて固定し、接合部からの破損が起こらない様にするのです。

中古不動産について知りたい知識4…ホームインスペクション・耐震診断


中古不動産を購入する際にはしっかりと不動産のチェックをしなければなりません。その時に有用なのが、ホームインスペクションと耐震診断です。

ホームインスペクションは中古住宅の品質チェックの上で非常に重要です。インスペクションでのチェックは建物の傾きなどの不具合の有無だからです。インスペクションのチェックは建物の外観だけでなく、天井裏や床下などにも及び、精度の高い測定をしてくれます。

次に重要なのが耐震診断です。耐震診断は基礎などの状況を確認し、耐震性能をチェックします。インスペクションでは耐震診断まではしないので、耐震性を確認する上でも診断が必要となるのです。

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まとめ


中古不動産のメリットと耐震性について述べて来ました。また、リフォームについても触れました。中古住宅であってもメリットは多く、耐震リフォームが可能であることが分かったこととも思います。

八王子の街には購入しやすい中古不動産が多くあります。そして、これらの物件においてもリフォームにより補強が可能で、住みやすい家づくりが可能となります。家をつくるならば八王子の街がおすすめの街の1つです。

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