新築住宅の価格高騰などを背景に、中古住宅を購入してリノベーションする人が増えています。リノベーションを前提としているなら、リノベーションに向いているかどうかを踏まえて物件を選ぶ必要があります。
この記事では、リノベーション向き物件探しのポイントを「探し方」と「物件の特徴」の2つの観点から解説。これからリノベーションにチャレンジしたいと考えている方は必読です。
リノベーション向き物件の探し方
リノベーションのスタートは物件探し。良い物件に出会えるかどうかで、リノベーションの成否がほぼ決まってしまうこともあり得ます。まずは、どのような探し方があるのか見ていきましょう。
不動産ポータルサイトや不動産仲介会社で探す
通常の新築物件や中古物件を探すのと同様、リノベーション向き物件探しにおいても、不動産ポータルサイトや不動産仲介会社を活用するのは基本です。
不動産ポータルサイトは掲載物件数の多さが最大の魅力です。検索条件の絞り込みができるので、希望の条件に合った物件を探すのにも適しています。
住みたいエリアが決まっているなら、地元の不動産仲介会社に相談するのも有効です。エリアの物件情報に広く精通しているので、思わぬ掘り出し物の物件に出会えるかもしれません。
リノベーション専門ポータルサイトで探す
リノベーション人気の高まりを受け、最近ではリノベーション向け物件を専門に取り扱うポータルサイトも登場しています。通常の不動産ポータルサイトは絞り込み検索ができるとはいえ、リノベーションに向かない掲載物件が多く、目的の物件を見つけるのに手間がかかります。
リノベーション専門のポータルサイトであれば、リノベーション向き物件に絞って検索できるため、探す手間を省けるでしょう。ただし、掲載物件数は限られており、エリアによっては物件がゼロというケースもあるので注意が必要です。
ワンストップリノベーション会社に依頼する
リノベーション向き物件探しにおいて、特におすすめしたいのが「ワンストップリノベーション会社」に依頼するという方法です。
ワンストップリノベーションとは、物件探しから物件の購入、資金計画、プランニング、施工に至るまで一貫して行うリノベーションの形態。ワンストップリノベーションを手がける会社に物件探しを依頼すれば、リノベーションプランを見据えた物件に出会える可能性が高まります。
また、窓口を一本化できるので、希望する物件が見つかってからの手続きもスムーズに進められるでしょう。
東京都八王子市を拠点として、多摩地域を中心に展開する「MyDesign/株式会社Izumida」は、ワンストップリノベーションの実績も豊富です。多摩地域でリノベーションを検討しているなら、ぜひお気軽にご相談ください。
リノベーションに向いている物件の特徴
続いては、リノベーション向き物件を見極めるためのポイントを紹介していきます。次の特徴に当てはまる中古物件は、リノベーションに向いていると考えていいでしょう。
築年数が20〜30年前後の物件
一般的に築年数が古いほど物件価格は下がりますが、リノベーションに向いているのは築20〜30年前後の物件と言われています。
東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年1〜3月】」によると、築年数別にみた東京都多摩地域における中古マンション・中古戸建の成約価格は以下のとおりとなっています。
＜中古マンション＞
- 築10〜15年：4,603万円
- 築15〜20年：4,139万円
- 築20〜25年：3,808万円
- 築25〜30年：3,189万円
＜中古戸建＞
- 築10〜15年：3,975万円
- 築15〜20年：4,349万円
- 築20〜25年：3,561万円
- 築25〜30年：3,291万円
年代によって面積が異なるため、一概には言えませんが、どちらも築15〜20年あたりから下落傾向にあることがわかります。築浅物件に比べて価格が低いうえ、その後の価値も低下しにくい築20〜30年前後の物件はリノベーション向きと言えるのです。
リノベーションしやすい建物構造の物件
リノベーションはあくまでも既存の物件を改修するので、建物の基礎や構造部に手を加えることはできません。そのため、希望する内容を実現できる建物構造の物件を選ぶようにしましょう。
例えば、マンションであれば「壁式構造」「ラーメン構造」という2つの建物構造があります。
- 壁式構造
耐力壁と呼ばれる壁で建物を支える構造。構造上取り払えない壁が多く、間取りの制約が大きい。柱や梁が出てこないので、部屋が整形でスッキリとしているのが特徴。 - ラーメン構造
柱と梁からなるフレームで建物を支える構造。取り払える壁が多く、間取りの自由度は高い。柱や梁が室内に出てくるので、レイアウトに制約が出る場合もある。
一般的に、間取りを変更しやすいラーメン構造がリノベーション向きとされますが、レイアウトの自由度を優先するなら壁式構造が向いています。
共用部の管理が行き届いている物件
マンションでリノベーションできるのは専有部のみです。エントランス、廊下、エレベーター、メールボックスといった共用部は既存のものを使うことになります。よって、管理が行き届いているかどうかは物件選びの重要なポイントです。
物件内覧の際には部屋内だけでなく、部屋に入るまでの共用部が綺麗に保たれているか確認しましょう。また、他の住民の様子もチェックしておくと安心です。
リノベーション向き物件探しにおける注意点
最後にリノベーション向き物件探しにおいて、特に注意すべきポイントを3点解説します。次のポイントを意識して、物件探しで失敗するリスクを減らしていきましょう。
リノベーション費用や諸費用も含めた総費用で判断する
中古物件は価格が安いからといって、物件価格だけで判断するのは危険です。リノベーション費用がかかるほか、手数料や保険料、税金といった諸費用もかかります。工事が始まってから欠陥や不具合が見つかり、想定外の追加費用がかかるケースも考えられます。
リノベーション向き物件を探す際は、物件価格以外の費用も含めたトータルコストで判断するようにしましょう。
配管経路や見えない部分の劣化に気を配る
物件内覧時は、目視できる部分だけでなく、目に見えない部分にも気を配る必要があります。
例えば、マンションでは水回りの位置を変更できないことがよくあります。排水管は、パイプスペース（PS）を通る主管に向けて一定の傾斜を設けなければならないので、大幅な配管経路の変更が難しいためです。また、築古物件では配管、天井裏、床下などが劣化しているケースも散見されます。
中古物件選びでは、目に見えない部分もしっかりと確認するよう心がけましょう。
まとめ
今回はリノベーション向き物件の探し方と、リノベーションに向いている物件の特徴について解説してきました。ポイントを踏まえながら物件探しすることで、希望に沿った物件を見つけられる可能性が高まります。
より着実に物件探しを進めたいのであれば、プロのリノベーション会社やリノベーションを得意とする建築会社に相談してみるのがおすすめです。
東京都多摩地域において中古物件を買ってリノベーションしたいと考えているなら、経験豊富な「MyDesign/株式会社Izumida」へお気軽にご相談ください。
