不動産投資はやっぱり、ワンルームかファミリーにするべき!民泊の時代は終わった

民泊
最近の不動産投資で聞かれるキーワードに「民泊」と呼ばれる物があります。
これはアパートやマンションの投資と異なり、宿泊施設を絡めた投資と言うことが出来るのですが、一時期に流行った頃とは、今では状況が変わっている様にも見受けられます。

民泊投資そのものが落ち気味の様にも見えるからです。
それでは民泊投資はどの様になったのでしょうか。
ここでは、民泊投資について、ワンルームやファミリーマンション投資と比較して紹介したいと思います。


そもそも「民泊投資」とは


最初に「民泊投資」とはどういう物であるかについて、おさらいをしたいと思います。民泊は一般の不動産の用語からは外れる言葉ですが、どの様な物なのでしょうか。

まずは「民泊」について


民泊とは旅行者が一般の住宅に宿泊し、旅行者がその宿主に宿泊費用を支払って成立する事業と言えます。

最近では、東京オリンピック・パラリンピックの開催決定に伴い、海外からの旅行客の受け入れのために、多くの事業参入がありました。

また、民泊を斡旋するインターネットサービスも整備され、海外からの旅行客の利用も増えています。民泊に関しては法整備も進んでおり、参入も容易になっていると言え、それに伴って民泊に関する投資ビジネスも盛んになりました。

それが「民泊投資」です。
ちなみに、民泊投資には2種類の投資があります。物件を購入して民泊事業を行う物と、民泊の事業者に物件を貸して収入を得る物となります。

物件を購入して民泊事業を行うビジネス


この事業は投資家自身が不動産を取得し、その物件で民泊事業を行う物です。

民泊は東京オリンピック・パラリンピックの開催に伴い、大きなビジネスとなった経緯があります。そのため、得られる収益も大きいとされ、多くの投資家が参入しました。

尚、民泊の宿泊費用ですが、条件にもよりますが、利用客さえ確保できれば宿泊料金設定の自由度も高いです。

そのため、収益を大きく上げることも可能と言え、有望なビジネスと言われました。

民泊経営をする人に不動産を貸すビジネス


民泊投資にはもう1つの形態があります。民泊を経営する人に不動産を貸して、その経営者から家賃収入を得るビジネスです。

このビジネスは、前述の投資家自身が民泊経営をするよりも収益が落ちる可能性もありますが、物件管理などまで事業者に委ねることが出来るため、投資家自身の労力を軽減出来ます。

ただし、契約する民泊事業者を見誤ってしまうと、収益が上がりにくくなるリスクもあります。

民泊投資とワンルーム・ファミリータイプ投資


ここで民泊投資とワンルーム・ファミリータイプ物件投資の違いについて紹介したいと思います。

投資物件の違い


一般のワンルーム・ファミリータイプの物件であれば、投資対象となる物件の幅は非常に広いです。

小規模であるならば、数百万円レベルのワンルームから、数千万円レベルのファミリータイプ物件まで、ターゲットを広げることが可能です。

物件の選定においては地理的条件や仕様など、複雑な要因を考えなければなりませんが、それでも比較的容易と言えます。

一方、民泊においては物件の選び方は、基本的にはワンルーム・ファミリータイプの物件と重なる部分がありますが、気を付けなければならない点が多くなります。

と言うのも、宿泊客の使いやすい物件を選ばないと、宿泊施設としての利便性が落ちてしまうため、収益が上がらなくなるからです。

不動産管理の違い


不動産管理においても両者は違います。
まずは民泊ですが、利用者の滞在期間が短いため、原状回復費用がほとんど掛からない特徴があります。

また、家賃などの利用料金の滞納リスクもほとんどありません。また、利用者が変わるため、トラブルが発生しにくい利点もあります。

ただし、物件そのものの管理とは別なリスクが存在します。例えば、外国人利用者に関するトラブルです。

外国人利用者は日本の文化を知らない人も多いです。そのため日本人の生活の常識が通用しない場合もあります。

例えば夜中まで騒がれたり、ゴミ出しのルールを利用者が知らないケースがあります。

尚、民泊に関しては代行業者がありますが、売上の20パーセントと言ったところもあり、高めの価格設定となっています。

次にワンルーム・ファミリータイプですが、民泊とは違って長期間の契約となることから、原状回復に費用が掛かったり、ケースによっては家賃滞納リスクも出て来ます。

また、住民トラブルも民泊よりもリスクが高いとも言えるでしょう。
しかし、これらの問題は不動産管理会社に依頼することによって、多くの場合が解決可能です。

また、不動産管理会社は物件のリフォームなどの提案までしてくれます。心強いビジネスパートナーにもなり得るのです。

ただし、不動産管理会社の委託についても費用が発生しますが、家賃の5パーセント程度で済むことが多く、民泊の代行業者よりも安く設定されています。

経営管理上での違い


両者は経営管理の観点からも相違があります。
まずはキャッシュフローの管理です。

民泊にしても、ワンルーム・ファミリータイプにしても、物件に関するキャッシュフロー管理は非常に大切です。

毎月の収入の管理と支出を管理しなければならないので、煩雑な仕事が発生します。ただし、キャッシュフロー管理の面では民泊投資の方が複雑となる場合があります。

と言うのも、民泊の場合は室内の家財やアメニティグッズなど、小さい物の管理が発生するからです。

これらの小さい物の管理はドンブリ勘定で可能な場合もありますが、あまり望ましくはありません。
次に顧客管理です。顧客管理も相違点があります。

まずはワンルーム・ファミリータイプですが、一番重要なのが入居者審査で、この段階で間違わなければ安定した経営をすることが可能です。

入居者によっては、家賃滞納などの危険性も発生し得ますが、家賃保証会社などを起用すれば、そのリスクも下がります。

一方で民泊ですが、顧客管理は非常に難しくなります。と言うのも、顧客の多くは単発での宿泊となるからです。

宿泊希望のメールだけでは利用者の人柄も分かりませんので、管理がほとんど出来ない、とも言えます。特に外国人が来た場合には、言葉や文化の違いが壁になり、ハードルを一層引き上げます。

また、周辺地域への対策なども違います。一般の賃貸不動産の場合、周辺地域からの反対はほとんどありません。

確かに大騒ぎをする迷惑住人に貸してしまい、周辺とのトラブルが発生する場合も考えられますが、非常に少ないケースと言えます。

しかし、民泊の場合は、しばしば近隣とのトラブルが聞かれます。状況が悪い場合には、周辺地域から反対運動を起こされる事態もあるので、運営には気を付けなければならないのです。

コロナ状況下での民泊経営について


ところで、民泊を行う上で、避けてはならない話があります。それが新型コロナウィルス感染症の世界的流行の問題です。コロナ問題は民泊ビジネスに、どの様な影響を与えたのでしょうか。

民泊は「人の移動」あってのビジネス


民泊は「人の移動」があって成立するビジネスと言うことが出来ます。人の移動があって、その土地で宿泊するからこそ可能なビジネスだからです。

しかし、昨今のコロナ問題では「人の移動」が大きく制限されていると言えます。と言うのも人の移動がコロナウィルスの拡大を招き、事態をより深刻化させるからです。

また、海外の状況も違います。民泊は東京オリンピック・パラリンピックの開催を見据えての事業となるはずでした。

しかし、このビッグイベントの開催も不透明となり、海外からの観光客も状況が見えないままとなっています。

そのため、「人の移動」の視点からの民泊運営は今後難しくなるとも考えられます。当然のことながら、民泊投資の収益も怪しい雲行きとなります。

コロナ状況について


ここでコロナウィルスの問題について、再度考えてみましょう。

国内のコロナウィルスの問題は、政府の非常事態宣言を受けて、不要不急の外出を避ける、テレワークなどの実施、飲食店などの営業自粛などにより、一時期は問題が小さくなった様にも思えました。

しかし、その後の非常事態宣言解除による各産業の再起動によって、国内の感染者数は非常事態宣言前よりも増加している現状があります。

また、海外に目を向けるならば、依然として問題が沈静化していない地域も多く、問題の解決は先の話と思われます。
そして、コロナウィルスに効果のあるワクチン開発も、今年中での完了は難しいとの発表もありました。

その様な背景を考えると、コロナ問題は依然として続き、終わりがまだ見えない難問と言うことが出来ます。

コロナ状況下での民泊投資


それでは、この様な状況下での民泊投資は、十分な収益を得ることが出来るのでしょうか。
結論を言うならば、「大きな博打」と言うことが出来るでしょう。
と言うのも、肝心な旅行ビジネスが不況となっているため、民泊そのものが成立しない可能性が高いからです。

確かに今では政府主導の元での旅行キャンペーンも行われていますが、その効果が民泊まで降りて来るかは、甚だ不透明です。

そのため、仮に民泊用の物件を購入したとしても、集客が望めず、物件のランニングコストと税金ばかりが発生してしまう事態も想定し得るのです。

民泊とワンルーム・ファミリータイプ、どちらが優位か


今まで述べて来た様に、民泊投資には、コロナ問題などの「想定外の悪条件」が発生してしまいました。そのため、投資対象としてはリスクが高すぎる物となってしまったと言えます。

しかし、一方のワンルーム・ファミリータイプ物件においては、民泊ほどの悪影響は出ていません。

ですから、昨今の状況を見るならば、ワンルーム・ファミリータイプ物件投資に軍配が上がると言えるでしょう。

まとめ
民泊は不動産投資においても「切り札」とまで言われたビジネスでした。しかし、今ではその様に言われていた状況と、完全に事態が変わってしまった現実があります。
しかし、その一方で、ワンルーム・ファミリー物件投資はコロナ問題などの影響を受けていません。今の不動産投資はワンルーム・ファミリー物件がおすすめです。

参考

民泊代行業者価格

https://minpakukanri.org/cost/