こんにちは！八王子市のMyDesign/株式会社Izumidaの泉田です。
「相続税対策には賃貸アパート経営が良い」と聞いたことはありませんか？ 確かに、賃貸アパート経営は、うまく活用すれば相続税を大幅に軽減できる可能性があります。
しかし、「本当に効果があるの？」「デメリットはないの？」「八王子市でアパート経営ってどうなの？」など、疑問や不安をお持ちの方も多いでしょう。
そこで今回は、八王子市で不動産・建築業を営むMyDesign/株式会社Izumidaが、賃貸アパート経営による相続税対策の仕組みから、メリット・デメリット、成功のポイント、そして八王子市ならではの注意点まで、2025年3月9日時点の最新情報に基づいて徹底解説いたします！
なぜ賃貸アパートが相続税対策になる？ 3つの大きな柱 + α
賃貸アパートが相続税対策として有効な理由は、主に以下の3つの大きな柱と、それらを補強する要素から成り立っています。
1. 「貸している割合」で土地の評価額をグッと圧縮！
土地や建物を他人に貸している場合、その不動産は所有者（相続人）が自由に利用・売却することができません。そのため、相続税評価額が低く評価される仕組みになっています。
1-1. 借地権割合・借家権割合・賃貸割合って何？
- 借地権割合: 土地を借りて建物を建てている場合に、土地に対する借主の権利の割合です。相続税路線価図に記載されており、八王子市を含む一般的な住宅地では60%～70%程度が一般的です。
- 借家権割合: 建物を借りている場合に、建物に対する借主の権利の割合です。全国一律で30%と定められています。
- 賃貸割合: アパートやマンションで、貸し出している部屋の割合です。満室なら100％、一部屋を自宅として使用している場合は、床面積の割合で計算します。
1-2. 貸家建付地の評価額の計算式
アパートやマンションが建っている土地は「貸家建付地」と呼ばれ、以下の計算式で評価額を算出します。
貸家建付地の評価額 ＝ 本来の相続税評価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
1-3. 八王子市での具体例で計算してみよう！
例えば、八王子市内で以下の条件のアパートを相続する場合を考えてみましょう。
- 本来の相続税評価額：2億円
- 借地権割合：60%（八王子市の一般的な住宅地を想定）
- 借家権割合：30%
- 賃貸割合：80%（5部屋中4部屋を賃貸）
この場合、貸家建付地の評価額は、
2億円 × (1 – 0.6 × 0.3 × 0.8) = 1億7,120万円
となり、本来の評価額2億円よりも2,880万円も評価額を下げることができます。
2. 小規模宅地等の特例で、土地の評価額がさらに最大50%オフ！
「小規模宅地等の特例」は、一定の要件を満たす土地について、評価額を大幅に減額できる、非常に強力な制度です。
賃貸アパートが建っている土地（貸付事業用宅地等）の場合、200㎡までの部分について、評価額を50%減額できます。八王子市のような住宅地では、この特例の適用を受けられるケースが多いです。
3. アパートローン活用で、ダブルの節税効果！
アパート建設時にアパートローンを利用すると、さらに相続税を軽減できます。
- 現金を建物に: 現金で相続するよりも、建物（固定資産税評価額で評価）で相続する方が評価額が低くなります。
- 借入金は債務控除: アパートローンの残債は、相続財産から差し引くことができます（債務控除）。
+α 知っておきたい！その他の節税・資産形成効果
- 建物の評価方法: 建物は固定資産税評価額で評価され、建築費用よりも低くなる傾向があります。さらに、減価償却により時間とともに評価額が下がります。
- 所得税・住民税の節税効果（生前）: 不動産所得は、経費計上が可能なため、所得税・住民税の節税につながります。
- 事業承継税制（個人の場合）の活用可能性: 一定の要件を満たせば、相続税の納税猶予・免除を受けられる場合があります（専門家への相談が必須）。
- インフレ対策: 現金と違い、不動産はインフレに強い資産といわれています。
現金 VS アパート 相続税はどれだけ違う？ シミュレーションで比較！
前章の計算例では、貸家建付地の評価額を下げることで相続税の節税効果があることを説明しました。 ここでは、土地・建物をあわせた全体の相続税額が、現金を相続した場合と比べてどれくらい安くなるのかをシミュレーションで確認しましょう。
【前提条件】（八王子市を想定）
- 相続人：1人
- 遺産総額：2億円
- 現金2億円 もしくは アパート建設費：2億円（土地8,000万円、建物1億2,000万円）
- 路線価評価：実勢価格の80%
- 固定資産税評価額：実勢価格の70%
- 借地権割合：60%
- 借家権割合：30%
- 賃貸割合：100%（満室）
1. 現金2億円を相続した場合
- 基礎控除額：3,000万円 + (600万円 × 1人) = 3,600万円
- 課税対象額：2億円 – 3,600万円 = 1億6,400万円
- 相続税額：1億6,400万円 × 40% – 1,700万円 = 4,860万円
2. 2億円のアパートを相続した場合(小規模宅地等の特例適用)
- 土地の評価額：8,000万円 × 80% × (1 – 0.6 × 0.3 × 1) = 5,248万円 * 小規模宅地等の特例適用後：5,248万円 × 50% = 2,624万円
- 建物の評価額：1億2,000万円 × 70% = 8,400万円
- 課税対象額:2,624万円+8,400万円-3,600万円=7,424万円
- 相続税額：7,424万円 × 30%-700万円＝1,527.2万円
このシミュレーションでは、アパートを建てて相続し、小規模宅地等の特例を適用することで、相続税額を約3,333万円も節税できることがわかります。これは非常に大きな差ですね！
賃貸アパート経営のメリット：相続税対策だけじゃない！
賃貸アパート経営の魅力は、相続税対策だけではありません。
- 安定した家賃収入: 満室経営できれば、毎月安定した家賃収入が得られ、老後の生活を支える大きな柱となります。
- 所得税の節税: 減価償却費などを経費計上することで、所得税の節税効果も期待できます。
- 資産形成: 将来的に不動産を売却して利益を得ることも可能です。
賃貸アパート経営のデメリット・注意点：リスクもしっかり把握！
もちろん、賃貸アパート経営にはデメリットや注意点もあります。
- 空室リスク: 空室が発生すると家賃収入が減少し、相続税評価額の減額効果も薄れます。八王子市の賃貸市場の動向をしっかり把握し、空室対策を行うことが重要です。
- 初期費用: アパート建設には多額の費用がかかります。資金計画をしっかりと立てましょう。
- ローン返済: アパートローンを利用する場合、金利変動リスクや返済不能リスクも考慮する必要があります。
- 管理の手間: 入居者募集、家賃回収、建物の修繕など、管理業務は意外と大変です。信頼できる管理会社に委託することも検討しましょう。
- 出口戦略: 将来、アパートを売却するのか、建て替えるのか、あるいは 活用方法を考えるのか、出口戦略をあらかじめ検討しておくことが大切です。
八王子市でアパート経営を成功させるためのポイント！
- 投資への積極性と情報収集: アパート経営は投資です。リスクを理解し、積極的に情報収集を行い、八王子市の不動産市場の動向、賃貸需要、周辺の家賃相場などをしっかり調べましょう。
- 信頼できるパートナー選び: 不動産会社、建築会社、管理会社など、信頼できるパートナーを選ぶことが成功の鍵です。
- 収益性を最重視: 節税は大切ですが、それ以上に、長期的に安定した収益を上げられる物件を選ぶことが重要です。
八王子市でのアパート建築・相続税対策なら、MyDesign/株式会社Izumidaにご相談ください！
MyDesign/株式会社Izumidaは、八王子市で長年、不動産・建築業に携わってまいりました。 相続税対策として賃貸アパート経営をご検討中の方は、ぜひ一度ご相談ください。
お客様の状況やご希望に合わせて、最適なプランをご提案させていただきます。 八王子市の地域特性を熟知した私たちだからこそ、土地探しから、アパートの設計・建築、管理、そして将来の出口戦略まで、ワンストップでサポートできます。
「相続税対策もしたいけど、アパート経営で失敗したくない…」 「八王子市でアパート経営を始めるには、どうすればいいの？」
そんな不安や疑問をお持ちの方も、ご安心ください。 MyDesign/株式会社Izumidaは、豊富な経験と実績、そして八王子市への深い愛情で、お客様のアパート経営を成功に導きます。
まずはお気軽にお問い合わせください！ 一緒に、あなたにとって最適な相続対策と、八王子市での豊かなアパート経営を実現しましょう！
【お問い合わせ】
MyDesign/株式会社Izumida [カタログ請求・お問合せ]（
（キーワード）
- 八王子市
- 相続税対策
- 賃貸アパート
- アパート経営
- 不動産投資
- 節税
- 貸家建付地
- 小規模宅地等の特例
- 相続税評価額
- 借地権割合
- 借家権割合
- 固定資産税評価額
- 2025年
- 最新情報
- 株式会社Izumida
- MyDesign
