確認が大切!不動産の環境的瑕疵とその事例を紹介

不動産の環境
不動産の不具合を「瑕疵」と呼びますが、物件購入にあたっては、瑕疵の有無を絶対に確認しなければなりません。仮に瑕疵の確認をおろそかにすると、入居後に思わぬトラブルに遭遇する危険性があるからです。また、賃貸用として買うならば空室リスクなどにも繋がってしまいます。
しかし、単に瑕疵と聞いても、ピンと来ないかも知れません。と言うのも、その様な瑕疵は実際に遭遇してみないと分からないからです。
そこで、ここでは不動産の瑕疵から始めて、特に環境的瑕疵にスポットを当てて紹介したいと思います。

不動産の瑕疵


まずは不動産の瑕疵について説明します。まずは瑕疵全体のアウトラインと、今回取り上げる環境的瑕疵について見て行きましょう。

瑕疵は4つの種類


不動産の瑕疵は4つに分類されます。「物理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」です。
まず、物理的瑕疵ですが、これは建物の物理的不具合を指します。例えば、構成部材の腐食、破損などが該当します。これを放置すると、最悪の場合、建物が損傷します。
次に法的瑕疵ですが、物件が各種の法律によって制限を受ける物を指します。例えば、道路の建設計画などによって受ける制限です。
また、環境要因によって発生する不具合を環境的瑕疵と言います。代表的な物には、悪臭や振動などがあります。具体例としては、下水処理場などが発生する悪臭、幹線道路や鉄道などの騒音や振動などがあります。
そして心理的瑕疵です。これは、生活する人に「気味の悪さ」や「恐怖感」を起こさせる瑕疵と言うことが出来ます。例えば、過去に自殺や殺人事件などが起こった物件が挙げられます。

環境的瑕疵は判断が難しい


ところで、4つの瑕疵の中でも環境的瑕疵は判断が難しいと言えます。と言うのも、環境条件の感じ方は「人それぞれ」で、同じ振動を受けたとしても、不具合と感じる人も居れば、不具合を感じない人も居るからです。
これは、感じる側の主観の問題とも言うことが出来ます。つまり、不快を感じれば瑕疵になり、あまり感じないならば瑕疵にはならないと言えるからです。

ちょっと変わった環境的瑕疵の例


それでは、環境的瑕疵にはどの様な物までがあるのでしょうか。ここでは少し変わった環境的瑕疵を取り上げてみたいと思います。

うなぎ屋、焼き鳥屋近辺


うなぎ屋、焼き鳥屋の前に行くと、美味しそうな匂いが漂って来ますが、時として、この匂いが瑕疵に数えられる場合があります。例え良い匂いであっても、一日中流れて来る匂いに気分が悪くなってしまう…というのが、瑕疵である原因です。

工場近辺


工場は騒音や振動などが環境的瑕疵として考えられると思いますが、それだけではありません。水質汚染や悪臭などの原因ともなり得るのです。
例えば、有機溶剤などを多く使っている工場の場合、誤って溶剤などが外に流れてしまうかも知れません。
また、金属加工の際に使う油は悪臭があり、しかも周囲に放散されることもあり得るのです。
特に、古い町工場などは周囲が住宅なのにも関わらず、平然と仕事をしている場合があります。周囲にとっては迷惑です。

暴力団事務所近辺


近所に暴力団事務所などがあるのも、実に困る物です。周辺の雰囲気も異様になる場合もあり得ますし、抗争のリスクに怯えるのもイヤな物です。しかも、暴力団事務所は当然地図にも載っていませんので、現地に行って、よくよく調べなければ気が付きません。
また、この様な例は、不動産の重要事項説明にも出ない場合もあります。そのため、説明の時に突っ込んで聞くか、実際に現地に行って確認しなければならないのです。この辺りは、我々不動産会社でもわからないことがあります。警察へ聞いても個人情報の為教えてくれません。

ゴミの不法投棄をされやすい地域


場所によっては、ゴミが不法投棄されるところもあり、これが環境的瑕疵に繋がることがあります。
不法投棄されたゴミは、街の美観を損なうだけでは無く、様々な悪い要因となります。
例えば、ゴミの山の中にネコなどの小動物が住み着くと、ネコの糞の害が発生します。ネコの糞はハエなどの害虫を発生させる要因ともなりますので、住環境維持の観点からも非常に悪いのです。
また、ゴミは化学反応を起こすと可燃性のガスを出す場合があります。そのため、火災発生のリスクも高まるので、危険なのです。

踏切近辺


踏切は大きな音で列車の通過を知らせる設備のため、発生させる音は大きく無くてはなりません。仮に聞こえにくいと、列車通過を知らせることが出来ないため、大事故にも繋がり得るからです。
ところで、踏切も環境的瑕疵に数えられる場合があります。
と言うのも、今は早朝から深夜に至るまで列車が走っているので、安眠妨害となるからなのです。また、休日もダイヤが変わるとは言え、朝から晩まで大きな音を発生させます。朝は無理に起こされ、夜は寝られない環境になってしまい、生活の快適性が損なわれてしまうのです。

原子炉もある


原子炉と聞くと発電所を思い出す人が大半だと思いますが、原子炉は発電所だけではありません。小規模ながらも発電所以外にもあるのです。関東地方では、八王子からは外れますが、神奈川県に研究用の原子炉があります。
この原子炉は今は止まっていて、廃炉の検討中ではありますが、放射能に関しては…やはり少し怖いです。

カルト宗教の施設近辺


宗教施設が嫌われることは少ないです。しかし、それがカルト宗教の物であれば、状況が変わります。
宗教にもよりますが、ケースによっては高価な物を売りつけて来るところもあるので、良い気分にはならないと思われます。
尚、この様な施設は地図に載らない場合もありますので、発見が難しくもなり得ます。

空き家近辺


空き家と聞いても、あまり害を感じない人が多いと思います。しかし、条件によっては環境的瑕疵にもなり得ます。
例えば、空き家はネコなどの小動物が住み着くことがあります。当然ながら、その場はネコの糞などで汚れてしまい、その糞を介してハエなどが大量発生する事態もあり得ます。
また、空き家も地図にも載りにくく、現地に実際に行ってみなければ分からない野が、イヤな点と言えるでしょう。

害虫


害虫と聞くと、ゴキブリなどの家の中で発生する虫を思い浮かべるかも知れません。また、不動産を考える場合においては、シロアリなども大きな問題となります。
しかし、害虫はそれだけでは無いのです。
例えば、蜂はどうでしょうか。特にスズメバチなどは非常に有害で、しかも危険です。
そして、これらの駆除は専門業者が掛からなければならず、費用も掛かります。そのため、環境的瑕疵と十分に言うことが出来るのです。

判断が難しい例


 

前述の様に、環境的瑕疵は判断が難しいのですが、「困った人」によるケースもやはり存在します。しかも、この部分はグレーになるため、瑕疵とするかどうかの判断が難しいです。

大騒ぎする迷惑住民


大騒ぎする住民がいる場合、安眠妨害などで迷惑を被ることもあり得ます。特に、週末の夜に大騒ぎする人には閉口させられることも多いことでしょう。
また、過去には近隣住民を言葉で攻撃する迷惑な人が報道されたこともあります。これは環境的瑕疵とも考えられますが、「人の問題」でもあるため、瑕疵と言い切ることも難しくなり、告知義務から外れることもあり得るのです。

小動物にエサをやりたがる人


ネコなどの小動物にエサをやりたがる人は意外にいます。そのため、が集まってしまい、迷惑を被ってしまう世帯もあるのです。ネコなどはもしかしたら可愛いと取れるかも知れませんが、増えすぎると迷惑です。
しかも、ネコなどは糞で場所を汚してしまいます。更には、その糞にハエが卵を産み付けて、ハエの大量発生…という事態もあり得るのです。
この問題も環境の問題とは言い切れず、瑕疵と言うことも難しく、告知されないころも考えられます。

美味し過ぎる食べ物屋さん


冗談と思うかも知れませんが、美味しすぎる食べ物屋さんも困る場合があります。と言うのも、その様な食べ物屋さんには長蛇の列が出来てしまうことも、あり得るからです。
この列は道を使いにくくしますので、困ります。

環境的瑕疵のある物件を避けるためには


今まで環境的瑕疵について紹介して来ましたが、これらの瑕疵は購入前に知っておく必要があります。それは、心地良く生活するため、あるいは貸した場合において、入居者の退去リスクを減らすためであるからです。

重要事項説明をしっかり聞く


まずは重要事項説明をしっかりと聞くことが、何にもまして重要となります。
環境的瑕疵には告知義務から外れる物も多いです。しかし、説明書に書いていることは全体の知識のベースとなり、しかも別の不具合の手掛かりになることもあるからです。
ですから、物件の購入の際には重要事項の説明をしっかり聞いて、不明なところは全部質問しましょう。

現地に行って確認する


不動産は図面をはじめとする資料から様々な点を伺い知ることが可能です。また、周囲の地図を見れば、条件を読み取ることも出来ることでしょう。周囲に下水処理場があるか、あるいは踏切などはあるか…これらは地図の上から読み取ることが可能です。
しかし、地図で読み取れない物も多いです。前述の例で言えば、暴力団事務所などは地図の上ではテナントや民家の様にしか書いてないです。そのため、その存在は現地に行かないと分かり得ません。
不動産の確認は、実際に現地に行くことが非常に重要です。しかも、複数回行く方が把握出来る状況も多いことでしょう。面倒がらずに足を運ぶことをおすすめします。

まとめ

環境的瑕疵について取り上げて来ましたが、この問題が意外に多い問題であることを分かっていただけたことと思います。しかも、簡単には解決し得ない厄介さもあることもイメージ出来たこととも思います。
確かに環境的瑕疵は難しい点が多いです。しかし、細かい確認を積んで行けば、リスクの相当な分を下げることが可能となります。これは八王子の不動産においても同じことが言えます。
良い不動産購入のためには、あらゆる確認が必要です。しっかりと確かめて、良い家を持ちましょう。

参考

原子炉について

テレビ報道の迷惑住民の例

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この辺りをかみ砕いてお話します。

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