地盤改良工事の種類とその効果とは?

不動産取引において重要となるのは、価格や物件の仕様と言う人は多いと思いますが、実はそれ以外にも多くあります。土地の地盤強度も、その中の1つと言えるでしょう。

地盤と言うと、「基礎杭を打つ…」と言った言葉を思い出すこともあると思いますが、具体的にイメージが出来る人は少ないのでは無いでしょうか。実は地盤の話は意外に重要なのです。

ここでは建物を建てる際に行う地盤について取り上げ、地盤の改良工事と地盤の重要性などについて解説したいと思います。


地盤が弱いとどうなるか


まずは、地盤が弱かった場合の悪影響について考えてみましょう。地盤の弱さ…と聞くと地盤沈下を連想することと思います。しかし、地盤沈下の影響などについて具体的なイメージは意外に難しいのでは無いのでしょうか。
そこで、ここでは地盤沈下から来る悪影響について説明します。

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地盤沈下とは


地盤沈下とは、地盤が建物の重量を支えきれなくなり、地面に沈んでしまったり、傾いてしまう現象を指します。沈下の状況は様々とも言え、目で見ても分からない小さなレベルから、外観を少し見ただけで傾きが分かる物もあります。

地盤沈下は住宅に様々な悪影響を及ぼします。

例えば、使い勝手の面から考えるならば、ドアや窓の建付けが悪くなる場合があります。これは沈下によって、サッシ枠やドア枠などにゆがみが発生するからです。

また、傾きがひどくなると、室内にいるだけで気分が悪くなることがあります。
そして、水道やガスなどのライフラインにも影響を及ぼします。と言うのも建物が動いてしまうと、水道管などに大きな力が掛かり、破損することがあるからです。

不動産を貸す場合には


不動産投資の物件として使う際にも、地盤沈下した物件は良くありません。と言うのも、物件の使い勝手が悪くなり、入居者も気分が悪くなる場合があるからです。

不動産投資は、入居者に心地良い居住空間を提供することによって成立します。そのため、沈下した不動産は、快適性が落ちてしまうので、集客力などにおいて不利になってしまうのです。

尚、不動産がこの状態だと、家賃レベルの維持なども難しくなりますし、集客力も落ちてしまいます。しかも、ランニングコストは基本的には変わりません。非常に良く無い状況と言えるのです。

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売却について


特に不動産投資の場合、物件の売却は利益を確定する上で大きな意味を持ちます。そのため、投資用物件には、高く売るためにも、様々な魅力を持たせる必要があります。

しかし、建物に大きな問題が発生すると、売却そのものまで成立しなくなる可能性もあり得ます。

尚、投資用不動産を売る場合、次の買い手は別の投資家となる場合が多いです。当然ながら、物件は徹底的にチェックされますので、非常に不利な立場に追い込まれてしまいます。

しかも、今ではホームインスペクションなどにより、物件にチェックが入ってしまいます。その段階で敬遠されることもあり得るのです。

地盤調査の方法


地盤の改良の前には地盤の状況を知る必要があります。それでは、どの様にして地盤の強度を測るのでしょうか。
ここでは代表例として、スウェーデン式サウンディング試験と標準貫入試験(ボーリング試験)について紹介します。

スウェーデン式サウンディング試験


スウェーデン式サウンディング試験は、元々が北欧スウェーデンで使われた試験方法で、特に国有鉄道の敷地調査などで行われた経緯があります。その後で日本での規格化がされています。

方法としては、先端をドリル状にした棒を地面に突き刺し、地面への刺さり具合によって地盤の状況を調べます。
尚、この試験は敷地内で複数の地点で調査をして、全体の強度を算出します。

標準貫入試験(ボーリング試験)


この試験は穴を掘って地盤の強度を調べる方法で、古くから行われて来た試験と言うことが出来ます。
方法としては、ボーリングで採掘した穴に鉄パイプを入れ、ハンマーで叩いて埋め込み具合で地盤の強度を測る方法です。

この方法はマンションなどの大型の建物を建てる場合に用いられます。一戸建て住宅の場合にはスウェーデン式サウンディング試験が用いられます。

地盤改良工事の種類


地盤の調査で状況が分かった後で、地盤改良の工事となります。
しかし、地盤改良工事も方法がいくつかあります。ここでは代表的な手段として、3種類の方法について紹介します。

表層改良工法


この方法は、弱い地盤があまり深く無い部分で終わる場合に用いられる方法です。方法としては、表層の軟弱な部分を一旦掘り、それにセメント系材料を加えた後で掘った部分に再度敷いて固める方法です。

メリットとしては、狭い土地でも施工がしやすい点があります。また、工期も短く、しかも比較的手軽です。

柱状改良工法


柱状改良工法は円柱状の支持部分を土中に作り、その上に基礎を造る工法です。表層改良工法よりも深い部分まで軟弱な地盤でも補強が可能となります。

特徴としては、深い部分まで補強構造が届くため、安定性が良いメリットがあります。しかし、工期が必要で、コストも表層改良工法よりも割高になる場合も多いです。

小口径鋼管杭工法


この工法は深い部分まで軟弱な部分が続く地盤に使われる工法です。杭を固い地層まで到達させることにより強度を出しますが、長い杭を使うので、表層の改良では強度の発現が難しい場合に使える工法とも言えます。

メリットをしては高い擁壁のある場合に施工が出来る点や、地盤改良の難しい場合な場合に使えます。
ただし、コストは高めになってしまい、工期もそれなりに必要です。

地盤改良工事の効果


次に地盤改良工事の効果について説明します。改良によって得られる効果、地盤の補強の他にいくつかありますが、代表的なのは以下に挙げる3点です。

地盤強度のアップ


地盤は地点によって強度が違います。柔らかいところもあれば、強くて固いところもある訳です。そして柔らかくて弱い場所に建物を建ててしまうと、建物の重量を支えきれなくなり、沈んでしまったり傾いてしまいます。

しかし、地盤改良をするならば、地盤の強度がアップするため、安心して建物を建てられる様になります。

耐震性向上


地盤改良工事をすると、建物の耐震性も向上します。
地盤が弱いままで建物を建てた場合、仮に地盤沈下が発生しないにしても、十分な耐震性を確保できないこともあり得るのです。地盤がそれほど強く無い状態で地震が来ると、基礎の部分からダメージを受けてしまうので、危険です。

しかし、地盤を改良すれば、建物をしっかりと支持することが可能となりますので、耐震性に優れる建物とすることが可能となるのです。

液状化対策


地盤改良工事は液状化対策としても有効です。
地盤の液状化は、振動などによって地盤が著しく緩くなってしまう現象で、建物が傾いたり沈んでしまったりします。

そのため、仮に建物が大丈夫の様に見えたとしても、地震の発生により、建物が傾いたりしてしまいます。

しかし、地盤を改良すれば、土地が強固になるため、建物の傾きなどが抑えられます。

地盤について知っておきたいこと


ここで、地盤調査と選び方に関する参考情報を紹介します。いずれも土地選びに役立ちますので、ぜひ覚えておきましょう。

地盤沈下が現れるのは時間が経ってから


まず覚えておきたいことは、地盤沈下は建設直後に分かるとは限らない点です。問題が表面化するのは時間が経ってから、しかも年単位に時間が経ってからと言う場合もあり得ます。

そのため、例えばアパートなどを投資用物件として建設し、利益を確定させるために売ろうとした際に沈下が分かり、売れなくなる…と言った事態もあり得るのです。
その様な事態を避けるためにも、地盤改良工事は重要であることを覚えましょう。

盛土と切土


住宅地には「盛土」と呼ばれる部分と「切土」と呼ばれる部分があります。特に傾斜のある場所を造成した土地に使われる用語で、盛土は傾斜に土を持った箇所、切土は傾斜を削った箇所と言うことが出来ます。

盛土と切土は地盤強度が異なり、盛土が弱いです。そのため、盛土部分は土地を落ち着かせるため、3~5年程度、寝かせることが必要になるとも言われます。

尚、地盤事故で多いのが、盛土と切土の境界部分です。と言うのも盛土と切土は強度が違い、盛土は動くが切土は動かない、といった現象があるからです。そして、ケースによっては地盤に段差が出来てしまい、建物の破損に繋がります。

登記簿謄本が手掛かりになる


法務局に行けば登記簿謄本を調べることが可能ですが、登記簿謄本が地盤強度を知る上での手掛かりになることがあります。

と言うのも、登記簿謄本には「地目」の記載があり、その土地が過去にどの様な使われ方をしていたかが分かる場合があるからです。

例えば、地目の欄に「田」の記載があれば。過去に水を土地に引いていた可能性が濃厚になり、地盤強度が心配になる…と言った具合です。

地名が手掛かりになる場合がある


地名が地盤の強さを知る手がかりになる場合もあります。地域の名称は様々ですが、「山」「丘」などと言った高い土地に関係する名前、あるいは「沢」「河」など、水に関係する文字の入った名前が見られます。

これは過去に、その地域がどの様な状態だったかを表していると言えます。つまり、「山」や「丘」などは丘陵地、「沢」「河」は水の流れる場所と言った具合です。

当然、地盤の強度からすれば、高い土地の方が強く、水に関係する地域は弱くなります。そのため、「山」「丘」などの地名は地盤強度が強く、「沢」「河」などは弱いことが推測できるのです。

まとめ


地盤改良の種類と効果、そして地盤に関する知識について紹介して来ました。地盤改良工事の重要性について、お分かりいただけたことと思います。
住宅は良好な地盤の上に建てないと、沈下などの様々な弊害を招きます。マイホーム建築の前には、しっかりと調査し、適切な工事を行いましょう。

 

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