日本の住宅は高品質のため、非常に長い耐用年数を持っています。
それは法定耐用年数をはるかに超える例も少なくありません。例えば、木造住宅の法廷耐用年数は22年と決まっていますが、街を見渡してみると22年以上…ケースによっては50年レベルの物件も多く見られます。

この様に、建物は非常に長寿命なのですが、これによって発生する弊害もあります。…それが空き家問題です。
人が居なくなっても家は残ってしまい、その家が「負の遺産」となるのです。
空き家問題は近年になって起こった問題ですが、どの様な問題であるかをイメージ出来る人は意外に少ないことと思います。
そこで、ここでは空き家問題について触れ、空き家の活用方法について解説します。

空き家問題について

まずは空き家問題について解説します。

空き家は増えている

まず挙げられるのが、空き家そのものが増えている点です。
今の住宅…と言うよりも現代の建築物は寿命が非常に長いです。
ケースにもよりますが、50年を超えても平気で建っている物も少なくありません。
その様な住宅は確かに痛みますが、構造そのものには深刻なダメージを受けて無い場合もあるので、残ってしまうのです。

また、人にも寄りますが、住んでいた家を離れなければならない状況もあることでしょう。
例えば、転勤などで他の地方に行くことになると、今まで住んでいた家を離れなければならなくなります。
そして、その家は空き家となってしまいます。
ちなみに、その家に住んでいた人は、再びその家に住むとは限りません。
この様にしても空き家は増えてしまうのです。

倒壊などのリスクもある

空き家は基本構造が残っているから自立していると言えるのですが、強度などの性能が確保されているかと言うと、決してそうとは言い切れません。
と言うのも、見えない部分で腐食などが発生している場合もあるからです。

例えば木造住宅であればシロアリの問題が水面下で起こっているかもしれませんし、金属部品がボロボロにサビていると言う事態も十分に考えられます。
この様に非常に傷んだ家は、本来の強度を失っているので、台風や地震などの時は倒壊などのリスクが高くなります。
ですから、空き家は非常に危険なのです。

小動物や害虫の発生源にもなり得る

空き家の問題は倒壊などの危険性だけではありません。
小動物などの繁殖の場所となることがあるのです。
もしかしたら「猫くらいならば増えても良いのでは無いか」と思う人も居るかも知れませんが、動物はフンをします。

そして、そのフンでハエなどの害虫が発生します。
ハエの大量発生は非常に困った問題で、日常生活に悪影響を及ぼします。
ですから、空き家があると、その一帯が不潔にもなり得るのです。

空き家活用の方法

では、空き家を活用するとしたら、どの様な方法があるのでしょうか。

1.賃貸不動産としての活用

まず挙げられるのが、建物を賃貸不動産として貸すことです。
建物の状況にもよりますが、建物にランニングコストがあまり掛からないならば、非常に高い利回りを狙うことが可能です。
利回りは収入と投資額の関係式で表現出来ますが、投資額が低くなればなるほどに利回りは上がります。
つまり、既にある空き家を使うのであれば、投資額を非常に少なく抑えることが可能となり、ランニングコストを見るだけで利回り確保が狙えるのです。

ちなみに、空き家も状況によっては中身がボロボロになっている場合もあります。
その場合にはリノベーションが有効です。
それにより以前の建物よりも、より使い易い物件に生まれ変わり、物件の客付け力が強くなるのです。

2.建物用途の変更

空き家は元々が居住用の不動産ですが、そのままの目的で使う必要まではありません。
用途を変更して使っても大丈夫なのです。変更は様々で、店舗や宿泊施設などとして生まれ変わることもあります。
確かに消防などの問題が新たに発生するかも知れませんが、それでも空き家を使うのは有意義です。

3.リフォームする

空き家はそのままではどんどん古くなって行き、ボロボロになります。
そして、見た目にも機能的にもダメになってしまい。どうしようも無くなってしまいます。

しかし、見た目の状態が仮に悪い場合であっても、構造的には問題が無い場合も、やはりあります。
その時は、リフォームにより建物の再生が計れます。

今のリフォーム技術のレベルは非常に高く、柱や梁などの基本構造部分がしっかりしているのであれば、かなりの部分まで再生は可能です。また、仮に強度に疑問がある場合などは、構造部分を合板などで補強することも出来ます。
そして、リフォームしてきれいになれば、自分が住むことも可能ですし、貸すことも出来るでしょう。
「古びた空き家」から「きれいな家」に変われば、様々な可能性が生まれるのです。

4.売却する

売却するのも十分アリです。
建物が古くなると「もう売れないのでは…」と思うかも知れませんが、完全に諦めるべきではありません。
古い住宅を敢えて欲しがる人もいるからです。
例えば不動産投資家で、リフォームのノウハウを豊富に持っている人。この人たちは、物件を格安で購入し、自前で再生させて貸し出し、高い利回りを上げます。
そして、彼らは投資金額を抑えるために、敢えて築古の物件にも手を伸ばします。
私たちが見放す様な空き家が、彼らにとっては宝の山なのです。

5.更地にする

空き家に困ったら、いっそのこと更地に戻してしまうのも十分にアリです。
更地にしてしまえば、駐車場などの別な用途としても使えますし、売却がしやすくなることもあります。
ただし、家を取り壊すと税金面でマイナスになる場合もありますので、十分に確認して決めましょう。

空き家活用の事例

次に、空き家の活用事例について紹介します。
中古の建物は意外に利用されていて、用途を変えて使われている物も多いです。

宿泊施設として

築年数の古い建物を宿泊施設として再生させるケースが多くあります。
ただし、それはビジネスホテルや民宿などでは無く、ホステルやゲストハウスとしてです。
ホステルやゲストハウスは海外のバックパッカーなどに人気があり、一定の需要が見込めます。
そして、設備としても、ベッドや共同で使うキッチンやトイレなどがあれば、一応の物が出来上がります。
コストを抑えて用途を変更出来るので、メリットが大きい手法と言えるでしょう。

カフェやレストランとして

空き家…それも古い家には独特の風格のある物もありますが、その雰囲気を生かしてカフェに使うケースが見られます。
古い空間、歴史を刻んだ空間をコンセプトとしたリノベーションによって、建物を再生させ、カフェやレストランとして営業するのです。

地域交流のスペースとして

地域交流のスペースとしても使われています。
古い家には、今の家よりも広い間取りの物もあり、リノベーションが可能な建物も多いです。
様々な面白く、そして居心地の良い空間が造られます。

空き家を使う上での注意点

ここで、空き家を使う上での注意点について挙げてみましょう。

建物の傷み具合に注意

まず大切なのが、建物の傷み具合をしっかり確認することです。
建物を使うにあたっても、基本的な構造がしっかりしていなければなりません。
耐震性や耐風圧など、必要とされる性能はいくつもあるのです。

仮に、建物の性能が老朽化によって落ち過ぎている場合には、適切なリフォームが必要となります。
尚、中古住宅の確認はホームインスペクションと耐震診断の両方を行い、強度に問題が無いか、実使用上問題は無いかなどを、しっかりと確認しましょう。

害虫の発生状況を確認する

空き家に害虫が棲みついている場合も無い訳ではありません。
色々な虫が巣を作る可能性もあるのです。
空き家の害虫と言うと、もしかしたらシロアリの問題を連想するかも知れません。
確かにシロアリは問題の多い害虫で、建物を倒し得るレベルの危険な存在でしょう。

しかし、それ以外にも厄介な虫はいるのです。
例えばスズメバチ、地方にもよりますが、空き家の天井裏や床下に巣を作っている話をしばしば聞きますが、やはり非常に危険です。
また、ハエなどの発生状況も確認するべきでしょう。ハエは様々な病原体を伝搬します。
実は危険な虫なのです。

ネコなどが棲みついていないか

ネコなどの小動物も、空き家には巣を作りがちです。
もしかしたら、ネコは可愛いイメージがあるので、それほど問題にはならない、と思えるかも知れませんが、そうは行きません。
ネコも多く棲みつくならば、建物のダメージも大きくなります。
例えば、ネコは壁や柱を爪で引っ掻きますし、様々なところに飛び移ります。
そして、そのたびに内装は傷みます。

また、ネコもフンをします。そして、ネコのフンはハエなどの害虫を呼びます。
空き家にとっては、やはり危険な存在なのです。

設備の状態について注意する

空き家の設備、例えば浴室やトイレなどの状態は確認が必要です。
これらは生活に欠かせない設備であり、仮に機能しないのであれば、生活が困難になるからです。
ですから、空き家であっても、定期的に状態を確認すべきでしょう。
また、あまりにも古い仕様の物であるならば、新しいタイプの設備に交換する方がベターです。

水道の状態について確認する

水道は飲み水や調理に直接関係するので、状況の確認が非常に大切です。
状態が良く無い場合は早めに修繕すべきです。
また、排水の状態も気を付けなければなりません。
配管は老朽化すると腐食が発生しますので、漏水のリスクも出て来ます。
しっかりと確認しましょう。

電気まわりについて

古い家の場合、電気のアンペア数が少なく、今の様な家電製品を設置出来ない場合が少なくありません。
特にIHヒーターなどの様な設備は電力が必要なので、設置に向かない家もあります。
家を確認する際には、電気まわりも併せてチェックしましょう。

まとめ

空き家の問題と活用法について紹介しました。
空き家の問題が意外に大きいこと、そして活用方法の事例なども分かったことと思います。
確かに空き家は厄介に思えるかも知れません。しかし、工夫次第では、様々な可能性があるのは確かです。
ぜひより良い方向を見つけ、有利な活用をしましょう。