賃貸経営は税金を知らないと儲からない

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大家は、税の知識がないというだけで、しなくてもいい損をしています。

申告納税制度
日本では、税金を自分で計算して納めるという申告納税制度が基本です。そのため、税金のことを知らなければ損をすることがたくさん発生します。特に多いのが自分勝手な解釈で処理して申告して申告漏れと判断されると、納税が遅れたことに対するする延滞税や間違った申告方法であれば加算税が課せられることになります。

ただでさえ、賃貸経営では税金(取得税、固定資産税等)が多く取られる事業の上に、稼いでも支払う税金だけが多くなって、きちんと財産が残らないという事態になります。そうならないためには、税務の知識をきちんと身に着け、そのうえで節税するという考え方をもたなければなりません。

税理士は経営的な視点で見てくれない
税理士は税の知識に詳しく、申告書に計算結果を記載し提出するスキルがあります。そのため、顧問税理士に任せていれば、延滞税や加算税を支払うことはないかもしれません。

但し、税理士が、本当に不動産投資家の視点に立っているでしょうか。

税理士はあくまでも税務のスペシャリストであり、経営のスペシャリストではありません。過去の決算書や現時点までのデータに基づくアドバイスはできても、将来的なアドバイスまでできる人は一握りです。

大手の会社でも同じです。会計のわかる経理部門や財務部門が常に経営能力があるでしょうか。中には経営者と同等の能力を持つ人がいるかもしれませんが、ビジネスの中にいるみなさまであれば少ないことは、理解できるのではないでしょうか。

税理士は、経営者がなるべく節税したいという方針であれば、節税できる商品をお勧めすることはできますが、5年後、10年後の経営方針を理解して提示しているのではありません。

つまり、自分自身である程度の税の知識を身につけ、税理士を使う側として明確に方針を出せる能力が不動産経営者に求められるということです。

例えば公務員でこっそりと資産管理法人で物件を所有している人がいます。
その公務員の方の決算書を分析したら、臨時収入で上がってきた雑収入があるので、経費に落とすために、役員報酬が計上されていました。公務員が法人から役員報酬をもらうと、副業規定違反になって懲戒の対象になるかもしれません。経営的な視点ではないですが、公務員という職業を失う可能性のある事実に税理士は気が付かないということです。半期決算で気が付いたので、問題はありませんでしたが、経営者の視点では捉えることが難しいということです。

その他にも、節税がしたいという希望しか伝えていなければ、赤字決算にしていくことがあります。不動産経営を拡大しないのであればいいですが、銀行に融資をお願いして拡大していく段階で赤字決算を2期連続で提示すると、融資を受けることが難しくなります。

決して税理士の計上が悪いということではなく、そのような計上がされていることを理解できるようにしないと、不動産経営の落とし穴に入る可能性があります。

会計と税の知識を経営者が把握していないと、融資を受けられる決算にするためにはどうするのか、知恵を働かせなければなりません。修繕の判定では、経費にするだけが能ではなく、資本的支出にして、今年の経費計上分を少なくすることで、黒字化をするなど、いろいろな方法が考えられます。

その他にも法人保険を使った節税と利益調整など高度なスキルもあった方がいいでしょう。

税理士にも不動産業に強い方もいれば弱い方もいます。まずは、最低限、不動産業に強い税理士を見つけることは必須です。

不動産業に強い税理士をパートナーにしながらも、あくまでも賃貸経営者として、税の知識を持ち、税理士に相談できるようにできれば、最大限節税しキャッシュフローを出しながら、良い決算書をもとに不動産業を拡大できます。

まとめ
賃貸事業は、利益の出やすいビジネスのため、最後は税との戦いです。賃貸経営者が自ら税の知識を身につけ、不動産業に強い税理士とパートナーを組み、税と戦いましょう
賃貸経営の税務戦略の基本は3つ

賃貸経営の税務戦略は、3つです。

①不動産経営の拡大を最重視していく戦略を取るのか
②不動産経営で成長を止めて節税に専念する戦略を取るのか
③2つの戦略を組み合わせ、拡大も節税もバランスよく実現する戦略を取るのか

こう聞くと、③の拡大も節税も実現する戦略が一番目指したい姿ではないでしょうか。
但し、①と②をきちんと理解すれば、③の戦略も実践できるようになるでしょう。

①の拡大と②の節税を目的にする場合は、決算書を作る上で大きく方針が異なるからです。

①不動産経営を拡大していくには
不動産を拡大していく段階とは、「銀行融資を使う」ことが主眼です。

そのためには、銀行にとって良い決算を目指す必要があります。
やや難しく言うと、損益計算書が黒字で、バランスシートの純資産がプラスになっていることです。

【損益計算書が黒字】
銀行にとって、良好な決算とは、絶対条件として黒字が必要となります。例外としては、初年度決算だけは、不動産取得税等の負担が重いので赤字を許容してもらえますが、2期目以降は、1円でもいいので黒字にしましょう。銀行融資を使って成長していきたいのであれば赤字決算は厳禁になる。個人の場合は、不動産所得を黒字にします。

つまり、銀行融資が受けられるレベルの黒字化を目指すことが、最優先戦略となります。

2期目以降は、例えば、経費を多く計上するのではなく、資本的支出に振り替えたり、役員報酬を削ったりしながら調整していき、赤字を回避して黒字にしていくことが最低条件となります。

【バランシートの純資産がプラス】
決算のバランスシートの純資産が黒字ではなく、銀行の担保評価の計算上、純資産がプラスになっているかが重要となります。個人の白色申告、青色申告でも確実にバランスシートを把握し、銀行評価上で純資産がプラスになっているかを確認しましょう。

銀行の評価の目安は、積算評価で算出した数字を使います。下記積算評価の計算式で再評価しても純資産がプラスにする必要があります。銀行よっては、この積算評価に掛目(8割、7割)を入れるケースもあります。
積算評価:土地面積*路線価+建物面積*(法定耐用年数-経過年数)/法定耐用年数)

純資産がプラスにならない資産を保有の場合は、資産を売却して組み換えていく方法等の対策を取る事になります。

【法人から経営者の貸付金をなくす】
法人の場合ですが、不動産の資産管理法人を所有されている方は多いと思いますが、同族企業で代表や取締役が家族だけなので、法人と個人のお金を区別していない方がいます。

法人から経営者へ貸付があると、法人のお金に手をつけている=お金にルーズで法人と個人の区別のできない経営者のレッテルを貼られる可能性が高くなります。

銀行の中には、法人から経営者への貸し付けがあると、マイナスの評価をします。経営者への貸付を不良債権の区分に落とす銀行もあり、法人の与信を傷つけてしまいます。

つまり、法人から経営者への貸付については早期に返済するプランを検討します。

②不動産経営で成長を止めて節税に専念
成長を止めて節税に専念する場合には、とにかく「経費」を積み上げることが主眼になります。

今後、銀行の融資を受けない覚悟があるのであれば、赤字決算でも構いません

積上げる経費の候補としては、下記候補があります。
・役員報酬を上げていく
・社有車を購入する
・法人保険を使い、役員へ還流する

税理士と話し合いながら、ぎりぎりの水準まで経費を積み上げ、損益計算書で黒字にならないようにします。

こうなると、銀行から見る与信評価は悪化するので、決算書を良くするまでは、融資を受けることできなくなります。

③拡大も節税もバランスよく実現したい
最も難易度が高い調整が必要となります。銀行の評価も下げずに、節税もしていきたい場合には、かなりの工夫が必要となります。

融資を受けていく段階のため、損益計算書は黒字にする、バランスシートの純資産もプラスを積み上げていくとなります。
では、一体どれくらいの水準まで節税して利益を出せばいいかがポイントなります。

一概には言えませんが、債務償還年数を参考にすると、概ね銀行の評価上問題なく、融資が受けることができます。

債務償還年数=(有利子負債-現金)÷(税引後利益+減価償却-税金)

この基準は、簡単に言うと、銀行借入を何年分の手残り現金で返せるか、となります。

計算式の減価償却がポイントであり、減価償却は増やしていけば、税引き後利益が低くても減価償却が多くなるので、債務償還年数が良い水準に保てる可能性が高くなります。

つまり、物件を購入し続けることが、規模を拡大しながら節税もできるということに繋がります。あえて建物比率の高い物件を継続して取得することで、税引き後利益を圧縮しながら、銀行の評価を維持するという対策も可能です。


まとめ
賃貸経営がどのステージにいるかを明確にすることが先決となります。拡大ステージでは、物件購入時の経費が重いため、黒字化を目指していけばいいですし、節税ステージであれば、物件を購入しなくなっていくので、経費を単純に積み上げていけばいいです。

返済比率は50%以下にする

目標キャッシュフローを達成する上で、返済比率が最も重要になります。

満室収入に対する借入の返済額は、50%以下にする必要があると説明してきましたが、理由を説明します。

満室収入に対する返済比率
満室収入に対する返済比率は、下記を目安にしてください。
 返済比率 40%以下:安全
 返済比率 50%以下:比較的安全
 返済比率 50%~55%:注意が必要
 返済比率 55%以上:危険

理由としては、銀行への返済以外に経費(リフォーム、管理料等)・固定資産税が大きくかかります。経費と固定資産税の合計は家賃収入の20%程度はかかってきます。また、永久に満室ということはなく、大空室時代で全国平均で20%以上となっている以上、空室を10%程度は見込む必要があります。

そうすると、返済比率が55%となりますと、経費・固定資産税20%、空室10%をあわせると85%近くとなります。残り15%ですと、少し空室が増えたもしくは修繕が掛かったりすると、キャッシュフローが赤字になります。

空室はある程度工夫次第で満室等にすることはできてもバッファとして空室率を考えておく必要があり、経費・固定資産税、空室で30%は最低でもかかるため、あとは、返済比率で収支をコントロールしていくしかありません。

そのため、安全水準としては、40%以下となります。とはいっても40%以下の物件というのを探すのは至難の業であるため、50%以下を最低限のラインとして考えています。

返済比率50%以下を目標にしながら、進めていくのが安全な不動産経営となってきます。

返済比率50%以下の物件とは
多くの銀行は、融資年数は、耐用年数内で融資を考えます。そのため、収益物件を買うときに築年数の影響を大きく受けます。収益物件を購入する築年数次第では、長く融資を受けたり、短い融資となります。

融資期間は、構造別に耐用年数が違うため、経過年数に対する融資期間もまた異なってきます。
鉄筋コンクリート造であれば、築20年経過しても、まだ融資期間が27年とれます。
その反対に、築20年経過すると、鉄骨造で14年、木造で2年と短い融資期間しか基本は取れなくなります。
①経過年数に対する融資期間

構造

耐用年数
経過年数に対する融資期間
築5年経過 築10年経過 築20年経過
鉄筋コンクリート造 47年
融資期間42年
(実際はMAX35年)
融資期間37年
(実際はMAX35年)
融資期間27年
重量鉄骨造 34年 融資期間29年 融資期間24年 融資期間14年
木造 22年 融資期間17年 融資期間12年 融資期間2年

②融資期間に基づく月額返済額
上記の表の融資期間をベースに、仮に1億円を2%の金利で元利均等返済すると月額返済額がいくらになるか。※100円以下の端数は切り捨て


構造

耐用年数
1億円を2%の金利で借りた場合の月額返済額
築5年経過時購入 築10年経過時購入 築20年経過時購入
鉄筋コンクリート造 47年 29万3千円 31万8千円 39万9千円
重量鉄骨造 34年 37万8千円 43万7千円 68万2千円
木造 22年 57万8千円 78万1千円 425万4千円

③満室家賃収入に対する返済比率
さらに、1億円の物件で利回りが10%の場合の返済比率を出してみましょう。
利回りが10%なので、年間の家賃収入が1000万、月額の家賃収入が83万3千円となります。


構造

耐用年数
家賃収入83万3千円に対する返済比率
築5年経過時購入 築10年経過時購入 築20年経過時購入
鉄筋コンクリート造 47年 35.1% 38.0% 47.8%
重量鉄骨造 34年 45.3% 52.4% 81.8%
木造 22年 69.3% 93.7% 510%

結果を見て頂ければと思いますが、融資期間によって、返済比率が大きく異なることがわかるかと思います。
鉄筋コンクリート造は、築20年経過しても返済比率が50%を下回る結果となります。
その反面、築年数が経過した木造は返済比率が厳しいこと、鉄骨造でも築10年内くらいが返済比率としては限界になります。
※新築であれば、木造でも22年の融資期間が30年に伸びる可能性は高くなります。日本の銀行は不思議なことに、新築に関しては融資年数が伸びることがあります。

つまり、上記の表をみてわかる通り、キャッシュフローの拡大を目指していくのであれば、鉄骨造の築浅か鉄筋コンクリート造が適しています。

フルローン、オーバーローンは危険か
よく、フルローンやオーバーローンが危ないと言われる方がいますが、論理的に考えると違うことが理解できるのではないでしょうか。たとえ、フルローン、オーバーローンで借入していても、返済比率が安全圏内であれば、特に恐れる必要はありません。たいてい、フルローンや、オーバーローンが出る物件は、利回りが10%を大きく超えてきているものもあり、返済比率が40%を下回るのであれば、それだけで危険性が高いわけではありません。

頭金を2割入れていても返済比率が60%を超えるのであれば、危ない投資と判断できます。満室収入に対する返済比率が低ければ、借入に対するリスクは低い運営ができるということです。

木造はダメなのか
木造投資がダメなのではありません。木造の築年数が経過したものは、返済比率が高くなるとい特徴があるのです。それでも購入していく層は、不動産経営で利益がでていて減価償却狙いで節税を目指している方と頭金をたくさん入れて、現金投資に近い手法で返済比率を低減している方になります。

まとめ:キャッシュフロー1棟投資を目指す方は、返済比率50%以下になるように投資しましょう。借入は事業拡大のために必要なもので、借入を適切にコントロールするスキルをもつことが鍵となります。
投資家の中には、せっかくキャッシュフローが適切にでる物件を購入したのに、借金を恐れて繰り上げ返済をする方がいます。そして修繕の段階で手元にキャッシュがなく、高利でリフォームローンを借りるなどの無駄なことをしている方がいます。適切なキャッシュフローを生み出し、その生み出したキャッシュで追加の物件を購入したり、修繕費コストへのリスク回避をしていくという発想が必要です。

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