差別化が大きなカギ!投資用物件をペット可・楽器可にする

アパートはペット可にするといいのか
不動産投資においては物件の品質が非常に大切です。そのため、物件の品質向上のための工夫や努力が必須となります。
しかし、課題によっては「頑張ればなんとかなる」と言った性格の物では無い場合も多いです。努力よりも作戦が重要になることも多いのです。

それではどの様な作戦が有効なのでしょうか。
ここでは、その様な作戦の1つである「物件をペット可・楽器可にする」ことについて述べたいと思います。


投資用物件の差別化について


不動産投資は投資用物件に入居者を集い、そこから発生する家賃で収益を上げるビジネスですが、物件は勝手に入居者が入ってくれるとは限りません。

むしろ、入居者を呼び込むための努力が必要と言えるのです。
それでは、どの様な努力が必要になるのでしょうか。

重要となるキーワードが、そこにはあります。「差別化」です。

物件間の競争力


企業には自由競争があり、より良い品質の製品を、より安く販売する方がビジネス上で優位に立てます。

これは不動産においても同じことが言え、より良い物件から入居者が入ると言えます。集客力での競争が、そこにはあるからなのです。

ところで、ここで忘れてはならないポイントがあります。良い物であっても、空室リスクは避けられない…という点です。

どんな物件でもリスクを「無くす」ことは出来ません。あくまでも「下げる」ことまでに限定されるのです。

それでは、その空室リスクを下げるためには、どの様な手段があるのでしょうか。

考えられるのが、その地域での賃貸物件を探している人に、優先的に選ばれやすくすることです。

物件においては、単に「良い」だけでなく、「他物件よりも良くする」ことが重要なのです。…つまり、差別化です。

価格戦略と物件戦略


物件の差別化にもいくつかの手段がありますが、代表的な物としては「価格戦略」と「物件戦略」が挙げられます。

まず「価格戦略」ですが、これは周辺の他物件よりも魅力的な価格とすることです。

例えば、設備や間取り、そして外観や土地条件において同等の他物件よりも、価格的に下げて入居者を呼び込む手法です。

ただ、この手法は空室リスクは下がりますが、家賃が落ちるので利回りも落ちてしまいます。

ですから、経営管理にバランス感覚が要求されます。

次に挙げられるのが、物件そのものを、より魅力的にする手法です。これは例えば、物件を豪華にしたり、より性能の良い設備を設置する作戦などが挙げられます。

入居者側としても、同じ家賃でより快適な生活の出来る物件の方が魅力を感じるのです。

ただし、これにも注意が必要です。物件に費用を投じることは投資金額のアップにも繋がり、利回りの低下を招くからです。

そのため、利益の確保においても、やはりバランス感覚が必要になると言えます。

差別化について


さて、もう少し差別化について考えてみましょう。
差別化には更にバリエーションがあります。それは「他物件があまり手を付けない」様な仕様とすることです。そうすると集客の上で強みとすることが出来ます。

そして、これの答えの1つが、物件をペット可、あるいは楽器可とすることなのです。

物件をペット可・楽器可にするメリット


ここで、物件をペット可・楽器可にするメリットについて解説します。

一定の需要が見込める


言うまでも無いことですが、ペット可・楽器可の部屋を選ぶ人はペットの飼育、楽器の演奏をする人です。

そして、これらの内の多くの人は「ペット可物件であることを前提」に、あるいは「楽器可であることを前提」として物件を決めます。

例えば、ペットを家族の様に大切にしている人の場合、ペットとの生活を第一条件として考えているケースも多いです。

少々家賃が高かったとしても、「ペットのため」と割り切る例もあり得うるのです。

楽器演奏を望む人も同様です。楽器演奏を職業、あるいは第一の趣味としている人は、楽器演奏のために高くても家賃を出すケースが大いにあり得ます。

このことから言えることは、「一定の需要が見込める」点と言えます。

空室リスクが減る


空室リスクは不動産投資ビジネスの中で、最も避けなければならないリスクと言うことが出来ます。

と言うのも空室が物件に出来ると家賃収入は途絶え、しかも固定資産税やランニングコストが依然として発生して事業を圧迫してしまうからです。

ところで、ペット可・楽器可の物件は空室リスクを下げる上で、有利と言うことが出来ます。

ペット可・楽器可の物件は絶対数が非常に少ないです。そのため、入居者としても他の同等の物件を探しにくく、退去リスクが減るからなのです。

ただし、ペット可・楽器可は差別化の上で大きな武器にはなりますが、それだけで安心するべきではありません。入居者の満足度を上げるためにも、他の要因に関しても注意しましょう。

ペット可にする上での注意点


ここで、物件をペット可にする上での注意点について解説したいと思います。

まず基本的にオーナーとして覚えておきたいことは、単に物件の仕様について勉強するだけでなく、飼い主の心理やペットとなる動物の習性などについても勉強することが大切だ、と言うことです。

ペット可物件の顧客は、ペットの飼い主のみならず、ペットそのものも顧客の一部…と思った方が良いでしょう。

遮音性を確認する


ペット可物件は部屋の遮音性を良くした方が、物件として有利になります。と言うのも、ペットの飼い主は確かに自分のペットの声は気にしないかも知れませんが、隣の部屋のペットの声を不快に思わないとは限らないからです。

また、自分のペットの声が隣に響いてしまっているのでは無いか、と気にする飼い主もいることでしょう。

その様な背景があるため、部屋の遮音性能を良くすることがベターと言えます。隣から声が聞こえず、しかも隣に音の漏れない部屋は、飼い主にとっても魅力的に見えることでしょう。

内装はどうするか


物件をペット可とするならば、内装などもペットの飼育に適した物とする必要があります。

仮に一般の部屋と同じにした場合、内装の傷みが通常よりも激しくなり、原状回復に手間が掛かってしまうからです。

内装材としては、壁紙にもペットに対応するのもありますし、網戸なども強化している物もあります。

他にも消臭効果を持たせた内装材などもありますので、魅力的なペット対応可物件としましょう。

ペットの習性を知っておくとベター


ペット可物件とするならば、犬や猫などの動物の習性を知っておく方がベターです。

動物の習性をあらかじめ知っておけば、物件に求められるニーズについても把握出来る様になるためです。

物件にペットに対する配慮がされていれば、それだけ飼い主に対する印象も良くなり、契約に繋がりやすくなります。ビジネス戦略の一環として勉強しておきましょう。

入居審査はしっかりと


物件を気持ちよく貸すために、そして気持ちよく使ってもらうためにも、入居者の審査には気を付けなければなりません。

入居者審査と言えば年収勤続年数、あるいは仕事の属性などばかりを気にするかも知れませんが、ペットの飼育を込みで考えるならば、入居希望者の人間性までも見るべきです。

尚、入居者との契約は一旦取り交わしてしまうと、大家側からは簡単には解約が出来ません。契約に注意が必要であることを忘れない様にしましょう。

楽器可にする上での注意点


次に楽器可にする上での注意点です。これはペット可の物件とは違った知識が必要となります。

遮音性について知る


楽器可の物件に関しても、遮音性を物件に持たせることが非常に重要です。そして、この点で入居希望者を納得させることが出来ないと、契約に結び付けるのは難しくなります。

さて、音には2種類の伝わり方があります。つまり、空気の振動で伝わる空気音と、固体を伝わって行く固体音です。

具体例としては、空気音には声などがあり、固体音は物を床に落とした時に下の階に伝わる音を指します。

物件の遮音性を上げるためには、空気音と固体音のそれぞれに対策を取ることが必要ですので、床や壁に工夫をする必要があります。
これらの知識も物件をより良くするためには必要です。あらかじめ勉強しておきましょう。

工事業者に注意する


物件の遮音性を上げるためには、物件の仕様について熟慮するだけでなく、工事業者をどこにするかについても気を付けなければなりません。

工事業者の全部が防音工事について詳しいとは限らないからです。音に関して詳しく無い業者に工事をさせてしまうと、思ったほどの遮音性を出せない場合もあります。

防音工事に関しては専門業者もありますので、相談することをおすすめします。

窓やドアにも気を付ける


防音は壁や床だけではありません。窓やドアをどうするかも非常に重要になります。壁や床の遮音性を高めたとしても、窓やドアなどの開口部から音が漏れるからです。

対策としては、窓サッシを二重にしたり、室内に防音性の高いドアを設置するなどがあります。

楽器について知ることの重要性


楽器について知ることも非常に重要です。物件の仕様を遮音性の高い物としたとしても、それを超える様な音を出されては隣室に迷惑を掛けてしまうからです。

楽器可と言っても、ピアノやギター演奏の人だけではありません。

更に大きな音の出る楽器演奏を考えている人もいますので、入居の相談を持ち掛けられた時、迷わず判断するためにも、楽器について勉強しておきましょう。

まとめ
不動産投資における差別化の重要性と、物件をペット可・楽器可とするメリットや注意点などについて紹介して来ました。

昨今の空室が増えている時代において、これらの物件にチャレンジする意味について、イメージが出来たことと思います。

これらは市場的に考えるならばニッチであるかも知れませんが、別の面から言えば、ニーズを掘り起こせる分野と言うことが可能です。ただし、通常の不動産投資よりも物件の知識を持っていなければなりません。

尚、八王子の街にあっても、ペットの愛好家や楽器を趣味にしている人も多いです。その需要を掴むためにも十分に勉強をして、魅力的な物件を造りましょう。

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