理想の住まいを実現する方法として、中古物件を購入してリノベーションするという方法が人気を集めています。「中古物件購入」「リノベーション」の2つの工程を進めていかなければならないため、興味はあっても、具体的な進め方がよくわからないという人も多いのではないでしょうか。
この記事では、「中古物件購入」「リノベーション」の2つの工程の進め方について詳しく解説し、中古を買ってリノベーションするにあたっての注意点も紹介していきます。
My Designで「中古を買ってリノベーション」について知る
中古を買ってリノベーションの全体的な流れ
「中古を買ってリノベーション」を進めるにあたっては「中古物件購入」と「リノベーション」の2つの工程を考えなければなりません。以下の図は、それぞれの流れを簡単にまとめたものです。あくまでも一般的な流れを示したものであり、場合によって順番が前後することもある点は注意してください。
（筆者作成）
図を見ればわかるとおり、中古物件購入とリノベーションの流れは互いに不可分なものであり、並行して同時に進める必要があります。後から説明しますが、物件購入費用とリノベーション費用を併せた「一体型ローン」を利用するケースでは、スピード感も求められるでしょう。
以下では、2つの工程それぞれの進め方について詳しく解説していきます。
中古物件購入の進め方
まず、中古物件購入の進め方を見ていきましょう。新築物件と違い、「物件がすでに存在している」「売主の都合で手続きや引渡しのタイミングが変わる」といった点は、中古物件ならではの特徴です。
（1）資金計画と物件探し
最初にするべきことは、リノベーションに対する要望を整理し、資金計画を立てて予算を決めることです。資金計画を立てずにスタートしてしまうと、後から資金不足に陥り、せっかくの計画が破綻する事態になりかねません。
資金計画と予算が決まったら物件を探していきます。物件探しにあたっては予算に収めることも大切ですが、コストありきで考えると失敗につながります。
中古物件の探し方や注意点が気になる方は、こちらの記事をぜひご覧ください。
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（2）住宅ローン申し込みと事前審査
購入したいと思える物件が見つかったら、金融機関に住宅ローンを申し込み、事前審査（仮審査）を受けます。事前審査は数日〜1週間程度で完了しますので、購入希望物件が見つかったらなるべく早めに申し込むようにしましょう。
ここで気を付けたいのが「一体型ローン」を利用する場合です。一体型ローンとは、物件購入費用とリノベーション費用を一括で借りる住宅ローンのこと。低金利で借りられるために利用する人も多いですが、一体型ローンの事前審査では、大まかなリノベーション費用も提示が求められます。
つまり、住宅ローン申し込みの時点で、リノベーション費用の概算見積りが必要になるということなのです。後の章でも解説しますが、一体型ローンを利用する場合は、スケジュールがタイトになりやすいので注意しましょう。
（3）売買契約と住宅ローンの本審査
ローンの事前審査を無事通過し、購入価格など諸条件の合意ができれば、物件の売主と売買契約を締結していきます。売主・買主・不動産仲介会社の担当者が、仲介会社の事務所に集まって締結するのが一般的です。
この時点ではローン審査中であるため、売買契約書に「ローンが通らなければ契約は解除される」という「ローン特約」を設けます。
並行して、住宅ローンの本審査が行われます。仮審査以上に詳細な書類が求められるため、不動産仲介会社などに確認しながら、計画的に書類を準備しましょう。
（4）住宅ローン契約と物件引渡し
本審査を通過すれば、住宅ローン契約に移っていきます。住宅ローン契約、融資実行、代金や諸費用の決済、物件引渡しは同日に行われるのが一般的です。住宅ローンを融資する金融機関の支店に、売主・買主・不動産仲介会社などの担当者・登記手続きを行う司法書士が一堂に会し、各種手続きを行います。
このとき、登録免許税をはじめとした各種税金、司法書士報酬などの諸費用も支払わなければなりません。諸費用も住宅ローンと併せて融資でまかなうこともできます。
リノベーションの進め方
続いて、リノベーションの進め方を順番に見ていきましょう。繰り返しになりますが、リノベーションの検討と中古物件購入は並行して進める必要があります。
（1）リノベーション会社探し
まず、リノベーションを依頼する会社探しから始めます。リノベーション会社によって得意とするテイストや分野が異なるため、自身の希望するリノベーション内容を実現できる会社を見つけることが重要です。
ワンストップリノベーションを手がけるリノベーション会社なら、物件探しやリノベーションプランの検討・設計、施工に至るまで一貫して依頼することができます。中古物件購入とリノベーション検討の窓口を一本化できるので、工程をスムーズに進められます。
「MyDesign/株式会社Izumida」は、東京都八王子市など多摩地域を中心に、数多くのワンストップリノベーションを手がける会社。多摩地域で中古を買ってリノベーションしたいと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
（2）大まかなプランニングと概算見積りの作成
依頼するリノベーション会社が決まったら、希望内容をもとに大まかなプランニングをしていきます。
「大まかなプランニング」といっても、ここで盛り込む内容によっては選ぶ物件も異なってくることがあります。また、一体型ローンを利用する場合、プランニング内容に沿って作成した概算見積りが事前審査のベースとなります。
リノベーションで実現したい内容とそれらの優先順位を明確にしておき、大枠をしっかりと決めておくと良いでしょう。
（3）詳細プランの確定と工事契約
ローンの事前審査を通過して物件の売買契約を締結する段になれば、リノベーション会社と詳細なプランを詰めていくことになります。
実現したい内容をすべて盛り込もうとして、予算をオーバーしてしまうというのはよくある話です。事前に整理した優先順位をもとに、コストとバランスを取りながら、理想の住まいを目指してプランを決めていきましょう。
リノベーションプランが決定し見積りが確定したら、リノベーション会社と工事請負契約を締結します。
（4）リノベーション工事
物件引渡しを受けたら、実際にリノベーション工事が行われます。
工事を進める中で、どうしてもプランどおりに施工するのが難しいケースも出てくるでしょう。こうした場合は、現地で担当者や設計士などと打ち合わせしながら、代わりの方法を探っていきます。
工事が完成したら旧居から引越し、晴れてリノベーションが完了となります。
中古を買ってリノベーションするにあたっての注意点
ここまで中古物件を買ってリノベーションする際の進め方を見てきました。以下では、工程を進める中で、特に注意すべきポイントを2つ紹介していきます。
一体型ローンはスケジュールに要注意
先ほども少し紹介しましたが、一体型ローンを利用する場合にはスケジュールに気を付けながら進めましょう。
一体型ローンはリノベーション費用も併せて融資を受けるため、事前審査の時点でリノベーション費用がいくらぐらいかかるのか、金融機関に伝えなければなりません。概算見積りの提出も求められるため、リノベーション会社に作成してもらわなければならないのです。
ローン手続きに手間取っていると、人気の物件は売れてしまうこともあります。手続きをスムーズに進めるためには、リノベーションプランを思い描きながら物件探しを行う必要があるのです。
余裕を持った資金計画が大切
中古物件は新築物件に比べて価格が安い点が魅力です。物件取得にかかるコストを抑えられる分、リノベーションにある程度お金をかけて、理想の住まいを実現していきます。
ただし、かかるコストは物件購入費用とリノベーション費用だけではありません。不動産仲介会社に依頼すれば仲介手数料がかかるほか、物件取得にあたっては登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税といった各種税金も発生します。
築年数の経過した中古物件では、リノベーション工事が始まってから、思わぬ欠陥や不具合が見つかり、追加の工事が必要になる場合もあるでしょう。
中古物件を買ってリノベーションする場合、上記の諸費用や想定外の費用を見越して、余裕を持った資金計画を立てることが重要なのです。
まとめ
今回は、中古物件を買ってリノベーションする際の進め方について解説してきました。中古物件購入とリノベーションという2つの工程を並行して進めなくてはならないため、しっかりとしたスケジュール管理が求められます。
抜け漏れなくスムーズに進めていくには、プロであるリノベーション会社に相談するのが効果的。中でも、物件探しからリノベーションのプランニングや施工まで一貫して行う「ワンストップリノベーション」を手がける会社がおすすめです。
東京都多摩地域において、中古物件を買ってリノベーションしたいと考えているなら、「MyDesign/株式会社Izumida」へお気軽にご相談ください。
