この題名は、少し誤解を受けそうなので後に説明します。 さて、私がなぜのコラムを書こうと思ったのか。このコラムは、不動産屋さん、リフォーム屋さんの為に書いています。
こんな経験はありませんか？
おたくは、建設業の免許は持っているの？
取引先や、銀行、建築ポータルサイトなどなど
無知なくせに力のある組織などにせっかく得られそうなビジネスチャンスを壊されたくない！そう思ったのです。
法文は、【建設業法】に書かれている！
建設業法第３条
建設業許可（建設業法第３条）
(１) 建設業の許可
ア） 建設業を営もうとする者は、軽微な建設工事のみを請け負う場合を除き、建設業法第３条の
規定に基づき、建設業の許可を受けなければなりません。
イ ）「軽微な建設工事」とは、工事１件の請負代金の額が建築一式工事以外の建設工事の場合に
あっては、500 万円未満、建築一式工事にあっては 1500万円未満又は延べ面積が 150㎡未満の木造住宅の工事をいいます。
上記の法文には、但し書きで
ただし、政令で定める軽微な建設工事のみを請け負うことを営業とする者は、この限りではない。
と書かれています。
では、軽微な建設工事は何を指すのか？
上記に記載のイ）の部分です。
工事１件の請負代金の額が建築一式工事以外の建設工事の場合に
あっては、500 万円未満、建築一式工事にあっては 1500万円未満又は延べ面積が 150㎡未満の木造住宅の工事をいいます。
建設業法但し書きには、【許可の免除】が書かれているのです。
建設業法第３条第１項ただし書きの軽微な建設工事
建設業法但し書きには、【許可の免除】が書かれているのです。
つまり、
①建築一式工事で請負代金が1,500万円未満
②延べ床面積150㎡未満の木造住宅工事
③建築一式工事以外で、500万円未満の工事
上記に該当するのであれば、【建設業の免許】は不要ということです。
建築工事一式とは？ 一式ってどこまでの工事の事？？
建設業の許可業種
建設業の許可は、下記の28 の業種ごとに行われ、営業する業種ごとに取得する必要があります。 また、同時に２つ以上の業種の許可を受けることができ、現有の許可業種に業種を追加することもできます。ある業種の許可を受けた場合でも、他の業種の工事を請け負うことは、その業種の許可も受けていない限り禁じられます。
土木工事業、建築工事業、大工工事業、左官工事業、とび・土工工事業、石工事業、
屋根工事業、電気工事業、管工事業、タイル・れんが・ブロツク工事業、鋼構造物工事業、
鉄筋工事業、舗装工事業、しゅんせつ工事業、板金工事業、ガラス工事業、塗装工事業、
防水工事業、内装仕上工事業、機械器具設置工事業、熱絶縁工事業、電気通信工事業、
造園工事業、さく井工事業、建具工事業、水道施設工事業、消防施設工事業、清掃施設工事業
上記の内容だと、この２８種の業種をすべて行わないと、建築一式工事には、ならないのではないかと理解してしまいますが違います。安心してください。
逐条（ちくじょう）解説建設業法には、こう書かれています。
上記、２８種の専門工事を２つ以上有機的に組み合わせた場合は、建築一式工事になります。
建築一式工事：総合的な企画、指導、調整のもとに建築物を建設する工事
はい。
この時点でリフォーム屋さんは、
大工さんと水道屋さんの仕事を受けると、【建築一式工事】達成です。
もう一度言います。上記の２８種のうち、２つ以上の専門工事を有機的に組み合わせた工事は、【建築一式工事】なのです。
そのため、請負契約金額は、１５００万円までOK
もし、木造住宅の工事であれば、請負金額に関係なく１５０㎡までの工事であれば、建設業の許可は不要となります。
この時点で、木造であれば、ほとんどのリフォーム屋さんは建設業が不要なのです。ここで注意が必要ですが、
水道の工事だけを500万円で請け負ってしまってはいけません。これは、水道施設工事業の建設業の免許が必要な工事です。
水道で500万円というのも、一般のリフォーム屋さんはなかなかありませんが、例えば、塗装工事だけを500万円で請け負った場合は、塗装工事業の建設業免許が必要になります。これならば、ちょっと大きなアパートなどの場合は、いってしまいそうです。
たしかに、建設業法だけを読むと、建築工事一式の定義が書かれていないので、勘違いしそうです。建築工事一式ってなんだろう。。。
基礎や屋根、水道、電気全部の工事をきっと【建築工事一式】と言うのだろう・・・
逐条（ちくじょう）解説建設業法を知らない人や、組織の人が一様に、【建設業の免許がないと、５００万円以上の工事は受けられない】と勘違いしたために、こんなご時世になったのだと解します。 今でも、【建設業免許５００万円】で検索すると、行政書士とかのホームページを見ても正しく書いてあるものは一つもありません！
まったくもって、建設業がないと、５００万円までの工事しか請け負えないと勘違いしてしまいそうです。
私も相当調べました。国土交通省にも電話しました。弁護士にも相談しました。金融機関とも戦いました。ひたすら世の中の間違いを正したい一心で調べつくしました。
ある日、リフォーム屋が集まるポータルサイトに登録をしようとした際に、おたくは建設業がないので５００万円以上の工事の反響は渡せません、建設業を取ってから出直してくださいと言われました。
また、ある時は、１００㎡の新築木造住宅を２０００万円で請け負ったら、おたくは建設業がないので請け負ってはダメですと金融機関に言われました。150㎡未満なら大丈夫なのに！この範囲は、法律上軽微な工事だと言っているのに！
ものすごく腹が立ちます。その為この記事は、イライラしながら書いています。
２級建築士の本試験にも出題された
【令和１年 法規の問題 問２５】
次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 ．「景観法」上、景観計画区域内において、建築物の外観を変更することとなる色彩の変更をしよ
うとする者は、あらかじめ、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日等を景観行政
団体の長に届け出なければならない場合がある。
2 ．「建設業法」上、建築一式工事にあっては、工事 1 件の請負代金の額が 1,500 万円に満たない
工事又は延べ面積が 150 m2に満たない木造住宅工事のみを請け負うことを営業とする者は、
建設業の許可を受けなくてもよい。
3 ．「宅地建物取引業法」上、宅地建物取引業者は、建物の売買の相手方等に対して、その契約が成
立するまでの間に、宅地建物取引士をして、所定の事項を記載した書面等を交付して説明をさ
せなければならない。
4 ．「都市計画法」上、都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において、地上 2 階建
て、延べ面積 150 m2の木造の建築物の改築をしようとする者は、都道府県知事等の許可を受
けなければならない。
5 ．「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」上、建築主は、自動車車庫の用途に供する
建築物を新築しようとするときは、当該行為に係る建築物のエネルギー消費性能の確保のため
の構造及び設備に関する計画を所管行政庁に届け出る必要はない
正当は、４です。
以下は逐条解説２条に記載されています
建築工事一式の【一式】は、他の専門の工事と異なり、総合的な企画、指導及び調整の下に建築物を建設する工事であるが、２つ以上の専門工事を有機的に組み合わせて、社会通念上独立の使用目的がある建築物を造る場合は、当然、この一式工事に該当するほか、必ずしも２つ以上の専門工事が組み合わされていなくても、工事の規模、複雑性等からみて総合的な企画、指導及び調整を必要とし個別の専門工事として施工することが困難であると認められるものも、この一式工事に含まれる。
不動産会社は建築条件付き土地をもっと活用すべき！
ここまでで、木造住宅なら150㎡未満、建築工事一式なら1,500万円未満なら建設業が不要だということが分かったと思います。これが根拠で不動産会社は【建築条件付き売地】を販売しているのです。
もう一度言います、木造住宅（150㎡未満）ならば金額に関係なく、請負契約が締結できます。金額を気にしなければならない場合は、1,500万円で、マンションなど木造ではない場合の請負契約です。
ならば、建築条件付き土地で請負金額が150㎡未満なら、1,600万円でも、2,500万円でも、木造新築工事を請け負っても問題ありません。どんどんやるべきです。土地は土地で販売して、ハウスメーカーで新築するよりもお客様はお得に建築ができます。なぜお得なのかは、下記の関連記事をご参照ください。
その場合の建築確認申請について
不動産会社が施主となる場合とお客様が施主となる場合がありますが、どちらの場合でも不動産会社は、建設業の免許は不要です。建築確認申請書に記載しなければならないのは、下請け工事を行う工務店が建設業を持っていればいいのです。
確認申請書には、施工店を記載する為、不動産会社の名前は出てこない形となりますが、 総合的な企画、指導及び調整の下に建築物を建設する工事 を不動産会社が行うことで問題ありません。
フロー
Aお客様（一般の人もしくは法人）→B（請負契約 不動産会社建設業なし）→ C（請負契約 工務店 建設業あり）
建築確認申請には以下用に記載されます。
Aお客様（施主） C工務店（施工店） ＊ここでは、Bの不動産会社は出てきませんが、建築確認申請には【施工店】の記載が求められるからです。Bの立場は、（請負人又は総合的な企画、指導及び調整人です）
AとBが請負契約を結び、BとCが請負契約の流れになります。この流れで銀行などの融資もまったく問題ありません。
【関連記事】
建築条件付きがお得な５つの理由とそのカラクリを徹底解明 | 家づくりの知識 | 株式会社Izumida (r-station.net)
リフォーム会社はここに注意！
木造住宅の場合は、延床150㎡でした。しかし、マンションの場合はどうなのでしょうか？
マンションと言っても、部屋の中は70㎡だし、工事は木造で行うわけだし。。。
この場合は、【構造】で判断します。マンションの多くは、鉄骨かRC造で建築されていますので、木造ではありません。
この場合のリフォーム工事は、２８種の専門工事が2つ以上複合されていれば、1,500万円までなら請負契約ができると解します。部屋の中は木造だからといって、1,500万円を超えてはいけません。
まとめ
建設業がないと、５００万円未満が該当するのは、多くの場合、専門工事を行う職人さん達です。専門性が高い場合に限り金額で上限を設定しているのです。
一方、軽微な工事や建築一式工事の場合は、専門性のある業種ではありますが、２８種の業種の職人やその会社への調整役を担うことにもなります。この調整役を行うのであれば、別に建設業の免許がなくても認めますと建設業法、逐条建設業法には書かれているのです。
早く、世の中の間違っている人達にこのコラムが届くことを切に願います。
【情報提供】
累計1200棟の注文住宅（新築）・リノベーション設計から学んだ
東京都八王子市三崎町9-1第二浅井ビル２F
