不動産・リフォーム事業者の方々、こんな経験はありませんか？
- 取引先や金融機関、ポータルサイトから「建設業許可がないと500万円以上の工事は請け負えない」と言われた。
- 建設業許可がないために、ビジネスチャンスを逃してしまった。
建設業許可がないと500万円以上の工事を請け負えないというのは、実は誤解です。
このコラムでは、建設業法の正しい解釈と、建設業許可が不要なケースについて、具体的に解説します。
法文は、【建設業法】に書かれている！
建設業法第３条
建設業許可（建設業法第３条）
(１) 建設業の許可
ア） 建設業を営もうとする者は、軽微な建設工事のみを請け負う場合を除き、建設業法第３条の
規定に基づき、建設業の許可を受けなければなりません。
イ ）「軽微な建設工事」とは、工事１件の請負代金の額が建築一式工事以外の建設工事の場合に
あっては、500 万円未満、建築一式工事にあっては 1500万円未満又は延べ面積が 150㎡未満の木造住宅の工事をいいます。
建設業法第3条では、建設業を営むには原則として許可が必要とされています。しかし、例外として「軽微な建設工事」のみを請け負う場合は、許可が不要とされています。
軽微な建設工事とは？
軽微な建設工事とは、以下のいずれかに該当する工事です。
- 建築一式工事以外の場合：工事1件の請負代金が500万円未満
- 建築一式工事の場合：工事1件の請負代金が1,500万円未満
- 建築一式工事で木造住宅の場合：延べ面積が150㎡未満
建築一式工事とは？
「建築一式工事」とは、複数の専門工事（大工工事、内装工事、電気工事など28種類）を組み合わせて、総合的な企画・指導・調整のもとに建築物を建設する工事のことです。
リフォーム工事の多くは、複数の専門工事を組み合わせるため、「建築一式工事」に該当します。
つまり、リフォーム工事の場合：
- 1,500万円未満の工事であれば、建設業許可は不要。
- 木造住宅のリフォームであれば、150㎡未満であれば金額に関わらず建設業許可は不要。
注意点
- 専門工事のみを請け負う場合は、500万円未満であっても建設業許可が必要になる場合があります。（例：塗装工事のみを500万円で請け負う場合は、塗装工事業の許可が必要）
- マンションリフォームは、建物の構造が木造ではないため、「建築一式工事」で1500万円未満が上限になります。
逐条解説建設業法
逐条解説建設業法には、以下のように記載されています。
- 「建築一式工事」は、総合的な企画、指導及び調整の下に建築物を建設する工事。
- 2つ以上の専門工事を有機的に組み合わせ、社会通念上独立の使用目的がある建築物を造る場合は「建築一式工事」に該当。
- 必ずしも2つ以上の専門工事が組み合わされていなくても、工事の規模、複雑性等からみて総合的な企画、指導及び調整を必要とし、個別の専門工事として施工することが困難であると認められるものも、「建築一式工事」に含まれる。
では、軽微な建設工事は何を指すのか？
上記に記載のイ）の部分です。
工事１件の請負代金の額が建築一式工事以外の建設工事の場合に
あっては、500 万円未満、建築一式工事にあっては 1500万円未満又は延べ面積が 150㎡未満の木造住宅の工事をいいます。
建設業法但し書きには、【許可の免除】が書かれているのです。
建設業法第３条第１項ただし書きの軽微な建設工事
建設業法但し書きには、【許可の免除】が書かれているのです。
つまり、
①建築一式工事で請負代金が1,500万円未満
②延べ床面積150㎡未満の木造住宅工事
③建築一式工事以外で、500万円未満の工事
上記に該当するのであれば、【建設業の免許】は不要ということです。
建築工事一式とは？ 一式ってどこまでの工事の事？？
建設業の許可業種
建設業の許可は、下記の28 の業種ごとに行われ、営業する業種ごとに取得する必要があります。 また、同時に２つ以上の業種の許可を受けることができ、現有の許可業種に業種を追加することもできます。ある業種の許可を受けた場合でも、他の業種の工事を請け負うことは、その業種の許可も受けていない限り禁じられます。
土木工事業、建築工事業、大工工事業、左官工事業、とび・土工工事業、石工事業、
屋根工事業、電気工事業、管工事業、タイル・れんが・ブロツク工事業、鋼構造物工事業、
鉄筋工事業、舗装工事業、しゅんせつ工事業、板金工事業、ガラス工事業、塗装工事業、
防水工事業、内装仕上工事業、機械器具設置工事業、熱絶縁工事業、電気通信工事業、
造園工事業、さく井工事業、建具工事業、水道施設工事業、消防施設工事業、清掃施設工事業
上記の内容だと、この２８種の業種をすべて行わないと、建築一式工事には、ならないのではないかと理解してしまいますが違います。安心してください。
逐条（ちくじょう）解説建設業法には、こう書かれています。
上記、２８種の専門工事を２つ以上有機的に組み合わせた場合は、建築一式工事になります。
建築一式工事：総合的な企画、指導、調整のもとに建築物を建設する工事
はい。
この時点でリフォーム屋さんは、
大工さんと水道屋さんの仕事を受けると、【建築一式工事】達成です。
もう一度言います。上記の２８種のうち、２つ以上の専門工事を有機的に組み合わせた工事は、【建築一式工事】なのです。
そのため、請負契約金額は、１５００万円までOK
もし、木造住宅の工事であれば、請負金額に関係なく１５０㎡までの工事であれば、建設業の許可は不要となります。
この時点で、木造であれば、ほとんどのリフォーム屋さんは建設業が不要なのです。ここで注意が必要ですが、
水道の工事だけを500万円で請け負ってしまってはいけません。これは、水道施設工事業の建設業の免許が必要な工事です。
水道で500万円というのも、一般のリフォーム屋さんはなかなかありませんが、例えば、塗装工事だけを500万円で請け負った場合は、塗装工事業の建設業免許が必要になります。これならば、ちょっと大きなアパートなどの場合は、いってしまいそうです。
たしかに、建設業法だけを読むと、建築工事一式の定義が書かれていないので、勘違いしそうです。建築工事一式ってなんだろう。。。
基礎や屋根、水道、電気全部の工事をきっと【建築工事一式】と言うのだろう・・・
逐条（ちくじょう）解説建設業法を知らない人や、組織の人が一様に、【建設業の免許がないと、５００万円以上の工事は受けられない】と勘違いしたために、こんなご時世になったのだと解します。 今でも、【建設業免許５００万円】で検索すると、行政書士さんのホームページを見ても正しく書いてあるものはありません！
まったくもって、建設業がないと、５００万円までの工事しか請け負えないと勘違いしてしまいそうです。
まとめ
- 建設業許可がなくても、一定の条件を満たせば、500万円以上の工事や建築工事を請け負うことができます。
- 「建築一式工事」の定義を正しく理解することが重要です。
- この知識を活用して、ビジネスチャンスを広げましょう。
多くの方に誤解されている建設業法について、不動産会社やリフォーム業者の方が正しく理解し、ビジネスに活かせるよう願っています。
２級建築士の本試験にも出題された
【令和１年 法規の問題 問２５】
次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 ．「景観法」上、景観計画区域内において、建築物の外観を変更することとなる色彩の変更をしよ
うとする者は、あらかじめ、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日等を景観行政
団体の長に届け出なければならない場合がある。
2 ．「建設業法」上、建築一式工事にあっては、工事 1 件の請負代金の額が 1,500 万円に満たない
工事又は延べ面積が 150 m2に満たない木造住宅工事のみを請け負うことを営業とする者は、
建設業の許可を受けなくてもよい。
3 ．「宅地建物取引業法」上、宅地建物取引業者は、建物の売買の相手方等に対して、その契約が成
立するまでの間に、宅地建物取引士をして、所定の事項を記載した書面等を交付して説明をさ
せなければならない。
4 ．「都市計画法」上、都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において、地上 2 階建
て、延べ面積 150 m2の木造の建築物の改築をしようとする者は、都道府県知事等の許可を受
けなければならない。
5 ．「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」上、建築主は、自動車車庫の用途に供する
建築物を新築しようとするときは、当該行為に係る建築物のエネルギー消費性能の確保のため
の構造及び設備に関する計画を所管行政庁に届け出る必要はない
正当は、４です。
以下は逐条解説２条に記載されています
建築工事一式の【一式】は、他の専門の工事と異なり、総合的な企画、指導及び調整の下に建築物を建設する工事であるが、２つ以上の専門工事を有機的に組み合わせて、社会通念上独立の使用目的がある建築物を造る場合は、当然、この一式工事に該当するほか、必ずしも２つ以上の専門工事が組み合わされていなくても、工事の規模、複雑性等からみて総合的な企画、指導及び調整を必要とし個別の専門工事として施工することが困難であると認められるものも、この一式工事に含まれる。
不動産会社が施主となる場合とお客様が施主となる場合がありますが、どちらの場合でも不動産会社は、建設業の免許は不要です。建築確認申請書に記載しなければならないのは、下請け工事を行う工務店が建設業を持っていればいいのです。
確認申請書には、施工店を記載する為、不動産会社の名前は出てこない形となりますが、 総合的な企画、指導及び調整の下に建築物を建設する工事 を不動産会社が行うことで問題ありません。
フロー
Aお客様（一般の人もしくは法人）→B（請負契約 不動産会社建設業なし）→ C（請負契約 工務店 建設業あり）
建築確認申請には以下用に記載されます。
Aお客様（施主） C工務店（施工店） ＊ここでは、Bの不動産会社は出てきませんが、建築確認申請には【施工店】の記載が求められるからです。Bの立場は、（請負人又は総合的な企画、指導及び調整人です）
AとBが請負契約を結び、BとCが請負契約の流れになります。この流れで銀行などの融資もまったく問題ありません。
リフォーム会社はここに注意！
木造住宅の場合は、延床150㎡でした。しかし、マンションの場合はどうなのでしょうか？
マンションと言っても、部屋の中は70㎡だし、工事は木造で行うわけだし。。。
この場合は、【構造】で判断します。マンションの多くは、鉄骨かRC造で建築されていますので、木造ではありません。
この場合のリフォーム工事は、２８種の専門工事が2つ以上複合されていれば、1,500万円までなら請負契約ができると解します。部屋の中は木造だからといって、1,500万円を超えてはいけません。
まとめ
建設業がないと、５００万円未満が該当するのは、多くの場合、専門工事を行う職人さん達です。専門性が高い場合に限り金額で上限を設定しているのです。
一方、軽微な工事や建築一式工事の場合は、専門性のある業種ではありますが、２８種の業種の職人やその会社への調整役を担うことにもなります。この調整役を行うのであれば、別に建設業の免許がなくても認めますと建設業法、逐条建設業法には書かれているのです。
正しい理解を得る方の為にこのコラムが届くことを切に願います。
