リノベーションによって驚異的な収益を遂げたアパート!空室なのは築が古いから?/アパートの空室原因は?

親から相続した古アパート

老朽化が進み、空室が増えてきた築30年のアパート。
不動産会社からは、賃料を下げるように言われどんどん値下がり・・・
こんなご経験はありませんか?

  • 値下げ

  • 売却

  • 建て替え

  • リノベーション


あなたなら、どんな対策を立てますか?

長年、賃料収入で家族の生活を支えてくれた築30年の木造アパート。かなりの老朽化してきました。もし、あなたが相続したらどう活用しますか?

空室が目立つのに賃料下げたからと言って、そのままの状態で賃貸募集を続けるのは良策とはいえません。
おそらく保証人がいない、保証会社も通らないといった入居者の質も落ちてくるはずです。

空室が目立つのは、建物が古くなり、時代に合っていないからです。キッチン、浴室、リビングは昔のままではありませんか?そのままでは、住居としての魅力は落ちてしまいます。
そして、修繕費が確保できなくなり、退去の度に、クロスの張替えとハウスクリーニングだけで過ごしてきてはいませんか?
これでは建物の傷みはますますひどくなり、どんどん空室が増えて…と、こうした悪循環を招きかねません。

もちろん建て替えや買い換え、売却といった選択肢もありますが、私は、時代のニーズに合っていない為、有効活用されていないだけだと思います。
今回は、リノベーションで、築年数の古い木造アパートを活かすポイントについて説明します。

築の古いアパートがリノベーションによって成功した事例






【リノベーション】


過去の姿に戻すのではなく、将来を見据えた改修。一度、スケルトンに近い状態にします。そして、現代の期待に応えるべくリノベーションを施します。
具体的には、新しい付加価値を付けて入居者のニーズを取り込みます。立地条件によっては、民泊としての利用も考えられます。

一度に全ての部屋をリノベーションするのではなく、空いている部屋から順に
行うことができます。もちろん、外壁や屋根などは一新する必要がありますが、
今入っている入居者を他へ移ってもらおうとすると、立ち退き料などの交渉が必要になります。

リノベーションによって、賃貸経営を何年くらい続けたいかがコストを判断する基本ではないでしょうか。オーナーの年齢や、次の世代の考え方を反映させた将来設計が重要でしょう。

アパート経営でいずれは直面することになるはずの築30年以上の老朽化アパートについて、その具体的な対策案を探ってみたいと思います。

アパートなどの賃貸経営を人生に例えると、築15年目までは青年期、築16年~30年までは壮年期、築31年以上は老年期にあたると言い換えられます。

青年期には、周辺地域の他の物件に比べて外観や内装、設備も新しく、立地と家賃設定さえ間違わなければ、空室率は比較的低く、修繕費用もあまりかかりません。そのため、管理さえきちんとしていれば、安定的な賃貸経営が期待できます。

しかし、空室だらけの老朽化したぼろ物件がある一方で、築年数の新しい物件とさほど変わらない競争力を維持している物件があります。

この違いは、壮年期における改修投資や管理のあり方から生まれるのですが、ぼろ物件になっている場合にも、必ず、再生の方法はあるはずです。具体的には、建替え、リノベーション、建物解体後土地売却の3つの方法です。

りのべーる(リフォーム事業部)はこちら

外壁塗装(アパート)






それでは、例を挙げてみましょう


 

築30年 賃料35,000円のアパートをリノベーションして

賃料60,000円 リノベーション完成後3か月で満室になった事例

工事費:4部屋分+外壁、外構工事の合計 2400万円

1部屋あたり:60,000円/月額

4部屋あたり:240,000円/月額

年間:2,880,000円です。

利回り:12%を確保

20年のローンを組むと、月々のお支払いは約127,176円です。

4部屋で240,000円/月額の収入ですので、112,824円/月額余ることになります。

【まとめ】

あなたの不安は、こんな古いアパートをリノベーションしても、お金だけかかって入居者が入らないのでは?とお考えではありませんか。

どうせ古いからと言って、賃料を下げるだけの方法はおすすめしません。あなたのアパートは、時代のニーズに合っていないのです。ここは、思い切ってリノベーション費用を銀行から借り入れを起こしてでも、強気に行くべきだと私は考えます。賃料を逆に上げる方向で考えてみませんか。おすすめは競合する新築アパートより少し下に金額を設定することです。そして、きちんと時代のニーズに合わせることです。当社はお客様に合った最善のご提案をさせて頂きます。大がかりなリノベーションには、勇気が必要ですが、再生することによりより多く活用されるようになるはずです。

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