「長年所有してきた土地、いざ売却しようと思ったら、予想外に安い査定額を提示されてしまった…」
特に、いわゆる「造成が必要な土地」をお持ちの場合、このような経験をされる方は少なくありません。広大な土地、がけ地、高低差のある土地、道路に接していない土地など、そのままでは建物を建てることが難しい土地は、どうしても評価が低くなりがちです。
「他の不動産屋に相談したけれど、なんだかよくわからないまま話が進んでしまった…」 「専門用語が多くて、結局何が問題なのか理解できなかった…」
そんなお悩みをお持ちではありませんか？
この記事では、造成が必要な土地の売却がなぜ難しく、そしてなぜ査定額が低くなりがちなのか、その理由を分かりやすく解説します。そして、諦めてしまう前に、ぜひ一度専門家にご相談いただきたい理由をお伝えします。
なぜ？造成が必要な土地の売却価格が安くなる主な理由
造成が必要な土地と一言で言っても、その状況は様々です。代表的な例と、なぜ売却価格が低くなりやすいのかを見ていきましょう。
- 広大な土地 一見すると価値がありそうに思える広大な土地ですが、買い手を見つけるのが難しい場合があります。一般的な個人が住宅を建てるには広すぎるため、開発業者などが購入するケースが多くなりますが、その場合、開発コストや分筆の手間などが考慮され、結果として単価が抑えられることがあります。
- がけ地 土地の一部または全体が斜面になっている「がけ地」は、安全性の確保が大きな課題です。建物を建てるためには、擁壁（ようへき）と呼ばれる土砂崩れを防ぐための壁を設置する必要があり、その費用は高額になるケースが少なくありません。また、建築可能な範囲も制限されるため、土地の利用価値が下がってしまいます。
- 高低差のある土地 道路や隣地との間に大きな高低差がある土地も、造成費用がかさむ要因です。土を削ったり（切土）、盛ったり（盛土）する工事が必要になり、その規模によっては多額の費用が発生します。また、階段やスロープの設置など、バリアフリーの観点からも追加の費用や工夫が求められます。
- 道路に接していない土地（無道路地） 建築基準法では、建物が建つ敷地は原則として幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています（接道義務）。この条件を満たしていない土地は「無道路地」と呼ばれ、原則として建物を建てることができません。そのため、売却価格は著しく低くなるか、買い手がつかないこともあります。
これらの土地は、買い手側から見ると「購入後に多額の費用と手間がかかる土地」と映ります。そのため、その分を差し引いた金額でしか評価されにくいのです。
知っておきたい「造成費用」と「法改正」の影響
造成が必要な土地を売却する際に、避けて通れないのが「造成費用」です。これは、土地を安全かつ利用可能な状態にするための工事費用のことで、土地の状態や規模、工事の内容によって大きく変動します。
また、近年、不動産取引において特に注意が必要なのが、自然災害リスクへの意識の高まりと、それに関連する法改正です。記憶に新しい2021年の熱海市伊豆山地区で発生した大規模な土石流災害は、不適切な盛土が被害を拡大させた一因とされ、これをきっかけに「宅地造成及び特定盛土等規制法（通称：盛土規制法）」が2023年5月に施行されました。
この法改正により、危険な盛土などを全国一律の基準で包括的に規制することになり、土地の造成に関する調査や安全対策の重要性がこれまで以上に高まっています。つまり、以前よりも土地の安全性を確保するためのコストが増加する可能性があり、これも売却価格に影響を与える要因となり得ます。
他の不動産屋で「？」が残ったあなたへ
ここまで読んで、「うちの土地も当てはまるかもしれない…」「でも、不動産屋の説明は難しくて…」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。
不動産取引、特に造成が必要な土地の売却は、専門的な知識や法律が絡み合うため、分かりにくいことが多いのも事実です。残念ながら、不動産業者の中には、売主様の不安や疑問に十分に寄り添いきれず、通り一遍の説明で済ませてしまうケースも見受けられます。
しかし、売主様ご自身が土地の状況や課題を正確に把握し、納得した上で売却を進めることは非常に重要です。
諦めるのはまだ早い！セカンドオピニオンという選択肢
「うちの土地は価値がないのかもしれない…」 「もうこの値段で手放すしかないのだろうか…」
もし、あなたが今そう感じているのであれば、一度立ち止まって、別の専門家の意見を聞いてみることをお勧めします。それが「セカンドオピニオン」です。
私たちMyDesign/株式会社Izumidaは、建築と不動産の両方の視点から、お客様の土地が持つ可能性を最大限に引き出すお手伝いをしています。
- なぜ、その査定額なのか？ 根拠を分かりやすくご説明します。
- 造成費用は具体的にいくらかかるのか？ 概算ではなく、より実態に近い費用感を把握するためのお手伝いをします。
- 法規制はどのように影響するのか？ 最新の情報を踏まえ、専門的な内容も噛み砕いて解説します。
- 本当に売却しか道はないのか？ 賃貸や活用など、売却以外の選択肢も一緒に考えます。
- 少しでも高く売るためにできることは？ 土地の魅力を高めるためのアドバイスも可能です。
私たちは、お客様の「分からない」を「分かった！」に変え、ご納得いただける最善の道筋を一緒に見つけることを大切にしています。強引な営業は一切いたしません。まずはお客様のお話をじっくりと伺い、現状とご希望を正確に把握することから始めます。
さいごに
造成が必要な土地の売却は、確かに簡単なことではありません。しかし、適切な知識と対策をもって臨めば、決して不利な取引になるとは限りません。
もし、あなたが今、所有する土地の売却でお悩みでしたら、どうぞお気軽にMyDesign/株式会社Izumidaにご相談ください。初回のご相談は無料です。私たちは、あなたの土地の価値を正しく見極め、最善の解決策をご提案いたします。
「相談してよかった」と思っていただけるよう、誠心誠意サポートさせていただきます。
MyDesign/株式会社Izumida
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