買ってはいけない物件と評価の出ない物件

788a15cd99a73a7dc38aeab41bef1633_s


キャッシュフロー1棟投資を進めていく上で、物件評価の出ない物件を取得することは、拡大の妨げになります。

物件評価の出ない物件とは、どのようなものでしょうか。

容積率オーバー、建ぺい率オーバーの違反物件:買わないこと
容積率オーバー、建ぺい率オーバーの違反物件は、買わないことです。

信販会社やノンバンクで融資を受けることは可能ですが、次に銀行から融資を受けようとしたときに、前回の違反物件の融資金額がマイナス評価されるのでいわゆる信用毀損状態を作ってしまいます

再建築不可の物件:買わないこと
接道が建築基準法の道路でないなど建替えができない物件があります。高利回りで販売されているが、融資をうけて購入することは基本的にできません。信販系では、ローンが下りる可能性はありますが、再建築不可の物件に融資を受けていることが、拡大の妨げになります。

このような物件は現金で購入しキャッシュを短期間に回収するか、隣の土地や建物が売りに出る可能性が高く隣の土地を購入すると再建築可能になるケースです。但し高度な判断が必要なため、初心者や中級者が手を出すのは辞めた方がいいでしょう。


耐用年数が短い物件:拡大期は買わず、拡大完了時の節税用に
木造で築22年以上となると耐用年数は0となるため、建物の評価はでません。つまり土地値だけとなります。土地値に価値があると認めれた場合でも長期の融資期間は望めません。よくて、10年~15年までとなります。返済比率が50%以下には収まることは稀なため、キャッシュフローの目標を達成するのに時間がかかってしまうでしょう。

耐用年数が短いもしくはない場合は、高利回りでキャッシュを短期間に回収するか、更地での売却が可能な場合などに限られる。個人の属性がいいと1棟目は融資が出やすいが、2棟目以降は短期間での取得は難しくなります。

耐用年数が短い物件は、拡大が完了した後に、節税目的で取得すると減価償却による節税にメリットがあります。


区分マンション:できれば買わない
区分マンションは、名前のとおり土地や建物を一棟丸ごと所有するのではなく、建物のひとつの部屋を所有するだけとなります。土地も建物の戸数などに応じての所有割合になります。

銀行からどのように見えるかというと、土地を個人で処分できるわけではないので土地の価値は低く評価されます。建物の評価も専有部分のみですし、管理上も一人のオーナーで建物価値を上げることもできないといった点も考慮されると、建物評価も低くなります。

銀行の評価からすると、売買価格よりもかなり低めの評価になることがほとんどで評価のでにくい物件となります。但し、区分マンションは価格自体が低いことから、個人属性の高い方は物件評価がでなくても個人の属性評価で購入できてしまいます。2~3戸程度は購入できても、それ以上購入を進めていく場合には、個人属性の評価を食いつぶしてしまうため、その後融資がつきにくいということにつながります。

借地権:できれば買わない
借地権投資は、土地は所有者(地主)から借りて、建物の所有を目的にしている権利です。借地権には、地上権と賃借権があります。地上権は、登記することができて、土地上の建物のを自由に売買できます。賃借権は、売却や転貸には地主の許可が必要となります。賃借権には、平成4年を境に旧法と新法がありますが、旧法では、借地権者である建物所有者にかなり有利な法律となっています。

権利の種類や法律の時期によっても細かくは違うのですが、結局は、土地は他人のもので、建物だけを所有していることには変わりがありません。

そのため、銀行からすると、土地の評価額はでず、建物の評価のみとなります。銀行は担保主義で価格の変わりにくい土地の方が好きであり、毎年価値の下がる建物ののみとなると、銀行融資は厳しい水準となります。

借地権投資は、建物価格が中心となるため、収益としては高利回りになりやすいので、手を出しやすいのですが、拡大期には、銀行からマイナス評価を受ける可能性が高く、お勧めはしていません。こちらも拡大期が終わって、節税したいときに購入する方がよいでしょう。

まとめ:銀行評価の出にくい投資は、キャッシュフロー1棟投資で目標に向かっている間は、適していません。銀行によっては、まったく評価のでない物件に借入があるというだけで、否決されることもあります。規模が十分に大きくなり、利益調整のために買うということであれば、減価償却の面でも十分に問題ないケースがあります。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です