積算評価と収益評価を知ろう!

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不動産投資を継続して行うには、銀行からの融資を連続して受けていく必要があります。不動産投資において銀行から融資を受けるためには、投資対象となる物件が銀行からどう評価されるかをよく理解しなければいけません。

このことは銀行の融資を活用するために重要なポイントとなるので、詳しく解説していきましょう。

〔なぜ銀行は投資物件をチェックしているのか〕
銀行にとって融資をする際に最も恐れるべき事態は、貸したお金が返ってこなくなることです。銀行側はこの事態に備えてリスクを回避するため、投資対象となる物件を担保にする抵当権を設定し、もしも返済が不可能となった場合はその物件を売却して残った債務を回収します。

そのため、投資対象物件の実質的な価値というのは銀行にとってとても重要な要素となります。

〔銀行が担保価値を測る2つの方法〕
銀行が投資対象物件を評価する際は、「積算評価」と「収益評価」という2つの評価方法でそれぞれ評価し、最終的にその2つを統合して融資の判断を行います。

まず積算評価というのは、不動産の資産価値に関する評価です。土地と建物についてそれぞれ現状の価値を査定し、それらを合算して評価します。

土地の評価は、宅地1㎡あたりの評価額である路線価に土地面積を掛け合わせて算出します。

例えば、300㎡の土地で路線価が15万円の場合、300×15万円=4,500万円が土地の評価額となります。
ただし、商業地域や都心部などの場合は、土地の評価額がこの計算式で算出された金額よりも増減される場合もあります。

建物の評価の場合はもう少し複雑となり、まずその建物を建造する場合に必要な金額を計算する必要があります。1㎡当たりの建造費用を再調達価格といい、鉄筋コンクリートの場合は20万円前後、重量鉄骨の場合は18万円前後、木造の場合は13万から16万円前後と定められています。
その再調達価格に建物面積と残存耐用年数を掛け合わせ、それを法定耐用年数で割ったものが建物の評価となります。
例として、建物面積が200㎡で築15年の鉄筋コンクリート製の建物であれば、20万×200×32÷47=約2723万円となります。

このように算出した土地の評価額と建物の評価額を合算した金額を積算評価といいます。

不動産の資産価値に着目した評価方法を積算評価といいますが、それに対して不動産の収益性に注目した評価方法を収益評価といいます。
収益評価は、簡単にいえば不動産投資に置いて家賃などの収入から支出を差し引いたうえでローンの返済ができるかどうかという点で評価します。

これは、不動産投資を行うにあたって非常に重要な問題なので、自分でもこの評価を行ってから不動産投資をする必要があります。

収益評価は、満室となった際の家賃収入もしくは現在の状況における収入に80%をかけ、ローンの返済額に2%の金利が増えた場合を想定した金額と比較します。

収入については、現在が満室であれば満室時の合計家賃収入から計算しますが、マンションなどの場合は空室が出る可能性が高い事を考慮して、銀行が行う評価では20%から25%程度を差し引いて計算されます。
返済額についてはリスク金利として2%を上乗せして、収入は実際よりも少なく、支出は実際よりも多く見積もることで余裕を持たせた評価をしていきます。

この計算で収入が上回っていることが大前提となりますが、収益評価の場合はさらに返済比率がポイントとなります。

返済比率とは、収入のうち何%が返済へと回されるかの比率をいい、毎月の返済額を毎月の収入で割って算出します。この返済比率が低ければ、それだけその投資が安全だといえます。

銀行で計算する場合は、満室時の合計家賃収入を基準に返済比率を計算して50%未満となることが、収益評価をクリアする一つの目安となります。この際の返済額は残存耐用年数をそのまま融資年数として、現在の貸出金利によって計算します。

この返済比率が50%以上となった場合、銀行側で危険と判断する可能性が高くなります。

〔融資を連続して受けるためには〕
銀行側から連続して融資を受けたい場合は、この積算評価と収益評価の2つを上げていくことが大事なポイントとなります。最近では、銀行側で積算評価を重要視する傾向があるので、特に資産価値を重視して物件を選定していくと融資が受けやすくなるでしょう。

〔まとめ〕
積算評価と収益評価は銀行融資の基本となるので、必ず覚えてから不動産融資を始めましょう。

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